孫 岳

(五礦地產(chǎn)有限公司，北京 100010)

1 概述

20世紀80年代以來，我國工程建設領域開始廣泛采用巖土工程勘察技術，按照先勘察，后設計、再施工的程序進行，這就要求工程項目在施工和設計之前，必須按照基本建設程序進行地質(zhì)勘察［1］。并且，地基與基礎設計是上部建筑設計的先決條件，施工順序也是按照先地下后地上進行，這就要求巖土工程勘察應廣泛收集、分析，并且充分利用已有資料和工程經(jīng)驗，并針對擬建工程特點、任務要求和巖土工程條件、切實做到精心勘察，提出完整可靠、評價客觀的勘察報告，因此，勘察工作應包括參與地基基礎方案實施的過程。房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高項目開發(fā)速度，盡快開盤銷售，就必須在項目前期盡早的完成巖土工程勘察，將設計周期縮短，為項目盡早開工創(chuàng)造有利條件。

2 工程勘察與基礎設計關系

2.1 工程勘察的定義

工程勘察是實施工程設計的前提條件，也可以說是直接服務于建筑設計單位，由工程勘察單位根據(jù)擬建設項目的建設要求，結(jié)合擬建項目場地地理位置、交通、氣象、水文、地貌、地質(zhì)條件及周邊環(huán)境概況查明、分析、評價建設場地的地質(zhì)、環(huán)境特征和巖土工程條件，編制勘察文件的活動［2］?？辈旃ぷ餍枰槊鲌龅貎?nèi)地質(zhì)構造、地層結(jié)構、巖土工程特性、地下水埋藏條件，查明場地各土層厚度與分布，并對其特性作出評價，判定地下水和土壤對建筑材料的腐蝕性，并提供相應的防治措施建議。對擬建場地各巖土層作為樁持力層的適宜性進行評價，并對各類樁型(預制樁及鉆、挖、沖孔樁)的成樁條件進行評價。

按照進行階段可以將工程勘察大致劃分為可行性勘察、初步勘察、詳細勘察、補充勘察、施工勘察等。

2.2 基礎設計的技術路線

勘察工作的核心目的就是為建筑總平面布置、場地平整方案、地基基礎工程方案及對不良地質(zhì)作用的防治提供必要的地質(zhì)資料和建議。建筑基礎設計的依據(jù)就是勘察報告，以常見的高層住宅為例，其基礎形式普遍采用樁基礎，關鍵的工作步驟可以劃分為:進行調(diào)查研究，場地勘察，收集有關資料;綜合勘察報告、荷載情況、使用要求、上部結(jié)構條件等確定樁基持力層;選擇樁材，確定樁的類型、外形尺寸和構造;確定單樁承載力設計值;根據(jù)上部結(jié)構荷載情況，初步擬定樁的數(shù)量和平面布置;根據(jù)樁的平面布置，初步擬訂承臺的輪廓尺寸及承臺底標高;驗算作用于單樁上的豎向和橫向荷載;驗算承臺尺寸及結(jié)構強度;必要時驗算校基整體承載力和沉降量，當持力層下有軟弱下臥層時，驗算軟弱下臥層地基承載力;單樁設計，繪制樁和承臺的結(jié)構及施工詳圖。各個工作步驟之間的邏輯關系如圖1所示。

圖1 樁基礎設計流程圖

在驗算承臺強度之后，如果沒有必要驗算整體強度、變形并且無軟弱下臥層的時候，就可以最后確定承臺尺寸，并完成配筋，因此可以分析出，一般情況下樁基礎設計流程中的關鍵環(huán)節(jié)是確定樁基持力層，從而盡快確定基礎埋深。

3 工程勘察與住宅開發(fā)前期結(jié)合要點分析

3.1 工程勘察與住宅開發(fā)結(jié)合的必要性

就房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律來說，住宅項目開工的標志就是樁基礎施工，特別是對于獲取預售條件為主體結(jié)構達到±0設計標高即完成基礎頂板施工的地區(qū)，能否縮短基礎部分的施工周期就顯得尤為重要，所以為了使住宅項目樁基工程盡快開工，就必須要盡快完成前期的勘察，讓設計單位盡快完成基礎設計，這就要求勘察階段必須符合住宅項目開發(fā)的整體流程，不能被孤立出來。

3.2 工程勘察與住宅開發(fā)結(jié)合要點

3.2.1 勘察工作前置

結(jié)合樁基礎設計流程，為了要實現(xiàn)樁基開工前置，就需要將勘察工作前置，經(jīng)過對多個城市相較可行性研究階段出現(xiàn)偏差的住宅項目開發(fā)周期的比對。從表1中可以看出，在工程開工這一節(jié)點之前，與可行性研究對比偏差最大的節(jié)點是全套施工圖，圖紙是施工最重要的技術依據(jù)，因此提高開發(fā)速度，在項目開工前就必須要盡早確認施工圖。對住宅項目來說，最遲的勘察進場時間，是用地紅線確定后，如果要實現(xiàn)勘察工作前置，則必須掌握當?shù)卣畬τ趫蠼ōh(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策，爭取最短的時間拿到總圖公示，建筑平面位置不會再有調(diào)整，避免造成基礎工程的停滯。

表1 項目開發(fā)周期示例

3.2.2 勘察深度的控制

工程建設領域無法杜絕的一種操作模式就是“三邊工程”，即“邊勘察、邊設計、邊施工”，違背了先勘察、后設計的原則，特別是一些房地產(chǎn)項目要求搶工的時候，為了盡快開盤銷售，在手續(xù)不全的情況下就倉促上馬進行現(xiàn)場施工，這是違法并且有很大的安全隱患的，而為了提高項目開發(fā)速度，又不能違法違規(guī)。表面上看，是對勘察技術文件深度的控制，實質(zhì)上是倒逼房地產(chǎn)企業(yè)強化住宅產(chǎn)品標準化研發(fā)，減少上部建筑圖紙改動，集中精力來優(yōu)化基礎工程。住宅項目上部建筑結(jié)構的工期通常在5 d/層～7 d/層，考慮到工序穿插和混凝土強度要求，結(jié)構工期已經(jīng)很難壓縮，因此，必須要通過優(yōu)化基礎工程的工期來實現(xiàn)項目開發(fā)的提速。為此，必須要將勘察報告盡早的達到出施工圖的深度，除了將工作前置以外，另外一方面就是要保證勘察質(zhì)量，對于采用樁基礎的建筑，特別是要注意布孔的位置、密度和巖芯鑒定的細致程度，如某個住宅項目就出現(xiàn)了鉆孔灌注樁施工過程中發(fā)現(xiàn)石灰?guī)r溶洞，地基處理導致工期延誤6個月和造價提升。

3.2.3 住宅平面布局的優(yōu)化

以在基礎范圍內(nèi)出現(xiàn)石灰?guī)r溶洞的項目為例，避免這種情況除了提高勘察工作的質(zhì)量之外，還可以利用勘察工作前置的優(yōu)勢，優(yōu)化住宅平面布局，比如將需要基礎較深的高層住宅布置在地質(zhì)條件較好的位置。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)進入去杠桿階段以來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷提高，融資難度也不斷增大，必須要通過提高項目開發(fā)速度，盡快開盤銷售來實現(xiàn)預期收益。為了盡快取得銷售許可，就必須盡快開工，而地質(zhì)勘察就是開工的先決條件。通過前期充分掌握優(yōu)惠政策信息，推動項目能夠?qū)⒖辈旃ぷ髑爸?，并通過提高勘察工作質(zhì)量和深度，以便于設計單位盡早繪制施工圖，可以為項目基礎開工創(chuàng)造有利條件;另一方面，建設單位可以利用地勘報告的結(jié)論和建議優(yōu)化建筑平面布局，為基礎施工規(guī)避風險，從而提高項目施工進度。