陳曉波（上海城投控股股份有限公司，上海 200438）

2010 年左右，智慧城市的概念被引入到我國，立刻就引起了廣泛的關注，并逐步開始了各種試點，暴露出來不少問題。其中最重要的一條就是數據非結構化容易形成數據孤島的問題，這制約了智慧城市的發(fā)展。

從 2008 年左右以上海中心大廈為代表的一系列地標性建筑應用了建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技術開始，BIM 技術便被廣泛應用于我國建筑行業(yè)，并且正改變著整個行業(yè)的面貌。

BIM 技術具備將傳統(tǒng)二維設計圖紙進行三維結構化的特點，并且能實現多種數據在建筑全生命周期共享的優(yōu)勢，因此 BIM 技術被稱為促進建筑業(yè)轉型升級的核心引擎，也是打造智慧城市必需的基礎技術。

為響應上海市相關部門關于加強 BIM 技術在保障性住房項目中的應用，上海某置地企業(yè)積極將 BIM 技術引入到租賃住宅建設開發(fā)運維的全過程。

本文將主要討論該企業(yè)如何將 BIM 納入租賃住宅項目的建設管理體系，提高運維管理的質量，以及如何將成果導入BIM 運維平臺，提升后續(xù)的應用價值。

1 運維管理的應用現狀及困惑

1.1 建設過程對運維需求的忽視帶來隱患

國內的建筑項目建設單位對物業(yè)運維管理工作重視程度不夠，在決策階段和管理過程中將項目建設和后期運維管理分割開來，一般在項目竣工交付以后，才會有運維管理團隊介入。而這往往會導致運維管理的需求得不到前期建設的支持，對項目不能進行統(tǒng)一建設，從而大大增加運維管理的成本和工作難度。

1.2 資料管理混亂帶來諸多問題

當前，項目整體組成復雜，實施過程中參與方眾多，現有的管理體系中并沒有十分嚴謹的管理措施。到了竣工交付時，運維單位往往接收不到有效的資料或者是接收大量冗余的資料。運維單位需要耗費大量時間去查找、驗證先前作業(yè)生成的相關資料。

國際設施管理協會曾經針對資料交付性差給整個項目帶來的額外成本的增加的問題做過一次調研。由于數據互用性差產生的附加成本如表 1 所示。由表 1 可知，運維帶來的成本壓力是最大的，達 67.3%。

表1 由于數據互用性差產生的附加成本

1.3 工具落后的問題

在傳統(tǒng)運維管理中，一般也會出現智能化集成系統(tǒng)，但是其他相關數據，包括設備臺賬等，幾乎都是基于文檔的簡單管理模式的。既無法對所有信息進行全盤管理，又無法對重要的信息實現結構化的管理。隨著信息化技術的發(fā)展，現在的運維管理也越來越多地引入各類軟件平臺來輔助管理，但是這就出現了另外一個問題：多平臺導致的數據孤島，互相之間無法共享。甚至會出現數據的重復錄入等問題。

1.4 經驗導向的問題

做傳統(tǒng)運維管理的人員，基本都年紀偏大，且缺乏專業(yè)知識。隨著智能化建筑等新型建筑的出現，物業(yè)運維管理工作也變得越來越復雜，涉及面廣泛，工作量大且細微瑣碎，日常的管理基本是依托管理人員的經驗來做判斷。人員自身能力不足和之前過程管理簡單，導致了其無法有效地提出優(yōu)化建議。

傳統(tǒng)運維管理碰到的不僅僅是技術問題，而是需要一個系統(tǒng)的解決方案，包括管理措施、技術方案和軟硬件等多種方面的手段。

常規(guī)的運維管理大致都包括這 5 項內容：資產管理、空間管理、應急管理、能源管理、維保管理。結合以上遇到的4 大類問題，可以得出相應的關聯關系。運維管理中現存的主要問題如圖 1 所示。

圖1 運維管理中現存的主要問題

由此，如果要實現運維管理提升，就需要解決以上 4 個方面主要問題。以下將逐一給出解決思路。

2 BIM 運維的解決策略

2.1 BIM 運維策略一

通過在技術規(guī)格書中融合運維技術要求來約束建設過程的 BIM 實施成果，實現 BIM 運維的前期控制。

在傳統(tǒng)的建設過程中，項目的各個階段是各自獨立的。設計會把各類問題留給施工去解決，而施工則以進度、安全、質量為第一，忽視對運維造成的影響。最后到了運維階段，各類問題暴露出來的時候，已經來不及了。

BIM 技術的運用要求跨階段的，多專業(yè)、多參與方的協同工作。一般在實施 BIM 技術時，需要配套一份技術規(guī)格書。這份規(guī)格書的主要內容包括：設計師容易遺漏的問題（非強規(guī)強條），施工單位容易犯的錯，以及運維需要注意的各類問題。這些問題一般不在審圖公司的工作范圍內，但是對項目的運作，特別是施工和運維會帶來很大的影響。技術規(guī)格書的內容大致包括以下幾個方面。

(1) 所有設備維修空間的預留情況。

(2) 相關設備后期搬運的運輸空間。

(3) 人員進出設備空間的通道。

(4) 設備拆卸需要的操作空間。

(5) 維保人員巡檢的路由優(yōu)化問題。

(6) 能耗數據錄入的繁瑣工作問題。

(7) 取水口不足，影響保潔工作的問題。

(8) 相關管理空間盡量布置在一個大樓的問題。

以上這些問題，傳統(tǒng)上，設計和施工一般是不會過多考慮的。這些相關的工作需要和 BIM 結合起來。通過 BIM 的實施將其落實到項目中，表面上是設計的工作，本質上受益的是運維管理。這也是 BIM 所謂的全過程帶來的價值。前人栽樹，后人乘涼。這個策略主要解決了施工過程遺留問題對后期運維帶來的影響。

2.2 BIM 運維策略二

編制數據標準，實現竣工交付的數字化。

所謂的數據標準，主要指運維管理需要的各類設備臺賬信息，空間信息等各類資產信息。這套標準的目的就是：隨著工程的進展，相關的項目團隊在創(chuàng)建數據時就以 BIM 為載體獲取數據，并在項目全周期內對其進行安全共享和更新。在項目竣工交付的同時，也完成了一套 BIM 模型，而這套模型攜帶了運維需要各類數據，或者叫靜態(tài)數據。

這套標準，就是一個獨立的設施設備從設計到運維全過程中需要管理的資產數據的結合。包括命名規(guī)則、編碼規(guī)則、空間、價格、系統(tǒng)等。一般可以把所有的數據分為 8 個大類，包括身份參數、尺寸參數、設計參數、關聯參數、商務參數、產品參數、施工參數、運維參數。

在這套數據標準中，另外一個非常重要的就是編碼規(guī)則。編碼等于是給每一個構件編制一個唯一的身份證號。編碼體系如表 2 所示。

② 循環(huán)參數:預變性95℃,4min;變性95℃,30s;退火62℃,30s;延伸72℃,90s,30個循環(huán)后,72℃,5min;進行PCR上樣反應。

表2 編碼體系

前面 10 位是分類編碼，規(guī)格編碼根據項目的設備種類編寫，位置編碼主要包括樓棟號和樓層，序列號即流水號。案例的這個編碼代表型號 01 的離心風機，布置在 1 號樓的屋頂，第 1 臺?？梢詫崿F每臺設備的唯一性。這個策略主要解決了竣工交付時各類靜態(tài)信息不全給運維帶來的影響。

2.3 BIM 運維策略三

編制弱電對接標準，保證智能化系統(tǒng)的動態(tài)數據完整展示在 BIM 運維平臺中，實現對能耗數據的收集。

動態(tài)數據的獲取分為 2 種形式，一種是從底層傳感器中直接讀取的，另一種是從現有的系統(tǒng)中獲取的。部分較為簡單的功能，如環(huán)境監(jiān)測、視頻監(jiān)控等，建議從傳感器中直接讀取，這種方式較為簡單，數據交互也更為快捷；但有一些較為復雜的功能，特別是需要現場執(zhí)行單元的功能，建議從第三方系統(tǒng)中獲取，如空調的自控系統(tǒng)、配電系統(tǒng)等。

目前一些較為大型的系統(tǒng)，都設有標準的第三方接口。如空調自控系統(tǒng)，一般會提供基于網頁端的數據服務調用，會大大提高數據調用的便捷性。但大多數系統(tǒng)還未考慮到數據的上傳交互，因此需要編寫相應的程序，對其數據庫內的數據進行調用和編譯。數據的獲取方式一般可分為以下幾類。

(1) 直接從傳感器獲取。

(2) 系統(tǒng)本身提供數據傳輸服務。

(3) 系統(tǒng)進行數據傳輸需要重新編寫接口協議。

這個策略主要解決了智能化系統(tǒng)和 BIM 平臺對接的問題。

2.4 BIM 運維策略四

BIM 運維區(qū)別于傳統(tǒng)的智能化及機電的運維方案，是希望通過為該企業(yè)物業(yè)管理方提供一套更為智慧、有效的綜合管理平臺。將智能化、機電、物業(yè)管理、節(jié)能管理、對外展示等多種角度的系統(tǒng)及管理需求進行一體化整合，使多系統(tǒng)在同一平臺呈現，對大樓內各分類子系統(tǒng)集成統(tǒng)一，建立大樓智慧運維中心數據庫，為大樓提供可靠的設備運維分析、物業(yè)管理服務、節(jié)能管理、信息化決策等一系列專業(yè)性服務，達到提升管理效率、減少管理開支、降低管理風險的效果。

本次平臺的開發(fā)，基本涵蓋了租賃項目需要的所有運維管理的業(yè)務功能，主要包括安保安防、停車管理、環(huán)境管理、應急管理、設備管理、資產管理、維修維保、報警管理、租賃管理和能源管理等。這個策略主要是搭建了運維平臺的主體，將項目的所有數據進行集中管理。

2.5 BIM 運維策略五

BIM 運維管理平臺融合數據分析功能，實現通過數據來優(yōu)化運維管理。

BIM 運維某種程度上就是一個使運維管理實現數字化轉型的過程。先要有各類標準的支持，也要有數據平臺的支持，最后也最重要的是數據的應用。有了這個平臺后，我們將運維過程涉及的各類數據進行統(tǒng)一管理，并在平臺上加入數據分析功能，為管理和決策提供更加精準的數據支持。數據統(tǒng)計和分析如圖 2 所示。

圖2 數據統(tǒng)計和分析

3 該項目的經驗與教訓

該企業(yè)規(guī)劃了 7 個租賃項目上到 BIM 運維平臺上，目前開發(fā)并實施運用的為某灣谷科技園項目。該項目經歷了建設階段全過程 BIM 應用， BIM 運維平臺開發(fā)和 BIM 運維平臺實施。在這個項目中得到了很多經驗和教訓，有以下幾個方面。

⑴ 運維雖然是在項目建設完成后才真正開始，但是運維的介入越早越好，如果到了竣工交付后再介入，會有較多的數據標準先天問題。

⑵ BIM 運維平臺的有效實施，需要有各種標準的配合。

⑶ 業(yè)主方一定要高度重視，且要安排專人管理和驗收各個階段的成果。

⑷ BIM 運維平臺的開發(fā)方一定要有足夠的專業(yè)能力，這個能力包括三維模型、數據類別、智能化、三維引擎等，歸結起來可以說包括工程能力、IT 能力和 BIM 能力。

該項目的教訓主要是對過程管理的不足所引起的后果。設計階段和施工階段的模型都沒有達到規(guī)劃的要求，導致在竣工交付后又花費了大量的時間去修改模型。其次，前期招標時，沒有在合約中對智能化系統(tǒng)提出要求，導致在智能化系統(tǒng)和 BIM 平臺對接時帶來很多問題。

4 結 語

歷時 3 年的某灣谷科技園項目馬上交付使用了，同時進行的 BIM 運維平臺也已完成開發(fā)同步上線。通過項目各方的努力，基本實現了預定的目標。

(1) 以某灣谷科技園項目為試點，創(chuàng)建一套融合 BIM 技術的該企業(yè)項目管理新措施，提升租賃房建設運營質量。

(2) 同時以某灣谷科技園項目為始發(fā)項目，搭建一套能承載所有數據的運維平臺，提升租賃房運維管理質量。

其中，針對建設過程的新措施，編制了以下標準文件：①《建模標準》，用來規(guī)范 BIM 團隊具體實施時的模型質量；②《數據標準》，用來規(guī)范項目建設過程中各類數據的格式和內容等；③《第三方系統(tǒng)對接技術規(guī)格書》，用來規(guī)范智能化等第三方系統(tǒng)和運維平臺對接時需要的各種借口協議；④《審核標準》，用來協助業(yè)主審核 BIM 交付成果，包括審核流程、審核依據等。

該企業(yè)在后續(xù)的各類項目中，將有效地實施 BIM 技術的落地應用，特別是包括運維在內的全過程 BIM 應用。