王金燦　張鶴嚴(yán)

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理體系構(gòu)建的內(nèi)涵和必要性，接著分析了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量精細(xì)化管理工作要點(diǎn)，最后對(duì)精細(xì)化管理理念的具體應(yīng)用進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);精細(xì)化管理

1? 引言

精細(xì)化管理主要是從流程化、定量化、信息化的角度出發(fā)，從而可以保證其各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量達(dá)到要求，可以更好地為整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供良好的基礎(chǔ)條件。精細(xì)化管理措施的應(yīng)用，需要以常規(guī)管理為出發(fā)點(diǎn)，逐步深化改革，其主要包含了規(guī)范化、精細(xì)化、個(gè)性化等方面。在工程管理中，需要積極的創(chuàng)新管理方式，細(xì)化流程環(huán)節(jié)，從而可以保證項(xiàng)目得以順利進(jìn)行，給企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理體系構(gòu)建的內(nèi)涵和必要性

我國(guó)各線城市房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，土地兩級(jí)開(kāi)發(fā)、建設(shè)審批等各種政策不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)模式的融資日趨收緊，房地產(chǎn)行業(yè)在各個(gè)城市的準(zhǔn)入門(mén)檻不斷提高，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題處理不當(dāng)往往導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行的連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗乃至公司失敗。對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，全方面提升企業(yè)管理水平成為企業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)。

在國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，使公司開(kāi)始認(rèn)真思考如何開(kāi)發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批日趨嚴(yán)格，各城市出臺(tái)兩限等房地產(chǎn)緊縮政策，使得消費(fèi)者購(gòu)房趨于理性，公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要進(jìn)行合理化調(diào)整，房地產(chǎn)公司本身土地儲(chǔ)備薄弱，甚至在當(dāng)前市場(chǎng)背景下拿地已不再容易。如何把一個(gè)項(xiàng)目做成功，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要工作，這其中，企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)化管理，構(gòu)建精細(xì)化管理體系并很好的實(shí)施，是公司短時(shí)間調(diào)整和提升業(yè)務(wù)水平切實(shí)有效的手段。

3? 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量精細(xì)化管理工作要點(diǎn)

3.1? 決策階段

在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理過(guò)程中，決策階段的任務(wù)主要是對(duì)該工程項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀條件下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)發(fā)展需求以及需求者的訴求結(jié)合在一起，尤其是剛需更為重要，這樣才能提高決策的針對(duì)性以及房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略性。第二，房地產(chǎn)開(kāi)放商應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，結(jié)合擬建工程特點(diǎn)以及功能性要求，從技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性等方面綜合考慮，對(duì)其可行性進(jìn)行綜合論證，最終確定合適的項(xiàng)目建設(shè)方案。

3.2? 設(shè)計(jì)階段

當(dāng)前，有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其圖紙審核還只是停留在形式主義階段，圖紙審核的深度和廣度不足。在施工時(shí)會(huì)逐步暴露出很多問(wèn)題。不僅會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，而且重復(fù)施工也將影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。客服部門(mén)要從客戶關(guān)注點(diǎn)、使用便利性、售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面，分析設(shè)計(jì)文件的缺陷和提升點(diǎn)。設(shè)計(jì)部門(mén)要組織部門(mén)聯(lián)合審圖，從項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段施工圖階段、項(xiàng)目后評(píng)估五個(gè)階段入手，多輪次的開(kāi)展設(shè)計(jì)文件的精細(xì)化管理工作。

3.3? 準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)制定切實(shí)可行的質(zhì)量監(jiān)管體系，而且應(yīng)當(dāng)有明確的質(zhì)量管控目標(biāo)，即準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)施工建設(shè)方案。就其工作要點(diǎn)而言，表現(xiàn)一下層面。一是，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)全面把握建設(shè)方的決策以及工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方的意圖，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行整體現(xiàn)規(guī)建設(shè)。通過(guò)對(duì)擬建工程項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，明確其目的以后，將工程項(xiàng)目施工質(zhì)量管理目標(biāo)確定下來(lái);二是，整體現(xiàn)規(guī)劃以及方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的切實(shí)可行性，其中包括技術(shù)性、施工安全可靠性以及經(jīng)濟(jì)性等，均需進(jìn)行嚴(yán)格論證和仔細(xì)審核，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)規(guī)范下使質(zhì)量目標(biāo)更加的細(xì)致，以此來(lái)提高方案落實(shí)效果。

3.4? 施工階段

對(duì)工程所有管理部門(mén)進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)和分工。將權(quán)責(zé)細(xì)化至各部門(mén)甚至?xí)r個(gè)人，建立完善的項(xiàng)目管理制度，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不明，影響施工進(jìn)度。嚴(yán)格控制工期考核時(shí)間，并盡可能的對(duì)其進(jìn)行縮短，將時(shí)間控制在七天以下，確保在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)的予以解決。對(duì)可能影響施工進(jìn)度的因素進(jìn)行分析、監(jiān)測(cè)以及適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。完成一個(gè)工程難免有各級(jí)的承包商，因此，要確保各個(gè)承包商在進(jìn)行分項(xiàng)施工時(shí)都有一個(gè)較為詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)各項(xiàng)的進(jìn)度計(jì)劃細(xì)化到極致，其精確度要達(dá)到每天。

3.5? 竣工階段

工程項(xiàng)目施工建設(shè)任務(wù)完成后，就業(yè)投入應(yīng)用，收尾階段的項(xiàng)目管理工作也非常重要。首先，對(duì)建成的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，房地產(chǎn)建設(shè)方應(yīng)當(dāng)保證從施工方接收產(chǎn)品需符合事先簽訂的合同規(guī)范，尤其是性能、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)明確、準(zhǔn)確、具體。其次，建筑產(chǎn)品的投入應(yīng)用，一方面是為了能夠有效實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是要達(dá)到消費(fèi)者滿意。在此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要重視建筑產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策劃及其技術(shù)手段，更重要的是要注重消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品后的服務(wù)態(tài)度和物業(yè)管理質(zhì)量等。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程項(xiàng)目施工質(zhì)量管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意加強(qiáng)收尾階段的精細(xì)化管控，從不同的視角對(duì)其整個(gè)建設(shè)周期以及施工質(zhì)量進(jìn)行全面控制，這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)目的和效益。

4? 精細(xì)化管理理念的具體應(yīng)用

4.1? 質(zhì)量精細(xì)化管理

原材料的進(jìn)場(chǎng)控制措施。對(duì)于一個(gè)工程來(lái)說(shuō)其主要的組成部分便是原材料，原材料就是其最為基礎(chǔ)的那一部分，而原材料的質(zhì)量直接決定著這個(gè)工程的整體質(zhì)量，以此可見(jiàn)原材料進(jìn)場(chǎng)的重要性，要針對(duì)原材料進(jìn)行精細(xì)化需從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行，一個(gè)是對(duì)原材料的檢驗(yàn);另一個(gè)是對(duì)原材料的檢測(cè)控制，針對(duì)原材料在其進(jìn)場(chǎng)之前和進(jìn)場(chǎng)之后不定時(shí)的進(jìn)行多次抽樣檢測(cè)。開(kāi)工前的先決條件檢查措施。細(xì)化開(kāi)始施工前的各個(gè)先決條件，重點(diǎn)控制和檢查施工單位開(kāi)始施工前準(zhǔn)備的人、機(jī)、料、法、環(huán)等五個(gè)要素，有效、精致的完成各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，確保工程項(xiàng)目能夠順利的開(kāi)工。工程實(shí)施過(guò)程中的精細(xì)化管理措施。在工程的施工過(guò)程中融入精細(xì)化管理理念，并將其貫穿至整個(gè)施工過(guò)程中，實(shí)施全面的質(zhì)量精細(xì)化管理，在質(zhì)量管理過(guò)程中監(jiān)理與業(yè)主穿插進(jìn)行監(jiān)督、巡檢以及抽查工作，進(jìn)一步確保施工現(xiàn)場(chǎng)總體的協(xié)調(diào)，以此來(lái)杜絕缺陷管理，能夠在工程出現(xiàn)缺陷或隱患時(shí)及時(shí)的進(jìn)行處理。

4.2? 房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理

目標(biāo)成本也就是預(yù)算成本，是項(xiàng)目成本控制的首要工作，同時(shí)也是項(xiàng)目成本的最后防線。目標(biāo)成本的管理要以市場(chǎng)情況為導(dǎo)向，合理地進(jìn)行管理和控制，最終可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，企業(yè)要逐步地從目標(biāo)成本管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)成本管理，也就是要即時(shí)進(jìn)行成本管理，落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本會(huì)伴隨著工程的實(shí)施而發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，其對(duì)于企業(yè)的決策產(chǎn)生直接的影響，比如項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格、土地增值稅影響等，這些都會(huì)對(duì)最終項(xiàng)目的利益產(chǎn)生直接的影響，需要加強(qiáng)各個(gè)階段和環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制。進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本的精細(xì)化管理，需要實(shí)現(xiàn)有效的動(dòng)態(tài)成本管理，建立完善的預(yù)警管理機(jī)制，重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目過(guò)程的監(jiān)控和管理，從而實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)反映工程的成本變化情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后，要進(jìn)行整體成本的準(zhǔn)確計(jì)算，此時(shí)要保證數(shù)據(jù)計(jì)算的詳細(xì)、真實(shí)和準(zhǔn)確，并且積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在今后的工程中改善缺陷部分，從而可以促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，為今后發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5? 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程應(yīng)用精細(xì)化管理理念，可以顯著提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。使員工從思想上轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，嚴(yán)格按照規(guī)范制度實(shí)行精細(xì)化管理。使精細(xì)化管理可以貫穿到各個(gè)層面。不斷的對(duì)管理流程和管理體系進(jìn)行完善，持續(xù)不斷的對(duì)精細(xì)化管理進(jìn)行改進(jìn)，充分發(fā)揮出精細(xì)化管理的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。

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