孫曄軍

（中國(guó)金茂（集團(tuán)）有限公司，上海200120）

1 商業(yè)空間營(yíng)造的概述

1900 年，華僑集資創(chuàng)辦了中國(guó)第一家大型百貨先施公司，真正意義上開創(chuàng)了近代商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷百年巨變，商業(yè)空間格局也發(fā)生了變革。本文所論述的商業(yè)空間是指由眾多業(yè)態(tài)的商店組成的商場(chǎng)集合，面積1×105m2以上、品類齊全的大型公共場(chǎng)所，本文研究的商業(yè)空間一般以城市級(jí)綜合體存在，復(fù)合酒店、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)類型，形成目的型城市活動(dòng)中心。

2 商業(yè)空間的建筑環(huán)境營(yíng)造

2.1 場(chǎng)地分析

商業(yè)空間營(yíng)造的第一步是場(chǎng)地分析，在綜合市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，定位商圈的性質(zhì)級(jí)別，1×105m2以上的商業(yè)空間多位于城市核心或新興的城市副中心。場(chǎng)地的條件輸入要積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，一般距離城市主干道退線宜小于8m，距離城市次干道小于5m，場(chǎng)地的用地形態(tài)主要考慮是否適宜設(shè)置大型室內(nèi)中庭，以便形成聚合的空間尺度。通常情況，日照及層高已限定在拿地條款中，后期的外圍交通規(guī)劃成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素之一。需要梳理公交、軌交、機(jī)場(chǎng)等城市公共交通，其中，地鐵接駁成為大型商業(yè)空間的標(biāo)配，地下層商業(yè)空間的入口與城市軌交閘口實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，嚴(yán)格控制連接的通道長(zhǎng)度，不宜大于200m。此外，對(duì)城市道路進(jìn)出限行狀況進(jìn)行分析，一般不少于2 個(gè)面的出入口與城市道路相連接，并且在次要城市道路設(shè)置貨運(yùn)車道。

2.2 商業(yè)空間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析

商業(yè)空間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)需要重點(diǎn)理解2 個(gè)面積規(guī)模概念：（1）商業(yè)建筑面積指建設(shè)用地范圍內(nèi)商業(yè)各層商業(yè)建筑面積總和，一般不含停車場(chǎng)、卸貨平臺(tái)、設(shè)備機(jī)房、后勤服務(wù)用房及交通疏散等面積；（2）可出租的商業(yè)面積，指用于出租給租戶的商業(yè)面積。

在理解以上面積概念的基礎(chǔ)上，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)的使用率（商業(yè)使用率=可出租商業(yè)面積/商業(yè)建筑面積），然而商業(yè)使用率不是越大越好，過高的商業(yè)使用率會(huì)增加建設(shè)成本，加大招商難度，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本也較高，影響客戶的舒適體驗(yàn)性，國(guó)內(nèi)商業(yè)品牌萬(wàn)象城、覽秀城一般控制在約60%。在1×105m2商業(yè)空間中，樓層的規(guī)劃上地上部分宜小于5 層，主要為滿足24m以下多層民用建筑高限。地下商業(yè)受消防規(guī)范限制一般小于2 層，地下3 層設(shè)置車庫(kù)，過長(zhǎng)的垂直交通亦讓客戶疲于應(yīng)付。

2.3 停車庫(kù)設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)中停車庫(kù)設(shè)計(jì)亦是設(shè)計(jì)重難點(diǎn)，商業(yè)空間受場(chǎng)地限制不設(shè)置大型地面停車場(chǎng)，一般每100m2商業(yè)建筑面積設(shè)置地下小汽車停車位1～1.2 個(gè)，停車位面積大于40m2，每1 000m2商業(yè)建筑面積宜設(shè)置貨車停車位0.2 個(gè)。此外，根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，利用酒店、辦公、住宅等業(yè)態(tài)實(shí)況，宜潮汐配置商業(yè)停車位。此外，建議合理配置非機(jī)動(dòng)車位和充電停車位，滿足當(dāng)?shù)卣咭蟆?/p>

2.4 業(yè)態(tài)劃分

關(guān)于商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分是比較難以界定的，萬(wàn)象城業(yè)態(tài)分為百貨、超市、影院、冰場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、餐飲、零售7 大類；覽秀城業(yè)態(tài)設(shè)為零售、餐飲、影院、兒童娛樂、兒童教育、精品超市等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，零售空間整體會(huì)占到約45%的規(guī)模，餐飲空間約為15%。除了各業(yè)態(tài)的規(guī)模，商業(yè)各業(yè)態(tài)的場(chǎng)地定位亦是一項(xiàng)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)管理過程，百貨、超市的因其進(jìn)深較大，一般設(shè)置在動(dòng)線的端部。美食廣場(chǎng)嘈雜、目的性強(qiáng)，可設(shè)置在主動(dòng)線端部或者地下區(qū)域。影院空間因?qū)痈咭?，設(shè)置在高樓層動(dòng)線的末端。餐飲可靈活布置在地下1 層及高樓層，其中，下層廣場(chǎng)區(qū)域及屋面可集中規(guī)劃設(shè)置，充分發(fā)揮場(chǎng)地的外擺條件及良好景觀面，增加坪效。其余的零售以低樓層，可達(dá)性強(qiáng)為布置原則，需重點(diǎn)定位主力店的位置，帶動(dòng)周邊店鋪的落位分級(jí)，其中零售業(yè)態(tài)的選擇要關(guān)注市場(chǎng)趨勢(shì)，例如，近年流行的母嬰、親子、健康養(yǎng)生元素等。

2.5 建筑的主體軸網(wǎng)設(shè)置

建筑的主體軸網(wǎng)設(shè)置需綜合地下停車位及地上層的商鋪綜合分析，考慮平面形式及空間效果，宜為11m×9m 或者9m×9m。層高要求首層大于6m，標(biāo)準(zhǔn)層大于5.6m 為佳，后續(xù)施工時(shí)綜合BIM 分析綜合管道凈高，其中重點(diǎn)尋找凈高控制最不利地點(diǎn)，重力排水的走向一般現(xiàn)場(chǎng)后期難以更改，需要提前規(guī)劃路線。

3 商業(yè)空間的室內(nèi)營(yíng)造

3.1 室內(nèi)動(dòng)線設(shè)置

商業(yè)空間營(yíng)造中的室內(nèi)動(dòng)線主要分為雙通道環(huán)流型，多通道環(huán)流型，環(huán)島型3 種類型，現(xiàn)代商場(chǎng)注重公共空間的釋放，使用雙通道環(huán)流型較多。客戶行進(jìn)過程中設(shè)置多個(gè)中庭共享空間，中心共享空間直徑約為30～45m，次級(jí)共享空間直接在20～30m 為佳，其中，中心共享空間需重點(diǎn)考慮自動(dòng)扶梯的位置，避免在中庭區(qū)域交叉貫穿，需預(yù)留足夠的場(chǎng)地便于后期舉辦主題活動(dòng)。自動(dòng)扶梯和垂直電梯負(fù)擔(dān)起整個(gè)垂直交通的貫穿，一般而言，自動(dòng)扶梯的服務(wù)半徑設(shè)置宜小于40m，每層垂直客梯應(yīng)大于2 組，每組3～4 部。此外，由于地下室空間的交通流線的閉塞性，宜設(shè)置下層廣場(chǎng)，一方面滿足疏散要求，另一方面借助地鐵連通口與下層廣場(chǎng)的兩端設(shè)置，形成完整的循環(huán)人流疏導(dǎo)動(dòng)線。

3.2 衛(wèi)生間空間的打造

衛(wèi)生間空間的打造是近來各商業(yè)品牌的關(guān)注重點(diǎn)，衛(wèi)生間走道關(guān)注客戶的等候休息體驗(yàn)，內(nèi)部功能設(shè)置上聚合母嬰室、親子衛(wèi)生間、無(wú)障礙衛(wèi)生間、女性梳妝臺(tái)等新功能，其中，母嬰室的打造注重母嬰護(hù)理的全操作流程。此外，男女衛(wèi)生間的配比根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每10 000m2的商業(yè)建筑面積，宜設(shè)置11 個(gè)男衛(wèi)（含小便斗），24 個(gè)女衛(wèi)為佳。

3.3 標(biāo)準(zhǔn)店面設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)店面設(shè)計(jì)按照實(shí)體部分及玻璃部分分析，實(shí)體部分設(shè)置商鋪的LOGO，此區(qū)域過矮LOGO 會(huì)不醒目，建議控制在約800mm 為宜，實(shí)體部分不管后續(xù)如何二次裝修，高度控制線不能變化，此外，需重點(diǎn)管控后續(xù)的租戶玻璃參數(shù)，保證整體的美觀統(tǒng)一。對(duì)于主力店鋪對(duì)店面的顛覆性修改，一般而言由商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)分類別專項(xiàng)審批確認(rèn)。

3.4 其他的控制要點(diǎn)

其他的控制要點(diǎn)，例如，綜合點(diǎn)位的梳理也非常重要，包含疏散指示、應(yīng)急照明、燈具、擋煙垂壁、水泡、排煙風(fēng)口、空調(diào)風(fēng)口、標(biāo)識(shí)指示、場(chǎng)地內(nèi)營(yíng)運(yùn)綜合點(diǎn)位等，以美觀、堅(jiān)固、實(shí)用為設(shè)置原則。一些其他的專項(xiàng)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)亦需用心關(guān)注，例如，人造石材料管理、攔河設(shè)計(jì)、屋面遮陽(yáng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、檢修馬道預(yù)留、電動(dòng)吊鉤設(shè)計(jì)、疏散門設(shè)計(jì)，消防卷簾設(shè)計(jì)、自動(dòng)扶梯設(shè)計(jì)、落客區(qū)設(shè)計(jì)、地下層入口設(shè)計(jì)等。

4 商業(yè)空間營(yíng)造運(yùn)營(yíng)前介

商業(yè)空間根據(jù)后期運(yùn)營(yíng)需求分為推廣類、營(yíng)運(yùn)類、客戶關(guān)系類。

4.1 推廣類

推廣類主要包含廣告點(diǎn)位預(yù)留和活動(dòng)場(chǎng)地落位。戶外廣告包含外幕墻廣告、地鐵廣告等，戶內(nèi)結(jié)合設(shè)計(jì)條件有選擇預(yù)留，其中戶外幕墻廣告須加錠固和背板，強(qiáng)度滿足風(fēng)荷載要求，戶外落地廣告牌需設(shè)置結(jié)構(gòu)埋件以滿足結(jié)構(gòu)安全要求。其次是推廣活動(dòng)場(chǎng)地的落位，主要是預(yù)留足夠的動(dòng)力電源及照明設(shè)施供活動(dòng)使用。

4.2 營(yíng)運(yùn)類

營(yíng)運(yùn)類主要滿足后期運(yùn)營(yíng)的各種功能需求，例如，員工衛(wèi)生間、多功能會(huì)議室、租戶員工食堂、零售倉(cāng)庫(kù)、吸煙區(qū)等功能空間以及設(shè)備類的尤其是餐飲的強(qiáng)化通風(fēng)需求。

4.3 營(yíng)運(yùn)類

客戶關(guān)系類主要是提供與客戶交流的功能空間，主要包含服務(wù)臺(tái)與會(huì)員中心兩大類別，服務(wù)臺(tái)應(yīng)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)，功能上包含接待、辦卡、積分、停車收費(fèi)、租戶服務(wù)以及其他增值服務(wù)，并且配合次級(jí)流動(dòng)服務(wù)臺(tái)提高效率。會(huì)員中心作為增強(qiáng)客戶黏性及忠誠(chéng)度的窗口，設(shè)置會(huì)員接待區(qū)、團(tuán)購(gòu)接待區(qū)、休息活動(dòng)區(qū)（可結(jié)合沙龍場(chǎng)地、親子場(chǎng)地、茶文化場(chǎng)地等打造專屬空間）、客訴室以及水吧、衛(wèi)生間、洽談室、財(cái)務(wù)室等后勤服務(wù)空間。

5 商業(yè)空間營(yíng)造的趨勢(shì)

商業(yè)空間大致可分為小而美與大而全2 種類型。小而美類型定位社區(qū)商業(yè)；大而全以目的型商業(yè)為主，保證客戶的黏性成為商業(yè)空間營(yíng)造的關(guān)。傳統(tǒng)的百貨主要是滿足物質(zhì)生活需求，現(xiàn)在的流行商業(yè)更加關(guān)注創(chuàng)造高級(jí)的社交空間、共享空間，在滿足物質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，達(dá)到精神層面的愉悅購(gòu)物需求，不管是萬(wàn)象城、大悅城、K11、恒隆商場(chǎng)、新鴻基系商業(yè)、龍湖天街等都沒有突破這一藩籬。隨著新技術(shù)的不斷更新迭代，大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實(shí)、移動(dòng)支付等技術(shù)成熟，未來的商業(yè)模式必將改變這一空間格局，融合未來的人文需求，形成一種全新的商業(yè)空間氛圍。