文| 王欽海

棚改項(xiàng)目的基本程序

村民委員會(huì)根據(jù)本村棚改項(xiàng)目報(bào)批資料、項(xiàng)目建設(shè)資金需求及村集體資產(chǎn)現(xiàn)狀撰寫資金請(qǐng)示報(bào)告，并就項(xiàng)目的貸款金額、貸款期限、還款來(lái)源情況，通過(guò)村民代表大會(huì)進(jìn)行表決，形成村民代表大會(huì)決議。

鎮(zhèn)政府根據(jù)審核無(wú)誤的資金申請(qǐng)資料向區(qū)政府提交《關(guān)于申請(qǐng)XX村棚戶區(qū)改造資金的請(qǐng)示》。棚改辦負(fù)責(zé)收集貸款支付資料，審核無(wú)誤后聯(lián)同《棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款審批表》報(bào)送區(qū)財(cái)政局。經(jīng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，區(qū)財(cái)政局將棚戶區(qū)改造資金請(qǐng)示處理意見發(fā)給區(qū)融資平臺(tái)。區(qū)融資平臺(tái)會(huì)同區(qū)政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“擔(dān)保公司”）、鎮(zhèn)政府、棚改村委、代建單位各責(zé)任人，召開棚改項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。

村委會(huì)、代建單位準(zhǔn)備棚改項(xiàng)目所需資料，提交給擔(dān)保公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)收到的資料進(jìn)行審核、整理，多渠道采集相關(guān)信息，進(jìn)行數(shù)據(jù)比對(duì)、交叉驗(yàn)證，核實(shí)集體資產(chǎn)、測(cè)算集體收益，核定貸款擔(dān)保金額，落實(shí)反擔(dān)保措施，編制調(diào)查報(bào)告，報(bào)送區(qū)融資平臺(tái)、區(qū)財(cái)政局。區(qū)融資平臺(tái)根據(jù)調(diào)查報(bào)告編寫正式的上報(bào)材料，區(qū)財(cái)政局審核后報(bào)區(qū)政府辦公室。區(qū)政府審批同意后，下發(fā)至區(qū)融資平臺(tái)，區(qū)融資平臺(tái)向村（居）委會(huì)出具棚戶區(qū)改造借款合同、四方協(xié)議，同時(shí)將審批文件傳遞至擔(dān)保公司。擔(dān)保公司收到審批意見后，簽訂擔(dān)保與反擔(dān)保合同、借款合同。擔(dān)保公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目跟蹤、貸后檢查等全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理工作。

棚改項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

1.棚改項(xiàng)目面臨的政策現(xiàn)狀。（1）融資管理政策變化。2018年3月28日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融企業(yè)對(duì)地方政府和國(guó)有企業(yè)投融資行為有關(guān)問題的通知》（財(cái)金［2018］23號(hào)）文件，要求各國(guó)有金融企業(yè)“不得提供債務(wù)性資金作為地方建設(shè)項(xiàng)目、政府投資基金或政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資本金”、主要明確資本金不得為股東借款、借貸資金等債務(wù)性資金。對(duì)項(xiàng)目資本金來(lái)源進(jìn)行“穿透”審查。目前，金融機(jī)構(gòu)已全面叫停股東借款作為資本金方式，該金融政策不但約束金融機(jī)構(gòu)的投資行為，也加大了國(guó)有企業(yè)投資棚改項(xiàng)目的資本金壓力。（2）棚改項(xiàng)目實(shí)施模式改變。2018年12月，住建部下發(fā)2019年棚改計(jì)劃，明確提出“政府購(gòu)買棚改服務(wù)”模式將被取消，對(duì)于新開工的棚改項(xiàng)目，不得以“政府購(gòu)買服務(wù)”的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府專項(xiàng)債（如棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資。至此，該項(xiàng)政策終止了各地以“政府購(gòu)買服務(wù)”模式再承接棚改項(xiàng)目業(yè)務(wù)可能性。

2.棚改項(xiàng)目投資現(xiàn)狀。（1）項(xiàng)目融投資與投資效益。受國(guó)家對(duì)棚改業(yè)務(wù)的政策支持，棚改項(xiàng)目融資主要來(lái)自于政策性銀行貸款，棚改項(xiàng)目收益主要來(lái)自項(xiàng)目投資回報(bào)等方面，且收益較為穩(wěn)定和可觀。（2）項(xiàng)目借款還本付息約定。目前，按照各國(guó)有企業(yè)（承接主體）與政府指定部門（購(gòu)買主體）簽訂的棚改項(xiàng)目《政府購(gòu)買協(xié)議》相關(guān)約定，棚改項(xiàng)目資金的來(lái)源、使用及回收路徑應(yīng)為：棚改項(xiàng)目投資資金由承接主體投入項(xiàng)目資本金，并配套承接金融機(jī)構(gòu)貸款，再由承接主體按購(gòu)買主體指令投放至征收主體，征收主體再發(fā)放給拆遷戶；在資金回收方面，由購(gòu)買主體按《借款合同》約定之節(jié)點(diǎn)支付銀行貸款本息至承接主體，再由承接主體歸還金融機(jī)構(gòu)本息，并支付承接主體投資回報(bào)等。為此，在對(duì)金融機(jī)構(gòu)的還本付息方面，應(yīng)由地方政府按承接主體與貸款行簽訂的借款合同之相關(guān)約定執(zhí)行，即政府要按借款合同約定還本付息。

棚改項(xiàng)目工程中的造價(jià)管理

1.棚改項(xiàng)目造價(jià)管理工作方案。（1）論證階段：根據(jù)已批復(fù)的項(xiàng)目棚改實(shí)施方案及市場(chǎng)情況等，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行估算，以評(píng)定開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。在棚改實(shí)施方案批復(fù)前，實(shí)施主體應(yīng)深度參與編制工作，對(duì)其中的征地拆遷數(shù)據(jù)采集、資金平衡方案等方面發(fā)表意見，避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致投資估算失真。（2）方案設(shè)計(jì)階段：該階段應(yīng)已基本完成項(xiàng)目拆遷工作，相關(guān)數(shù)據(jù)已基本鎖定，實(shí)施主體根據(jù)論證階段的投資估算以及已取得批復(fù)的方案設(shè)計(jì)圖紙及市場(chǎng)信息價(jià)格等編制目標(biāo)造價(jià)，并作為實(shí)施主體在施工階段控制造價(jià)的主要依據(jù)。項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)版目標(biāo)造價(jià)確認(rèn)后實(shí)施主體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)造價(jià)逐個(gè)分解到具體的合同中，啟動(dòng)合約規(guī)劃管理。（3）施工圖設(shè)計(jì)階段：根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)編制項(xiàng)目成本預(yù)算，確定項(xiàng)目及各單項(xiàng)工程的目標(biāo)造價(jià)，分解造價(jià)費(fèi)用控制目標(biāo)，組織項(xiàng)目目標(biāo)造價(jià)的具體落實(shí)。該造價(jià)預(yù)算將作為招標(biāo)控制價(jià)的主要編制依據(jù)。（4）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)：實(shí)施主體與承包人依據(jù)合同完成情況，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工記錄、設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場(chǎng)變更鑒定等資料，進(jìn)行合同價(jià)款的增減或調(diào)整計(jì)算?？⒐そY(jié)算應(yīng)按照合同有關(guān)條款和價(jià)款結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

2.棚改項(xiàng)目造價(jià)管理的改進(jìn)建議。建議政府盡快出臺(tái)造價(jià)管控相關(guān)政策，細(xì)化造價(jià)科目，明確可計(jì)入土地開發(fā)造價(jià)的范圍及依據(jù)；統(tǒng)一屬地政府收取的拆遷管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并納入土地開發(fā)造價(jià)范疇；劃清政府各職能部門棚改工作職權(quán)界限，避免部分工作存在職責(zé)真空地帶，杜絕尋租行為。值得一提的是，棚改項(xiàng)目的相關(guān)實(shí)施主體應(yīng)認(rèn)真收集各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，推行項(xiàng)目建立和完善相關(guān)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)前城市化發(fā)展建設(shè)中，棚戶區(qū)改造工作的推進(jìn)已經(jīng)成為了其中的重要一部分工作內(nèi)容和構(gòu)成。我們?cè)诰唧w工作的推進(jìn)和執(zhí)行上，應(yīng)該進(jìn)行合理的優(yōu)化和改進(jìn)，有效的進(jìn)行造價(jià)管理，提升實(shí)際工作的開展落實(shí)效果。