張濤 周楓 王蕊

為完善經(jīng)濟(jì)稅費(fèi)征收體系，有效實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值，助推經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，焦作市在進(jìn)一步科學(xué)合理利用土地工作中，開展了新一輪土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作，從2018年3月開始，經(jīng)過(guò)內(nèi)外業(yè)論證，已初步完成土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新。

工作的組織與實(shí)施

本輪定級(jí)范圍內(nèi)土地面積 405.74 平方公里，與上輪土地定級(jí)范圍相比，面積增加5.742 平方公里。為此，焦作市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)焦作市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作方案的通知》，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，開展外業(yè)調(diào)查培訓(xùn)會(huì)，對(duì)要收集和調(diào)查的具體任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分工，并責(zé)任到人，有序推進(jìn)資料收集、外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)處理、成果論證。并對(duì)住宅用地、商服用地、工業(yè)用地等進(jìn)行了級(jí)別劃分與地價(jià)調(diào)整。

為了驗(yàn)證成果的合理性，焦作市收集了周邊8個(gè)地級(jí)市的基準(zhǔn)地價(jià)成果和近期土地交易情況等信息進(jìn)行比較。通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)成果橫向比較、土地交易等情況比較，各地市更新后的基準(zhǔn)地價(jià)水平差異與近期土地交易情況基本吻合，基準(zhǔn)地價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間存在一定的差異?；鶞?zhǔn)地價(jià)是級(jí)別內(nèi)的區(qū)域平均價(jià)格，實(shí)際出讓成交價(jià)格的高低主要還是受土地市場(chǎng)情況因素影響。焦作市的地價(jià)水平略高于平頂山、駐馬店和濮陽(yáng)市，但低于新鄉(xiāng)和許昌等地市。整體上來(lái)看，更新后的基準(zhǔn)地價(jià)成果與焦作市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。

土地定級(jí)評(píng)價(jià)的成果和特點(diǎn)

成果齊全完整，準(zhǔn)確可靠。采用綜合與分類定級(jí)相結(jié)合的方法，對(duì)焦作市區(qū)土地進(jìn)行級(jí)別評(píng)定;量算各類各級(jí)別土地面積，在定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易資料，測(cè)算主要商業(yè)街的路線價(jià)，評(píng)估確定各類各級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)及城鎮(zhèn)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià);同時(shí)編制土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、因素作用分值圖和總作用分值圖等有關(guān)圖表。采用地理信息系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)，報(bào)告、圖件、表格成果齊全完整，計(jì)算方法先進(jìn)科學(xué)，結(jié)果準(zhǔn)確可靠。

研究手段先進(jìn)，自動(dòng)化程度高。本次土地定級(jí)估價(jià)，選用先進(jìn)的軟、硬件設(shè)備，建立焦作市土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)，自動(dòng)化程度較高。對(duì)外業(yè)調(diào)查表格和數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范化設(shè)計(jì)，使外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)工作過(guò)程數(shù)據(jù)處理的全部自動(dòng)化，提高成果準(zhǔn)確性、科學(xué)性、可靠性，為成果的應(yīng)用提供可靠的依據(jù)。

成果科學(xué)合理，符合當(dāng)?shù)貙?shí)際。 經(jīng)焦作市政府組織初步論證和實(shí)地校核分析，所劃分的土地級(jí)別，從總體上反映市區(qū)土地質(zhì)量的空間差異，級(jí)別界線兩側(cè)土地質(zhì)量差異明顯;各級(jí)各類基準(zhǔn)地價(jià)及路線價(jià)確定合理，級(jí)別界線兩側(cè)地價(jià)差異明顯，符合當(dāng)?shù)貙?shí)際。

相關(guān)成果的更新和應(yīng)用

進(jìn)行土地有償使用的重要依據(jù)。本次土地定級(jí)估價(jià)的核心成果之一就是土地級(jí)別劃分和土地級(jí)差收益測(cè)算及估算各用地類型各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，這可為焦作市區(qū)土地的有償使用提供基礎(chǔ)性參照標(biāo)準(zhǔn)，為合理確定焦作市區(qū)納稅標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段管理土地，提供科學(xué)依據(jù)。

加強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)管理和土地價(jià)格評(píng)估的重要依據(jù)。本成果有利于市區(qū)地價(jià)評(píng)估的公開化，增強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，能夠有效地指導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等地產(chǎn)交易日益活躍，運(yùn)用本成果提供的宗地修正系數(shù)表、修正系數(shù)說(shuō)明表和主要街道的路線價(jià)表、路線價(jià)修正體系，可以估算出特定宗地的地價(jià)，為地產(chǎn)交易的成交價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)。

城市總體規(guī)劃修訂和完善的依據(jù)。與城市規(guī)劃相適應(yīng)，是土地定級(jí)估價(jià)的原則之一。城市規(guī)劃的目的是科學(xué)合理地安排用地，以實(shí)現(xiàn)土地利用的最佳結(jié)構(gòu)與空間配置，因此，定級(jí)估價(jià)成果對(duì)城市規(guī)劃有重要的參考價(jià)值。城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚中心，土地面積小，用地緊張。一般行政用地過(guò)多，綠地面積、公共設(shè)施地偏少，一些黃金地段被非商服業(yè)單位占據(jù)，使土地利用結(jié)構(gòu)不夠合理，土地的效益未能得到最充分的發(fā)揮。因此，城市土地定級(jí)估價(jià)成果為優(yōu)化土地利用與合理布局提供依據(jù)。

征收城市土地稅費(fèi)的依據(jù)。城市土地使用稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，主要取決于城市規(guī)模大小、土地級(jí)別差異和土地級(jí)差收益多少。土地定級(jí)估價(jià)的核心成果之一就是土地級(jí)別劃分和土地級(jí)差收益測(cè)算，從而為合理確定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段管理土地，提供科學(xué)依據(jù)。（作者單位：焦作市自然資源和規(guī)劃局）