劉明文

摘? ? 要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐漸飽和，“房子是用來住的，不是炒的”，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間逐漸變窄，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中保持優(yōu)勢(shì)，需要從業(yè)者認(rèn)清成本控制的重要性，制定相應(yīng)的控制環(huán)節(jié)和措施，嚴(yán)格的執(zhí)行相應(yīng)考核標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);公司;成本控制;措施;研究

1? 引言

房地產(chǎn)公司成本組成一般由固定成本、可變成本、管理成本三部分組成。固定成本指土地成本、配套費(fèi)用、建安成本、設(shè)計(jì)成本等?？勺兂杀荆喝谫Y成本，管理成本：企業(yè)管理費(fèi)用等。為此加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制要從以下幾個(gè)方面著手考慮。

2? 房地產(chǎn)公司成本控制的兩個(gè)方向

2.1? 產(chǎn)業(yè)鏈競爭贏未來

產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)谴髷?shù)據(jù)的產(chǎn)物，能夠整合擬開發(fā)項(xiàng)目地塊區(qū)域資源包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、景觀、客戶群、項(xiàng)目參建單位的全方位資源，調(diào)動(dòng)一切可以發(fā)力的市場因素，實(shí)現(xiàn)成本的最大集約化控制，提高產(chǎn)業(yè)鏈競爭的優(yōu)勢(shì)，由單一成本控制轉(zhuǎn)為全方位、全員、全面、動(dòng)態(tài)的成本控制理念，優(yōu)化各類資源、提升競爭力贏取未來可持續(xù)發(fā)展的新模式。以此推廣，形成長效合作機(jī)制，提高企業(yè)的持續(xù)競爭能力和生存能力。

2.2? 管理前置實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化

根據(jù)成本控制的各階段控制要點(diǎn)進(jìn)行整合、歸納，采取相應(yīng)的措施，實(shí)現(xiàn)預(yù)控事前控制的成本策劃，進(jìn)而實(shí)施成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等各階段的優(yōu)化。如某一在建項(xiàng)目在概念設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)投資收益最大化，成本控制的手段主要由以下幾個(gè)方面組成：產(chǎn)品組合、路網(wǎng)布置、停車布置、場地標(biāo)高、容積率、客戶群、市場定位等指標(biāo)來統(tǒng)籌考慮;進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)就限額設(shè)計(jì)進(jìn)行指標(biāo)分解，目標(biāo)細(xì)化、做到對(duì)標(biāo)、達(dá)標(biāo)的理念，比如層高、容積率、密度、建筑外立面、安裝選型、結(jié)構(gòu)形式、精裝修程度、有無地下車庫、人防結(jié)構(gòu)、景觀綠化、公共設(shè)施、建筑節(jié)能方案等指標(biāo)進(jìn)行量化;在擴(kuò)大初設(shè)計(jì)階段，則關(guān)注客戶體驗(yàn)，房地產(chǎn)成本管理應(yīng)盡可能站在客戶角度去做好個(gè)性化、市場化的不均衡成本投放。這種成本管理前置，有效地實(shí)現(xiàn)了成本整體更高層級(jí)的控制，達(dá)到了成本控制的目標(biāo)。

3? 房地產(chǎn)公司成本控制的重點(diǎn)

3.1? 可研目標(biāo)成本計(jì)劃

目標(biāo)成本計(jì)劃的編制從項(xiàng)目可行性研究報(bào)告開始。為達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期收益率需要對(duì)待開發(fā)項(xiàng)目的定位選址、市場環(huán)境、客戶人群、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資、漲價(jià)幅度差、建設(shè)期利息、后續(xù)經(jīng)營做出模型分析，結(jié)合周邊競品及項(xiàng)目實(shí)際情況反復(fù)推演以保證項(xiàng)目收益。項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告切實(shí)可行、經(jīng)濟(jì)適用至關(guān)重要，全員參與制定也是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)了解過程，為后期成本控制、成本核算、成本考核等環(huán)節(jié)的落地打好基礎(chǔ)。

3.2? 制定正確、科學(xué)、合理的施工進(jìn)度

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)包含可研、環(huán)評(píng)、項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可、項(xiàng)目開發(fā)、預(yù)售、項(xiàng)目竣工等，各節(jié)點(diǎn)環(huán)環(huán)相扣，科學(xué)合理的施工進(jìn)度計(jì)劃能避免人材機(jī)無效工作浪費(fèi)資源，實(shí)現(xiàn)資金和成本的高效利用。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程需要配合制度界定、績效考核，做到責(zé)權(quán)利一致，調(diào)動(dòng)全員的成本管控積極性，嚴(yán)格把質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本效益統(tǒng)籌起來才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

3.3? 部門團(tuán)隊(duì)合作形成成本控制的合力

房企成本控制是全員、全過程的成本控制，從招標(biāo)控制價(jià)的編制、設(shè)計(jì)指標(biāo)的優(yōu)化到工程部現(xiàn)場投資控制、財(cái)務(wù)部資金審核等環(huán)節(jié)，除成本部門外還需要設(shè)計(jì)、招采、工程、財(cái)務(wù)等各部門的團(tuán)隊(duì)配合，聚合為一個(gè)有機(jī)整體共同發(fā)力，最終達(dá)到投資控制目標(biāo)和盈利目標(biāo)。

3.4? 動(dòng)態(tài)、靜態(tài)投資分析

充分利用工程經(jīng)濟(jì)模型對(duì)固定成本、可變成本、投資收益率、投資回收期、營業(yè)收入、利潤等進(jìn)行分析，適時(shí)調(diào)整因變量，做好成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本考核各環(huán)節(jié)定位。采取恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施實(shí)施動(dòng)靜結(jié)合的方法控制項(xiàng)目投資，以期促進(jìn)利潤最大化。

4? 房地產(chǎn)公司成本控制的具體措施

4.1? 嚴(yán)格計(jì)劃調(diào)整的審批流程

房企對(duì)待目標(biāo)計(jì)劃的調(diào)整要審慎嚴(yán)謹(jǐn)、制定制度、流程，充分調(diào)動(dòng)全員成本控制的積極性，對(duì)不允許再調(diào)整的絕不調(diào)整，認(rèn)為計(jì)劃本身不太合理，有潛在優(yōu)化空間的可適度調(diào)整，嚴(yán)禁頻調(diào)整。做到動(dòng)中有靜、靜中有動(dòng)的調(diào)控思路實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的控制。

為了保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性、可操作性、真實(shí)性和經(jīng)濟(jì)性，目標(biāo)成本計(jì)劃應(yīng)允許調(diào)整，但需要建立調(diào)整的機(jī)制，具體包括以下3個(gè)建議：

（1）分階段明確目標(biāo)成本編制依據(jù)、調(diào)整原因、調(diào)整程序等，依法依規(guī)的開展各階段目標(biāo)的編制，保障基準(zhǔn)版本的準(zhǔn)確、合理。

（2）基于成本科目設(shè)置不同的預(yù)警機(jī)制、強(qiáng)控措施指標(biāo)，保障成本執(zhí)行過程中可以靈活、適度地反映目標(biāo)成本因素的調(diào)整區(qū)間，合理降低、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（3）在對(duì)目標(biāo)成本調(diào)整時(shí)，基于收益率、合同目標(biāo)、全方位視角來評(píng)估、決策是否允許調(diào)劑或追加，并按照程序進(jìn)行、杜絕主觀臆斷。

4.2? 財(cái)務(wù)成本控制

財(cái)務(wù)成本主要指項(xiàng)目的資金籌措和稅收籌劃問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金流，分期開發(fā)還是融資貸款開發(fā)需要綜合考慮宏觀環(huán)境做好融資成本的分析，為企業(yè)決策提供依據(jù)，通過資金管控、稅收籌劃等能及時(shí)減輕資金壓力，取得良好的現(xiàn)金流，通過增值稅、現(xiàn)行稅收政策合理了解稅務(wù)政策，達(dá)到降稅減負(fù)的目的。

4.3? 企業(yè)管理成本控制

大型房地產(chǎn)開發(fā)公司專業(yè)技術(shù)人員一般具有較高的綜合素養(yǎng)，達(dá)到一崗多責(zé)、一崗多能的職業(yè)經(jīng)理人比比皆是，充分調(diào)動(dòng)全員投資控制的積極性，加強(qiáng)成本控制意識(shí)和理念，工作中互通有無、比學(xué)趕超，加大培訓(xùn)力度，適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展，鍛造一支高能高效的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

5? 結(jié)語

在房地產(chǎn)市場頻繁調(diào)控作用下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間逐漸變窄，但是通過精細(xì)化管理，調(diào)動(dòng)全員、全面、全過程控制投資，進(jìn)而提高產(chǎn)品競爭力，是房企最緊迫、最核心的任務(wù)之一。

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