為防止一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用占用預(yù)售房款，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自占?jí)?、挪用客戶商品房交易資金的違法、違規(guī)行為，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)信息化建設(shè)的方針政策，探討和研究如何應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新興技術(shù)構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)監(jiān)管”的新模式，搭建了全市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)，有效維護(hù)了商品房買賣雙方的合法權(quán)益，以“三碼”模式，規(guī)范了中介、經(jīng)紀(jì)等從業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的市場(chǎng)行為，加強(qiáng)信用管理，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

近年來，珠海宜居城市建設(shè)成效顯著，加之橫琴自貿(mào)區(qū)等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，珠海市政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，當(dāng)前時(shí)期內(nèi)也取得了一定成效，但相比國(guó)內(nèi)一二線大中城市，尚缺乏對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行有效監(jiān)管的手段，也沒有形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制。為進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府服務(wù)理念，創(chuàng)新管理模式，有效提升社會(huì)管理水平，實(shí)現(xiàn)“更清晰地掌握情況、更及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題、更迅速地處置問題、更有效地解決問題”，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域迫切需要真實(shí)準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支持和有效的管理抓手。因此，運(yùn)用信息化手段強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，建立市場(chǎng)監(jiān)管信息大數(shù)據(jù)提上日程。

思路明晰 扎實(shí)建設(shè)

為充分利用信息化手段強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)管，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出基于互聯(lián)網(wǎng)和珠海市電子政務(wù)外網(wǎng)建設(shè)房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)，打造房地產(chǎn)交易監(jiān)管一體化管理，建設(shè)多層級(jí)、協(xié)同式的房地產(chǎn)交易監(jiān)管體系。同時(shí)，以平臺(tái)為基礎(chǔ)，整合線上線下多級(jí)審核服務(wù)渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式，逐步實(shí)現(xiàn)各相關(guān)政府部門、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者等多級(jí)辦事協(xié)同高效化、房產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)化管理，著力打造“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)監(jiān)管”新模式。

一、總體規(guī)劃、分步實(shí)施

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)是一個(gè)綜合工程，涉及主體眾多，建設(shè)內(nèi)容豐富，各方訴求多樣，既需要做好總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，整體把控，又需要分清主次，抓住重點(diǎn)，分清層級(jí)，分步推進(jìn)實(shí)施，不可一蹴而就。這就需要在設(shè)計(jì)過程中充分考慮各方因素，既要全面，又要突出重點(diǎn)。從監(jiān)管內(nèi)容的角度來看,要運(yùn)用大數(shù)據(jù)從全方位、多渠道、多維度的思路出發(fā),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管內(nèi)容能夠覆蓋房地產(chǎn)的所有相關(guān)方面,力爭(zhēng)“滴水不漏”。從監(jiān)管方式的角度來看，則要建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析模式和信息披露相結(jié)合的機(jī)制,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行，逐步形成從政府監(jiān)管向社會(huì)化監(jiān)管的轉(zhuǎn)變。從監(jiān)管流程的角度來看,要逐步形成“事前監(jiān)督+事中監(jiān)督+事后監(jiān)督”的全生命周期監(jiān)管流程。

圖1 平臺(tái)門戶

二、以交易監(jiān)管為導(dǎo)向

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)應(yīng)充分體現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)督管理機(jī)制，為房地產(chǎn)管理部門提供一個(gè)科學(xué)規(guī)劃、高效辦公的平臺(tái)，以交易監(jiān)管為導(dǎo)向，保證交易資金安全，堵塞監(jiān)管漏洞，規(guī)范監(jiān)管秩序，避免因交易資金被挪用給交易雙方造成不必要的麻煩，提高資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的時(shí)效性和便利性。

三、以平臺(tái)化為原則

以信息資源開發(fā)和利用為基礎(chǔ)，以交易監(jiān)督和資金監(jiān)管應(yīng)用為關(guān)鍵，實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)市場(chǎng)有效管理為主線，搭建統(tǒng)一的系統(tǒng)應(yīng)用支撐平臺(tái)，在支撐平臺(tái)之上按需建設(shè)應(yīng)用系統(tǒng)，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接預(yù)售、備案、銀行等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，做到信息共享、數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，杜絕和消除“孤島”現(xiàn)象。

四、以“五化”為目標(biāo)

緊扣房地產(chǎn)交易監(jiān)管的目標(biāo)任務(wù)，創(chuàng)新平臺(tái)管理模式，實(shí)現(xiàn)“多元化、制度化、常態(tài)化、人性化、科學(xué)化”，以風(fēng)險(xiǎn)條線為依托,理順監(jiān)管過程,減少功能重疊,構(gòu)建功能完善、可靠性好、可持續(xù)發(fā)展的多部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管框架，滿足房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的建設(shè)要求，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，促進(jìn)珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

平臺(tái)上線 平穩(wěn)運(yùn)行

珠海市房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)于2019年7月15日正式上線運(yùn)行。

平臺(tái)主要建設(shè)內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

一、商品房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)

同合作銀行建設(shè)預(yù)售專戶資金使用聯(lián)審機(jī)制，真正意義上實(shí)現(xiàn)政府部門、開發(fā)商、銀行之間的數(shù)據(jù)共享，實(shí)時(shí)監(jiān)控到每一個(gè)樓盤的銀行監(jiān)管賬戶的資金流轉(zhuǎn)情況，將每一套監(jiān)管房源的交易情況都通過平臺(tái)門戶進(jìn)行公示，接受社會(huì)公眾監(jiān)督。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金撥付網(wǎng)上申報(bào)，做到線上全流程電子化審批，從根本上實(shí)現(xiàn)商品房交易資金有效監(jiān)管，保障商品房項(xiàng)目如期交付，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

二、二手房交易資金托管系統(tǒng)

建立二手房信息權(quán)威發(fā)布、綜合性服務(wù)、閉環(huán)式管理、“互聯(lián)網(wǎng)+”二手房產(chǎn)交易的監(jiān)管系統(tǒng)，著力打造真實(shí)可靠的二手房源體系，通過房屋狀態(tài)實(shí)時(shí)更新，保障系統(tǒng)公示的房源均可正常交易，實(shí)現(xiàn)房源掛牌、查詢、網(wǎng)上簽約、合同備案、資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)二手房“一房一碼”的模式，確保二手房交易的安全化、透明化，進(jìn)一步加強(qiáng)珠海市二手房源信息發(fā)布管理，規(guī)范二手房交易行為，有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)

通過監(jiān)管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的備案管理和信用評(píng)定，備案后的每個(gè)門店和經(jīng)紀(jì)人都對(duì)應(yīng)分派一個(gè)二維碼，群眾通過掃描二維碼，可以了解門店和經(jīng)紀(jì)人的基本注冊(cè)信息和信用等級(jí)。通過備案和信用評(píng)定等措施，有效的規(guī)范中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)行為管理、信用管理，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，促進(jìn)珠海市房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)

掌握流入市場(chǎng)的土地后續(xù)開發(fā)情況，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，研究上市供應(yīng)情況為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)新建房屋供應(yīng)量、調(diào)控政策的出臺(tái)提供可靠、完善的數(shù)據(jù)依據(jù)。依據(jù)珠海市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警模型，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況并進(jìn)行預(yù)警監(jiān)測(cè)，從而使政府可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，助力建立完善、規(guī)范、可控的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。

五、整合現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)信息化系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)與珠海市房地產(chǎn)、物業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)及銀行領(lǐng)域等相關(guān)信息化系統(tǒng)的整合，消除信息孤島,實(shí)現(xiàn)信息有效共享，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管效能，提升房地產(chǎn)管理服務(wù)水平。

圖2 區(qū)域預(yù)售地圖

圖3 樓盤公示信息

作用明顯 成果顯著

截至目前，在一手房方面，平臺(tái)真正意義上實(shí)現(xiàn)了政府部門、開發(fā)商、銀行之間的數(shù)據(jù)共享，打通了20 多家銀行數(shù)據(jù)對(duì)接，實(shí)時(shí)監(jiān)控到每一個(gè)樓盤的銀行監(jiān)管賬戶的資金流轉(zhuǎn)情況；在二手房方面，在平臺(tái)登記備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)達(dá)1616 家，中介經(jīng)紀(jì)人備案數(shù)8652人次，存量二手房源掛牌總數(shù)3174 套，均已生成“三碼”，陸續(xù)已有超過500 家中介機(jī)構(gòu)全面完成“三碼”公示工作。

一、確保交易資金?？顚Ｓ?/h3>

實(shí)行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管是保證商品房項(xiàng)目如期建設(shè)、按期交付的重要制度，也是維護(hù)廣大購(gòu)房群眾合法權(quán)益的重要保障手段。通過房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品房交易及交易資金的精細(xì)化監(jiān)管，無縫對(duì)接銀行系統(tǒng)監(jiān)管賬戶流水?dāng)?shù)據(jù)，確保商品房預(yù)售資金專款專用，有效防止預(yù)售資金被挪用、轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

圖4 二手房房源查詢

圖5 企業(yè)資質(zhì)及中介機(jī)構(gòu)管理

圖6 商品房預(yù)售分析

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)交易過程管控

通過平臺(tái)的建設(shè)，統(tǒng)一發(fā)布房源交易信息，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，有效避免交易信息重復(fù)發(fā)布和市場(chǎng)報(bào)價(jià)偏離實(shí)際；創(chuàng)新商品房交易資金監(jiān)管模式，突出政府部門和監(jiān)管銀行的監(jiān)管主體責(zé)任，強(qiáng)化交易資金事中事后過程性監(jiān)管，以確保交易資金安全，有效防止惡意虛假交易卷款走人事件的發(fā)生，也有效地杜絕“吃差價(jià)”等行為，維護(hù)好交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)水平。

三、規(guī)范中介服務(wù)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

通過“三碼”公示工作，統(tǒng)一發(fā)布二手房交易信息，實(shí)行二手房房源核驗(yàn)，推行一房一碼，有效避免了交易信息重復(fù)發(fā)布、房源虛假偏離實(shí)際、買賣雙方利益不能有效保障以及中介公司利用信息優(yōu)勢(shì)哄抬房?jī)r(jià)或暗吃差價(jià)的行為；建立健全中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案，實(shí)行中介機(jī)構(gòu)備案制度，并生成機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證碼，從而促使政府相關(guān)部門和社會(huì)各界合理、有效、充分地應(yīng)用房地產(chǎn)信用信息，規(guī)范了中介服務(wù)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)行為，鼓勵(lì)誠(chéng)信房地產(chǎn)中介公司做大做強(qiáng)，懲戒違規(guī)房地產(chǎn)中介公司不規(guī)范經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，維護(hù)了市場(chǎng)秩序，優(yōu)化了信用環(huán)境。

四、注重房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

借助房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)的建設(shè)，形成有效的數(shù)據(jù)積累，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，通過日?qǐng)?bào)、月報(bào)、季報(bào)等方式，實(shí)時(shí)全面地匯總統(tǒng)計(jì)商品房庫(kù)存面積和套數(shù)等相關(guān)信息數(shù)據(jù)，及時(shí)準(zhǔn)確地分析去化速度，在土地供應(yīng)、投資控制、市場(chǎng)運(yùn)作和稅收監(jiān)督等方面，為政府部門提供第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，為政府決策與調(diào)控市場(chǎng)提供數(shù)據(jù)支撐，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，加快側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)商品住宅存量去化周期進(jìn)一步縮短，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。