摘要：在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不斷面臨宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平緩的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)除了在一線城市黃金地段開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)尚可控外，在未來(lái)的幾年里將不太可能再出現(xiàn)顯著的瘋漲勢(shì)頭，面對(duì)如此艱難的局面，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必要重新調(diào)整戰(zhàn)略布局。在戰(zhàn)略上可以不斷整合企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源，還可以采用橫向一體化戰(zhàn)略不斷收購(gòu)和兼并其他規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有密切關(guān)系、可以形成產(chǎn)業(yè)鏈、能夠提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的公司（如：園林綠化公司、建筑設(shè)計(jì)公司等）提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。還可以采取非相關(guān)多元化戰(zhàn)略，積極尋求新的投資渠道，可以采用有效方法對(duì)企業(yè)各部門進(jìn)行預(yù)算資金管控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);預(yù)算;現(xiàn)金流

中圖分類號(hào)：F275文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：2096-3157（2020）04-0114-03

一、預(yù)算編制的方法

通常編制預(yù)算最普遍的做法是采用零基預(yù)算法、增量預(yù)算法。

1.零基預(yù)算法

零基預(yù)算法的全稱為“以零為基礎(chǔ)的編制計(jì)劃和預(yù)算的方法”，它不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用數(shù)額，而是一切以零為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際需要逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制費(fèi)用預(yù)算。

零基預(yù)算的優(yōu)點(diǎn)包括：（1）不受現(xiàn)有費(fèi)用項(xiàng)目的限制;（2）不受現(xiàn)行預(yù)算的束縛;（3）能夠廣泛地參與并調(diào)動(dòng)各方面節(jié)約費(fèi)用的積極性;（4）有利于促使各基層單位精打細(xì)算，合理使用資金，促進(jìn)更為有效的資源分配;（5）能夠應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化，識(shí)別和去除不充分或者過(guò)時(shí)的行動(dòng)，鼓勵(lì)管理層尋找替代方法。

采用零基預(yù)算法，則項(xiàng)目預(yù)算從零開(kāi)始，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)際開(kāi)支的需要綜合編制各項(xiàng)成本、費(fèi)用預(yù)算。比如，在明確了戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是要繼續(xù)不斷推進(jìn)樓宇的銷售，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“零庫(kù)存”的銷售目標(biāo)，進(jìn)一步降低成本費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化的總體指導(dǎo)思想后，管理層可以決定由總經(jīng)理主抓，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人組織安排協(xié)調(diào)預(yù)算的整體編制工作。財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將整體預(yù)算分為幾個(gè)方面分別由不同的部門進(jìn)行編制，通常每年編制預(yù)算的時(shí)間會(huì)安排在9月底到10月初，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一下達(dá)預(yù)算編制要求、報(bào)表樣式、規(guī)定各部門上交預(yù)算的時(shí)間。各部門在接到編制下一年度預(yù)算指令后應(yīng)積極配合并在規(guī)定的期限內(nèi)制作完畢上交到財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)籌。當(dāng)然，每家企業(yè)都會(huì)因?yàn)樗婕暗男袠I(yè)、企業(yè)本身的實(shí)際需求、企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)組織架構(gòu)等主客觀因素來(lái)決定是否需要在企業(yè)內(nèi)部推進(jìn)預(yù)算這項(xiàng)工作。

2.增量預(yù)算法

增量預(yù)算法是指以基期成本費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，結(jié)合預(yù)算期業(yè)務(wù)量水平及有關(guān)降低成本的措施，通過(guò)調(diào)整有關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目而編制預(yù)算的方法。

增量預(yù)算法的優(yōu)點(diǎn)包括：（1）預(yù)算是穩(wěn)定的，并且變化是循序漸進(jìn)的;（2）系統(tǒng)相對(duì)容易操作和理解;（3）容易實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)預(yù)算;（4）各部門負(fù)責(zé)人能夠在一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上經(jīng)營(yíng)該部門，遇到威脅能夠避免沖突。

增量預(yù)算法的缺陷包括：（1）可能導(dǎo)致無(wú)效費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目無(wú)法得到有效控制。因?yàn)椴患臃治龅乇Ａ艋蚪邮茉械某杀举M(fèi)用項(xiàng)目，可能使原來(lái)不合理的費(fèi)用繼續(xù)開(kāi)支而得不到控制，形成不必要開(kāi)支合理化，造成預(yù)算上的浪費(fèi)。（2）它假設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及工作方式都以相同的方式繼續(xù)下去，不能擁有啟發(fā)新觀點(diǎn)、降低成本的動(dòng)力。（3）它鼓勵(lì)將預(yù)算全部用光以便明年可以保持相同的預(yù)算，它可能過(guò)期并且不再和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的層次或者執(zhí)行工作的類型有關(guān)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)算編制

本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到預(yù)算編制進(jìn)行重點(diǎn)介紹。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)算編制主要涉及到以下幾大部門的相關(guān)工作。

第一，銷售預(yù)算由銷售部門負(fù)責(zé)編制（包括預(yù)計(jì)下一年度可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入、預(yù)計(jì)可以先收取多少金額的預(yù)收賬款、預(yù)計(jì)下一年度需支付的各類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、售樓處沙盤、售樓處裝修費(fèi)、銷售人員工資及五險(xiǎn)一金、計(jì)提的銷售人員獎(jiǎng)金等）。

第二，工程部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)下一年度的工程完工情況所發(fā)生的建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用并結(jié)合工程合同、工程完工百分比分季度預(yù)計(jì)安排下一年的應(yīng)付工程節(jié)點(diǎn)款。

第三，配套部負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)過(guò)程中預(yù)計(jì)下一年度需支付的土遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套費(fèi)用并根據(jù)工程合同、工程實(shí)際完工百分比分季度預(yù)計(jì)下一年的應(yīng)付各類直接/間接費(fèi)用。

第四，行政人事部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）預(yù)算（主要包括：管理人員的工資及五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)、證照費(fèi)、車輛管理費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、快遞費(fèi)及各類后勤保障費(fèi)用——企業(yè)食堂支出等）。

第五，財(cái)務(wù)部門在收到各部門上交的預(yù)算數(shù)據(jù)后，進(jìn)行預(yù)算的整體匯總（包括匯總預(yù)收賬款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）并負(fù)責(zé)編制總體預(yù)算，從整體上用可靠數(shù)據(jù)展現(xiàn)下一年度的企業(yè)資金需求或者滿足管理層投資所需要的籌資費(fèi)用（內(nèi)需與外需），并編制好預(yù)算損益表（根據(jù)下一年預(yù)估的收入數(shù)對(duì)成本進(jìn)行配比）、預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)算現(xiàn)金流量表走預(yù)算審批流程經(jīng)企業(yè)管理層（總經(jīng)理）進(jìn)行審批。

第六，上述的這些部門預(yù)算數(shù)據(jù)我們可以通過(guò)一系列假定來(lái)實(shí)現(xiàn)合理化編制。這些假定主要有：（1）收入假定（分季度，用銷售單價(jià)×銷售面積）;（2）成本假定（包括：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、前期工程費(fèi)等）;（3）應(yīng)收賬款假定（可以假定在每季度的銷售收入中，第一季度收回60%、第二季度收回20%、第三季度收回20%）;（4）應(yīng)付賬款假定（主要是采購(gòu)款的支付可以采取分季度支付）;（5）期間費(fèi)用假定（包括預(yù)計(jì)管理費(fèi)用;預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用等）。

三、預(yù)算的審批流程

通常預(yù)算不會(huì)一次就審核通過(guò)，會(huì)反復(fù)修改很多遍，我們假定如果預(yù)算直接經(jīng)管理層審閱一次通過(guò)的話，則通過(guò)管理層（總經(jīng)理）簽字審批的預(yù)算表則由財(cái)務(wù)部預(yù)算專員負(fù)責(zé)分發(fā)到各職能部門并于次年始開(kāi)始執(zhí)行。各部門的負(fù)責(zé)人（副總）對(duì)本部門的預(yù)算執(zhí)行情況和結(jié)果承擔(dān)主要責(zé)任。財(cái)務(wù)部門監(jiān)督各部門預(yù)算的執(zhí)行情況，并將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與各部門的績(jī)效掛鉤，各部門節(jié)約下來(lái)的資金可作為各部門年底績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)參考。

如果預(yù)算沒(méi)有通過(guò)管理層審核批準(zhǔn)，則說(shuō)明預(yù)算數(shù)據(jù)可能背離了企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，甚或超出實(shí)際情況脫離了現(xiàn)實(shí)需要調(diào)整預(yù)算數(shù)據(jù)，則管理層會(huì)將預(yù)算退回到財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人重新安排預(yù)算專員組織各職能部門進(jìn)行再次修正，如此反復(fù)調(diào)整，直到預(yù)算數(shù)據(jù)貼合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，也符合管理層對(duì)下一年度的利潤(rùn)預(yù)期。則經(jīng)管理層（總經(jīng)理）審核通過(guò)并簽字確認(rèn)的預(yù)算表（損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表）將會(huì)重新下發(fā)至各部門，各部門收到下一年度的預(yù)算指標(biāo)后嚴(yán)格按照預(yù)算數(shù)據(jù)執(zhí)行。

四、預(yù)算的下達(dá)

企業(yè)預(yù)算一經(jīng)批復(fù)下達(dá)，就必須認(rèn)真組織各部門負(fù)責(zé)人嚴(yán)格執(zhí)行，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從橫向到縱向落實(shí)到企業(yè)內(nèi)各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)成本是整個(gè)工程建造過(guò)程中的重中之重，直接影響到今后的成本加計(jì)扣除與利潤(rùn)結(jié)算。因此，工程部門對(duì)于開(kāi)發(fā)成本中建安工程費(fèi)用這塊必須嚴(yán)格遵照預(yù)算來(lái)執(zhí)行，當(dāng)期工程款申請(qǐng)支付的金額必須與當(dāng)期的預(yù)算金額相匹配，或者說(shuō)必須控制在當(dāng)期的預(yù)算金額內(nèi)，決不能肆意妄為。我們知道項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程建造會(huì)涉及到非常多的合同簽訂，每一份合同中都詳細(xì)列明了工程款在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)或者根據(jù)工程完工進(jìn)度當(dāng)量百分比進(jìn)行核算支付，特別是每一份合同在尾款部分都規(guī)定了5%的質(zhì)保金或者保修金，有利于乙方對(duì)項(xiàng)目在工程竣工的1年～2年內(nèi)進(jìn)行質(zhì)量保證，所以基本上90%以上的工程合同都不會(huì)進(jìn)行100%的支付，這也決定了工程部在編制、執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候必須嚴(yán)格對(duì)工程合同管理進(jìn)行把關(guān)，工程部副總直接對(duì)工程款項(xiàng)的應(yīng)付、已付、未付情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，由于這部分涉及到的資金非常龐大，工程部把這塊工作做好了對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流的有效流動(dòng)會(huì)起到關(guān)鍵的作用。

行政人事部門對(duì)于各項(xiàng)差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車輛使用費(fèi)、快遞費(fèi)等也必須嚴(yán)格按照預(yù)算金額來(lái)執(zhí)行，不能隨意增減。特別是業(yè)務(wù)招待費(fèi)和車輛使用費(fèi)，這兩項(xiàng)費(fèi)用是行政部資金管理的重點(diǎn)。業(yè)務(wù)招待費(fèi)的發(fā)生要以實(shí)際項(xiàng)目所需為上，不能把一些其他項(xiàng)目的費(fèi)用強(qiáng)加到正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中去故意增加該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目決算產(chǎn)生虛增成本少繳稅的情況;在車輛使用上要通過(guò)行駛計(jì)劃表、車輛行駛表掌握車輛的具體行駛路線、車輛行駛里程、耗油情況，禁止公車私用或者私車公用。

財(cái)務(wù)部門則應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化現(xiàn)金流量的預(yù)算管理，按時(shí)組織預(yù)算資金的收入預(yù)測(cè)，嚴(yán)格控制預(yù)算資金的借支，嚴(yán)防超出預(yù)算的可能性，從總體上調(diào)節(jié)資金收付平衡，控制支付風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于預(yù)算內(nèi)的資金撥付，按照授權(quán)審批程序執(zhí)行;對(duì)于預(yù)算外的項(xiàng)目支出，應(yīng)當(dāng)按預(yù)算管理制度規(guī)范支付程序;對(duì)于無(wú)合同、無(wú)憑證、無(wú)審批手續(xù)的項(xiàng)目支出，不予支付。對(duì)預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的異常情況，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)配合企業(yè)有關(guān)部門及時(shí)查明原因，提出解決辦法。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)利用財(cái)務(wù)報(bào)表監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)向預(yù)算執(zhí)行各職能部門副總、總經(jīng)理提供財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度、執(zhí)行差異、及其對(duì)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的影響等數(shù)據(jù)信息，敦促各部門及時(shí)跟進(jìn)預(yù)算指標(biāo)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利完成預(yù)算目標(biāo)。當(dāng)然，我們說(shuō)預(yù)算的執(zhí)行與監(jiān)控絕不可能僅僅是財(cái)務(wù)部門的單方面的事情，各部門副總必須親自參與到預(yù)算的編制與執(zhí)行當(dāng)中去。一般情況下，最成功的預(yù)算過(guò)程是那些允許各部門副總、經(jīng)理們參與編制并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行的的預(yù)算過(guò)程，也就是參與式預(yù)算的編制與執(zhí)行。只有在管理層（總經(jīng)理）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，各部門共同堅(jiān)持執(zhí)行，才能確保年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到資金流最合理的狀態(tài)。

五、預(yù)算的考核

在預(yù)算執(zhí)行中我們也要重視預(yù)算執(zhí)行考核（主要是對(duì)各部門上年度預(yù)算指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核）。 于銷售部門而言，銷售收入的回籠是否超過(guò)預(yù)算、銷售費(fèi)用是否全部在預(yù)算項(xiàng)目金額內(nèi)，特別是銷售費(fèi)用率是銷售部門負(fù)責(zé)人最重視的指標(biāo)之一，這個(gè)指標(biāo)數(shù)值可以合理控制銷售成本，減少綜合成本率。

行政部門各項(xiàng)辦公費(fèi)用是超過(guò)預(yù)算還是節(jié)約，人均辦公費(fèi)用是多少，辦公費(fèi)用降低率水平都是需要掌握的數(shù)據(jù)。

財(cái)務(wù)管理部門預(yù)收賬款、應(yīng)收應(yīng)付、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、籌資、投資等數(shù)值與實(shí)際發(fā)生數(shù)之間的差異等都是需要掌握的，通過(guò)這些數(shù)據(jù)可以計(jì)算出預(yù)算準(zhǔn)確率（正數(shù)為超支差異、負(fù)數(shù)為節(jié)約差異）、綜合成本費(fèi)用率（包括：薪酬及五險(xiǎn)一金、獎(jiǎng)金、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、快遞費(fèi)、車費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)等）、綜合成本費(fèi)用率下降率、銷售費(fèi)用率降低率、管理費(fèi)用率降低率，還可以通過(guò)統(tǒng)一評(píng)審分析了解到各項(xiàng)預(yù)算的規(guī)劃和執(zhí)行情況，按預(yù)算達(dá)成的不同程度了解到預(yù)算達(dá)成效果指標(biāo)情況。

預(yù)算考核的時(shí)間通常為次年的1月上旬，財(cái)務(wù)部門根據(jù)各部門實(shí)際的成本費(fèi)用支出與預(yù)算數(shù)字進(jìn)行比對(duì)，比對(duì)下來(lái)若實(shí)際發(fā)生數(shù)小于預(yù)算數(shù)則為節(jié)約，節(jié)約的金額將作為該部門額外的獎(jiǎng)勵(lì)，節(jié)約率將作為績(jī)效考核的參考值;若實(shí)際發(fā)生數(shù)大于預(yù)算數(shù)則為超支。超支分為兩種情況：一種是產(chǎn)生了在編制預(yù)算時(shí)尚不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用，比如管理層臨時(shí)決定增加的稅務(wù)鑒定費(fèi)用、專項(xiàng)審計(jì)費(fèi)用、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用、企業(yè)信用評(píng)定費(fèi)用等。則管理費(fèi)用跟預(yù)算數(shù)相比肯定是超支了，這種超支的產(chǎn)生對(duì)行政人事部門負(fù)責(zé)人就不再予以懲罰，費(fèi)用直接走預(yù)算外流程進(jìn)行審批。另一種超支則是由于部門負(fù)責(zé)人管理不善，部門人員直接/間接造成人為浪費(fèi)費(fèi)用失控造成的，這種情況就要追究部門負(fù)責(zé)人與直接關(guān)系人的責(zé)任，并根據(jù)超支數(shù)額大小在年終績(jī)效評(píng)定時(shí)扣除該部門負(fù)責(zé)人及部門直接關(guān)系人相應(yīng)的獎(jiǎng)金。同時(shí)，對(duì)該名關(guān)系人的工作業(yè)績(jī)、工作能力、工作態(tài)度給予扣分，即便今后有內(nèi)部晉升的機(jī)會(huì)也不予首選考慮。只有從各方面著手，切實(shí)將預(yù)算執(zhí)行提升到戰(zhàn)略高度，獎(jiǎng)懲并舉，才能真正將預(yù)算與績(jī)效考核、績(jī)效考核與現(xiàn)金流緊密聯(lián)系在一起，為企業(yè)揚(yáng)帆遠(yuǎn)航保駕護(hù)航。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須真正將預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核貫徹整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始終、將預(yù)算落到實(shí)處才能在最后的工程項(xiàng)目決算中實(shí)現(xiàn)資金流管控，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)預(yù)期收益。

作者簡(jiǎn)介：

潘麗華，供職于上海方大建筑設(shè)計(jì)有限公司，劍橋大學(xué)CIE財(cái)務(wù)管理高級(jí)專業(yè)級(jí)高級(jí)信用管理師、高級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理師，會(huì)計(jì)師，審計(jì)師，經(jīng)濟(jì)師。