(廣西大學 廣西 南寧 530000)

一、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關系

“社區(qū)”一詞由德國社會學家滕尼斯在《社區(qū)與社會》(1887年)一書中提出，我國在《民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》中指出：社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體。廣義上的社區(qū)管理是：在政府的指導下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項公共事務和公益事業(yè)進行的自我管理。在我國，社區(qū)管理的概念是因為在傳統(tǒng)計劃經濟體制轉變?yōu)槭袌鼋洕陂g，人們的生活方式、思維模式等各方面的改變而提出來的。而物業(yè)管理的誕生則是由于我國城鎮(zhèn)住房制度的改革力度加大，房屋所有權漸漸歸為個人所有，居民身份的轉換成社會人。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

由此可見，社區(qū)管理和物業(yè)管理有相同點和不同點。首先，社區(qū)管理和物業(yè)管理社會性質不同，社區(qū)管理屬于軟件管理范圍，要解決人際關系問題，解決人們之間互幫互助的問題。物業(yè)管理則屬于硬件管理范疇，主要從事土地的合理利用和開發(fā)，房屋及其配套設施的建造和維護，對持有者、承租者、使用者和經營者的行為予以規(guī)范并作出法律約定。其次，社會地位不同，社區(qū)管理人際關系問題都要聽從居民委員會的協(xié)調，物業(yè)管理則要接受業(yè)主委員會和居民委員會的雙重監(jiān)督。第三，作用不同，社區(qū)管理關注“人的住用環(huán)境”以及“人的社會生活”有助于城市居民生活質量提高和精神文明建設，物業(yè)管理則關注“人的住用環(huán)境”，利于提高和改善城市住房面積、質量、環(huán)境等方面問題。

二、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析

(一)社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析。(1)社區(qū)居委會自治功能不到位。實習期間，我們了解到，棗沖社區(qū)居委會雖是基層群眾性自治組織，但在實際工作中，卻承擔了眾多繁雜的行政工作，過分的上行下效，容易造成對上級領導依賴性過強(2)社區(qū)居民參與度不高。一些重大的活動中，社區(qū)的居民不積極參與，棗沖社區(qū)管理工作就無法照常進行，社區(qū)居民只有積極配合參與，才能讓居委會切實了解居民的真實需求，才能更好的解決社區(qū)各種問題?，F(xiàn)如今，棗沖社區(qū)里面更突出問題在于人與人之間交流溝通的缺乏，造成人們對社區(qū)集體意識不強，對社區(qū)缺乏認同感和歸屬感。

(二)業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析。隨著城鎮(zhèn)化建設的進程和住房制度的改革，大量的物業(yè)公共設施設備存在。業(yè)主們?yōu)榱烁玫膶彩聞者M行管理，必然促進業(yè)主代表大會等居民自治管理組織的形成，但是業(yè)主自治絕非易事：棗沖社區(qū)作為梧州管理范圍最大的社區(qū)，其的管理或多或少具有一定的代表性，例如，社區(qū)業(yè)主大會召開難成立難，業(yè)主往往比較分散，不夠及時有效組織溝通起來；不少業(yè)主對棗沖社區(qū)公共事務持“觀望”態(tài)度，因此業(yè)主大會和業(yè)主委員會權利的實施難以保障；業(yè)主委員會與業(yè)主之間，業(yè)主委員會與開發(fā)商、物業(yè)管理公司等部門之間時常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。因此，棗沖社區(qū)管理的瓶頸問題表現(xiàn)在社區(qū)管理與物業(yè)管理不相協(xié)調，居民的切身利益得不到根本保障。

(三)物業(yè)管理公司面臨的問題分析。我國物業(yè)管理雖然經過30多年的發(fā)展，得到快速的發(fā)展，但物業(yè)管理也面臨著種種問題，以棗沖社區(qū)為例，問題主要包括：(1)當前新舊體制轉型時期，物業(yè)管理新體制不夠完善，與社區(qū)管理及政府等相關部門職能的溝通不夠；(2)物業(yè)管理人員素質低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要；(3)企業(yè)管理機制滯后，缺乏創(chuàng)新意識；(4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，難以調和。經調查發(fā)現(xiàn)，全國不少城市的社區(qū)管理這樣普遍的問題，然而人們生活水平日漸提高，更多希望居所和諧安寧有秩序，物業(yè)管理公司不僅要關注管理，還應注重對人的服務。只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設，才能更好地服務管理居民。

三、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理科學整合體系

1.明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責任，構建社區(qū)管理體制機制。一直以來，棗沖社區(qū)管理中物業(yè)公司與業(yè)主矛盾尤為突出，主要原因在于兩者關系權責不分明，我們應當強化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責任意識，二者應設立共同的工作目標，立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位，構建社區(qū)管理體制機制。

2.發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，密切聯(lián)系群眾，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強社區(qū)綜合治理能力。(1)正確處理政府和社區(qū)的關系，二者責任權利相統(tǒng)一。進一步深化城市管理體制改革，健全社區(qū)管理法律法規(guī)，政府相關部門轉變職能，依法行政，積極主動為社區(qū)提供公共服務，“政社分開”“政社合作”相得益彰，適當下放權利于社區(qū)，更好實現(xiàn)居民自治，(2)積極發(fā)揮社區(qū)居委會在業(yè)主自治管理中的作用。加強社區(qū)組織和隊伍建設，拓展社區(qū)服務，建立糾紛解決機制，加強社區(qū)管理和物業(yè)管理的合作溝通。(3)加大宣傳，大力提高居民的積極性。一方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識，另一方面，把居民個人利益置于社區(qū)集體利益之中，引導居民積極參與社區(qū)建設發(fā)展，提高居民參與社區(qū)自治的程度。(4)完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。完善相關法律法規(guī)，更好的規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導文明生活；對業(yè)主委員會的規(guī)定根據(jù)實際情況完善立法，降低業(yè)主大會成立的門檻，提高業(yè)主委員會的運作規(guī)范率。

3.利用市場加快物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的主導作用。(1)完善物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關部門需加強物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督管理，完善物業(yè)管理機制，規(guī)范企業(yè)行為。(2)鼓勵物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉型發(fā)展。通過市場化手段進行行業(yè)整改，提高競爭力；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，大力發(fā)展技術創(chuàng)新，不斷地提高服務水平和服務質量。

四、保障措施

1.制度建設是加強社區(qū)管理和物業(yè)管理科學整合體系建立的前提。各有關部門應將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項重要工作予以重視，加強基層民建設，加強組織領導，完善各種制度建設，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理權責，明確職責分工。

2.加強人員培訓是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理科學整合體系的關鍵。要根據(jù)社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，實施物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓機制建設，積極提高居委會和業(yè)委會對物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強培訓的針對性、操作性和實效性。

3.加大評估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，建立工作評價指標體系，優(yōu)化社區(qū)居委會在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機制，積極引進第三方測評制度。

總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個小社會，既關系到居民的切身利益，也是基層建設的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務范疇，兩者進行整合，強化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責，理順專業(yè)部門在公共服務中的主體責任，落實物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主作為市場主體的權利和義務，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強社會建設、創(chuàng)新社會管理的重要內容。