張永謙 陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員以及工程建設(shè)進(jìn)行針對(duì)性的監(jiān)督和管理，通過(guò)對(duì)管理人員工作態(tài)度以及行為上的監(jiān)督管理，再根據(jù)項(xiàng)目的施工情況，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的問(wèn)題。然后將存在的問(wèn)題進(jìn)行歸納分類，提出對(duì)應(yīng)的解決措施。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，不僅能夠提高項(xiàng)目建設(shè)的效率，更重要的是能夠節(jié)約生產(chǎn)成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

2.1 項(xiàng)目施工進(jìn)度問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一個(gè)重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)就是施工周期，這項(xiàng)要求在項(xiàng)目建設(shè)之前的合同中會(huì)有明確的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行管理，是一項(xiàng)十分重要的工作。然而從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中可以看出，大部分的房地產(chǎn)公司都是將主要精力放置在項(xiàng)目施工的經(jīng)濟(jì)效益獲取上，而不太注重項(xiàng)目施工進(jìn)度的管理。這樣就導(dǎo)致在項(xiàng)目施工過(guò)程中很難按規(guī)定時(shí)間完成既定的施工環(huán)節(jié)，而為了在規(guī)定時(shí)間完成整個(gè)項(xiàng)目的施工，不得不讓工人日夜加班趕工。這樣的施工方式，很難保證項(xiàng)目的質(zhì)量。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的管理，是一項(xiàng)亟需解決的問(wèn)題。

2.2 項(xiàng)目成本問(wèn)題

房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的最終目的就是要獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。所以，控制項(xiàng)目的成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一項(xiàng)重要工作。但是在實(shí)際的施工過(guò)程中，往往只對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算，沒(méi)有對(duì)每一個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算。這樣就導(dǎo)致預(yù)算成本在每一個(gè)施工環(huán)節(jié)控制不夠合理，造成整體的預(yù)算超高。

2.3 項(xiàng)目施工質(zhì)量問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最核心的工作就是項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理。只有項(xiàng)目質(zhì)量管理到位，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并且提升房地產(chǎn)公司在激烈市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司在施工質(zhì)量上都存在一定的問(wèn)題，其中最常見(jiàn)的是施工企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益而偷工減料。還有一部分施工單位為了在簽訂的施工工期內(nèi)完成施工項(xiàng)目，要求工人夜間加班工作，在工人精力不足的情況下，難免會(huì)出現(xiàn)一定的質(zhì)量問(wèn)題。加強(qiáng)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理，對(duì)房地產(chǎn)公司的發(fā)展具有非常重要的作用。

2.4 項(xiàng)目后期管理問(wèn)題

第一，竣工驗(yàn)收問(wèn)題。在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，項(xiàng)目的最后結(jié)束性標(biāo)志是竣工驗(yàn)收，只有當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收之后才能辦理產(chǎn)權(quán)等一系列手續(xù)，同時(shí)才能開(kāi)展銷售活動(dòng)。如果項(xiàng)目在驗(yàn)收過(guò)程之中出現(xiàn)了問(wèn)題可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法驗(yàn)收，會(huì)影響到項(xiàng)目后期營(yíng)銷工作，從而會(huì)增加項(xiàng)目成本。例如，在竣工之時(shí)由于材料準(zhǔn)備不夠齊全，缺乏必要合格證明等各項(xiàng)記錄報(bào)告導(dǎo)致工程不能移交，竣工驗(yàn)收也無(wú)法順利完成。同時(shí)，項(xiàng)目工程竣工時(shí)并沒(méi)有整改完成，在整改之后仍然沒(méi)有達(dá)到驗(yàn)收必要要求，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題，還可能會(huì)存在著項(xiàng)目拖欠農(nóng)民工工資或者安全事故沒(méi)有得到有效處理，這些也會(huì)影響到項(xiàng)目驗(yàn)收。

第二，項(xiàng)目回訪和后期評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，項(xiàng)目建設(shè)組需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展回訪工作，回訪工作往往可以不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量。在回訪過(guò)程之中，項(xiàng)目人員常常會(huì)與物業(yè)管理人員進(jìn)行協(xié)商，咨詢物業(yè)管理人員意見(jiàn)。但是，物業(yè)管理人員對(duì)項(xiàng)目實(shí)施以及項(xiàng)目各項(xiàng)安全狀態(tài)并不會(huì)深入了解。在現(xiàn)實(shí)生活之中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有后續(xù)回訪程序，導(dǎo)致了項(xiàng)目在建設(shè)完成之后無(wú)法及時(shí)解決在使用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，很可能會(huì)使業(yè)主出現(xiàn)各種各樣的煩惱，房地產(chǎn)企業(yè)也不能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法確保其他后續(xù)項(xiàng)目不出現(xiàn)類似問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的解決措施

3.1 加大項(xiàng)目進(jìn)度管理力度

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)的初期需要進(jìn)行一系列的調(diào)研工作，其中包括施工單位的施工水平、施工技術(shù)的應(yīng)用情況、施工材料能否及時(shí)補(bǔ)充，以及項(xiàng)目所在地的氣候情況對(duì)施工的影響等，在對(duì)這些情況進(jìn)行充分調(diào)研的情況下，對(duì)施工周期進(jìn)行科學(xué)合理的估計(jì)，這是施工進(jìn)度管理的基礎(chǔ)。另外在施工過(guò)程中，控制施工成本的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)每個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)度的管理，確保每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都能在預(yù)估的時(shí)間內(nèi)完成施工進(jìn)度，以防某一個(gè)施工環(huán)節(jié)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，而需要在其他施工環(huán)節(jié)趕工期，影響工程質(zhì)量。

3.2 加強(qiáng)施工質(zhì)量管理

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，質(zhì)量是項(xiàng)目的靈魂，同時(shí)也是房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的核心力量。對(duì)施工質(zhì)量的管理，重點(diǎn)從兩個(gè)方面抓起，一個(gè)是施工人員的態(tài)度和行為，另一個(gè)是施工材料的質(zhì)量。一部分施工人員，尤其是項(xiàng)目施工的管理人員，在施工過(guò)程中往往會(huì)為節(jié)約成本而降低施工標(biāo)準(zhǔn)。因此，需要定期對(duì)施工人員以及管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們擁有保證項(xiàng)目質(zhì)量的意識(shí)和態(tài)度。另外，在施工材料的選購(gòu)上，必須嚴(yán)格按照合同標(biāo)準(zhǔn)，從正規(guī)廠家采購(gòu)施工材料，并且在材料入場(chǎng)前，需要專門的工作人員對(duì)施工材料進(jìn)行質(zhì)量抽查，確保質(zhì)量合格。

3.3 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)工程管理模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題是由于目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀，特別是一些關(guān)鍵問(wèn)題，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系。要在多維度考慮的基礎(chǔ)上，建立更加科學(xué)合理的管理體系，明確管理崗位職責(zé)，將具體管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上，從而增強(qiáng)管理者的責(zé)任感，切實(shí)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

3.4 房地產(chǎn)工程建材管理

建筑材料是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的根本，也是工程管理和控制的主要對(duì)象。在工程正式施工前，施工企業(yè)要派專人對(duì)建材市場(chǎng)的建材價(jià)格進(jìn)行調(diào)查。只有這樣，才能在招標(biāo)過(guò)程中根據(jù)建材市場(chǎng)價(jià)格選擇最合適的建材供應(yīng)商，并在建材運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)嚴(yán)格把關(guān)建材質(zhì)量關(guān)，為防止建筑材料生產(chǎn)企業(yè)獲取更多利潤(rùn)，用優(yōu)質(zhì)建筑材料代替不合格的建筑材料用于建筑工程。同時(shí)，在工程實(shí)際運(yùn)行中，嚴(yán)格控制建筑材料的領(lǐng)用和使用，確保工程整體質(zhì)量，合理控制工程造價(jià)。在項(xiàng)目管控規(guī)定中，也要加強(qiáng)對(duì)建材質(zhì)量、價(jià)格、功能的管控，把建材的管控落實(shí)到每個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，增強(qiáng)建材的管控效果。另外，在建材采購(gòu)過(guò)程中，相關(guān)管理人員還應(yīng)考慮施工進(jìn)度和建材庫(kù)存情況，做到建材價(jià)格與功能的平衡。既能保證工程實(shí)際運(yùn)行中建材供應(yīng)充足，又能減少建筑材料儲(chǔ)備，保證建筑材料的功能得到充分發(fā)揮，降低建筑材料成本。

3.5 強(qiáng)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中的造價(jià)控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是否盈利，絕大程度上與工程項(xiàng)目造價(jià)控制相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理中，需強(qiáng)化造價(jià)控制。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展造價(jià)控制工作，主要以目標(biāo)成本為依據(jù)。目標(biāo)成本的科學(xué)與合理性，將直接影響工程造價(jià)控制效果，需構(gòu)建科學(xué)合理的目標(biāo)成本，為后續(xù)造價(jià)控制工作順利開(kāi)展提供保障。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，造價(jià)控制涉及多方面的內(nèi)容，且不同階段的造價(jià)控制內(nèi)容及側(cè)重點(diǎn)不盡相同，需對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加以強(qiáng)有效的造價(jià)控制。在投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目及項(xiàng)目定位展開(kāi)針對(duì)性強(qiáng)的綜合性分析，為后續(xù)工作順利進(jìn)行提供保障。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，需展開(kāi)全方位調(diào)查，廣泛收集市場(chǎng)中的各類有效信息，并以此為依據(jù)合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本和利潤(rùn)。造價(jià)控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在此過(guò)程中，需嚴(yán)格控制各類材料消耗指標(biāo)，同時(shí)做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目概算。另外，施工階段會(huì)出現(xiàn)不同突發(fā)性問(wèn)題，如施工方案變化、設(shè)計(jì)變更等，唯有調(diào)整工程預(yù)算，才能嚴(yán)控房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)。

3.6 房地產(chǎn)工程的人員管理

在工程施工過(guò)程中，人員主要包含監(jiān)理人員、施工人員和技術(shù)工人。這些職工表面上似乎是獨(dú)立的，但他們之間有著躲藏的聯(lián)絡(luò)。他們都在努力實(shí)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的最終目標(biāo)。在項(xiàng)目管控實(shí)施過(guò)程中，操控作業(yè)的要點(diǎn)應(yīng)放在管控人員身上。經(jīng)過(guò)相關(guān)管控作業(yè)，調(diào)動(dòng)相關(guān)管理人員、技術(shù)工人、施工人員的活躍性，增強(qiáng)相關(guān)人員的責(zé)任意識(shí)。同時(shí)，施工企業(yè)還應(yīng)規(guī)定一個(gè)周期，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使相關(guān)人員能夠儲(chǔ)藏更多的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，避免人員的不規(guī)范行為對(duì)工程造成晦氣影響，然后減緩整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于這類工程項(xiàng)目，為了突出操控作用，以下三類動(dòng)作需要綜合考慮。首先增強(qiáng)所有相關(guān)人員的責(zé)任意識(shí)和操控意識(shí)。要求技術(shù)工人、施工人員和有關(guān)操控人員認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)管理和操控的重要性，使他們清楚地認(rèn)識(shí)到只有加強(qiáng)對(duì)工程的管理和操控，才能保證安全出產(chǎn)，進(jìn)步項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使這些人員活躍增強(qiáng)個(gè)人管理和操控意識(shí)；其次，進(jìn)步項(xiàng)目人員的個(gè)人本質(zhì)。建筑施工企業(yè)能夠聘請(qǐng)高級(jí)專家和相關(guān)技術(shù)人員，為建筑工人傳授高端操作技能。此外，要儲(chǔ)藏高本質(zhì)人才，增強(qiáng)工程項(xiàng)目施工隊(duì)伍的實(shí)力。同時(shí)，樹(shù)立績(jī)效考核系統(tǒng)，激發(fā)職工的作業(yè)自主性，發(fā)掘職工的潛能；最后，對(duì)項(xiàng)目人員進(jìn)行個(gè)性化管理。依據(jù)職工的個(gè)人特色和職業(yè)特點(diǎn)，做好對(duì)全體職工的管控，提高項(xiàng)目整體管控水平，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)如常進(jìn)行。

3.7 項(xiàng)目后期管理對(duì)策

第一，積極整合項(xiàng)目目標(biāo)及其項(xiàng)目施工的經(jīng)驗(yàn)。為了提高項(xiàng)目管理質(zhì)量，參與項(xiàng)目管理的各方可以協(xié)商成立項(xiàng)目管理小組，積極收集在項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題，加強(qiáng)公司內(nèi)部之間的交流與互動(dòng)，不定期開(kāi)展相互學(xué)習(xí)和問(wèn)題研討專題會(huì)議，收集各方面的經(jīng)驗(yàn)，以提高項(xiàng)目管理質(zhì)量。與此同時(shí)，在成立協(xié)調(diào)小組基礎(chǔ)之上，各個(gè)部門可以建立完善溝通機(jī)制，確定每一個(gè)人員的工作崗位，加強(qiáng)協(xié)商的可操作性，縮短信息傳遞時(shí)間，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量。除此之外，房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理部門還可以指派專人對(duì)接設(shè)計(jì)單位，對(duì)于設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行專題探討，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)比，既可以向上級(jí)部門匯報(bào)工作，也可以加強(qiáng)與評(píng)級(jí)部門之間的交流，并且在竣工驗(yàn)收之后對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)再次進(jìn)行梳理，確保各項(xiàng)進(jìn)度的完成度。

第二，建設(shè)完善的項(xiàng)目回訪制度。為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，工程方可以選擇特定時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目回訪，深入了解項(xiàng)目的狀況，例如當(dāng)前項(xiàng)目的供水狀況、供暖狀況等，可以與物業(yè)部門進(jìn)行深入溝通，也可以與業(yè)主進(jìn)行深度交流。在回訪之時(shí)，回訪可以電話或者座談會(huì)的形式展開(kāi)，可以就制冷、通風(fēng)工等進(jìn)行專項(xiàng)回訪。與此同時(shí)，項(xiàng)目組還可以對(duì)新材料新技術(shù)進(jìn)行技術(shù)性的回訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，提高項(xiàng)目的管理質(zhì)量。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、人員多、環(huán)境復(fù)雜的特點(diǎn)，很有必要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的管理。針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出具體的解決措施。只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，才能在確保工程質(zhì)量、人員安全的情況下，創(chuàng)造更多利益。