張 成

（貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)，貴州 貴陽(yáng)550025）

根據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國(guó)房屋租賃糾紛案件為3142件，而2013年就呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，達(dá)到10999件，自此之后每年新增案件約2.5萬件。①目前，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的法律主要有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》，在司法實(shí)務(wù)中，法院更多援引的是《中華人民共和國(guó)合同法》，對(duì)承租人權(quán)益并沒有專門的法律規(guī)制。

一、房屋租賃合同糾紛中承租人維權(quán)的困境

（一）案件定性不夠清晰

在房屋租賃合同糾紛案件中，一部分法院將該類民事案件認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑的案件，從而裁定駁回起訴；一部分法院則認(rèn)定為普通民事案件，從而進(jìn)行審理并依法作出判決。例如2019年12月24日，張某某訴朱某某、南京樂伽商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，②法院判決：因南京樂伽商業(yè)管理有限公司已被公安機(jī)關(guān)刑事調(diào)查，認(rèn)為本案不屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，可能存在經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑，應(yīng)裁定駁回起訴。2019年12月23日，同樣案情，在巨某某訴南京樂伽商業(yè)管理有限公司、南京樂伽商業(yè)管理有限公司合肥分公司、蔣某、徐某房屋租賃合同糾紛一案③中，法院認(rèn)為：該案屬于經(jīng)濟(jì)糾紛，并依法作出判決。

通過檢索南京樂伽商業(yè)管理有限公司，并未檢索到相關(guān)的刑事案件材料。倘若承租人先通過訴訟無法維權(quán)，再通過公安也未能立案?jìng)刹?，最后再次向上一?jí)法院提起訴訟，會(huì)挫傷承租人的維權(quán)積極性。

（二）維權(quán)成本偏高

在房屋租賃合同糾紛維權(quán)過程中，承租人的金錢支出及時(shí)間成本都在一定程度上限制了承租人的維權(quán)。例如，在李某訴南京樂伽商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案④中，李某因?yàn)樵?日內(nèi)未預(yù)交案件受理費(fèi)，法院裁定按照李某撤訴處理；在高某某訴南京樂伽商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案⑤中，因被告下落不明，高某某未預(yù)交公告費(fèi)，法院裁定按照撤訴處理。類似被撤訴案件有180多起。

承租人通過訴訟途徑維權(quán)，需要先行墊付案件受理費(fèi)和公告費(fèi)用，該費(fèi)用可以通過勝訴后由被告承擔(dān)，但是承租人往往綜合考慮案件的執(zhí)行情況后止步。另外，因?yàn)樾枰孕惺占讣牧?，前往法院進(jìn)行相關(guān)立案活動(dòng)，需要耗費(fèi)承租人大量的時(shí)間成本，從立案到裁判最后執(zhí)行階段，前后跨度至少2個(gè)月。在這段時(shí)間里，承租人正常的工作生活會(huì)被打亂，這也阻擋著承租人通過訴訟途徑維護(hù)自己合法權(quán)利的腳步。

（三）救濟(jì)途徑無法銜接

承租人在遭到侵權(quán)時(shí)，一般會(huì)通過以下途徑維權(quán)：第一，通過市場(chǎng)監(jiān)督管理局的舉報(bào)電話，告知市場(chǎng)監(jiān)管局關(guān)于房屋租賃公司的相關(guān)情況，市場(chǎng)監(jiān)管局會(huì)通過實(shí)地求證該公司是否在登記的地方，倘若依無法聯(lián)系，只能通過“企業(yè)異常名錄”公告相關(guān)的信息，對(duì)于承租人的遭遇并沒有實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)救措施；第二，報(bào)警求助，公安機(jī)關(guān)在出警后會(huì)通過內(nèi)部渠道聯(lián)系該公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人到場(chǎng)協(xié)助解決問題，倘若相關(guān)負(fù)責(zé)人拒絕到場(chǎng)，公安機(jī)關(guān)在了解相關(guān)的糾紛后，會(huì)告知承租人這屬于民事糾紛，應(yīng)該去法院進(jìn)行維權(quán)；第三，承租人通過訴訟維權(quán)，對(duì)于一個(gè)公司牽涉過多房屋租賃合同糾紛時(shí)，法院會(huì)考慮該公司是否會(huì)牽涉經(jīng)濟(jì)犯罪，告知權(quán)利人該類案件不屬于民事糾紛。以上三種救濟(jì)途徑之間并沒有有效的銜接，彼此之間也沒有內(nèi)部通報(bào)機(jī)制，這將導(dǎo)致承租人耗費(fèi)大量時(shí)間維權(quán)。

（四）判決執(zhí)行難度較大

通過檢索南京樂伽商業(yè)管理有限公司的相關(guān)房屋租賃合同糾紛案件，一共有268件民事案件，其中有61份判決書，4件執(zhí)行案件且僅有2件執(zhí)行案件順利結(jié)案，另外，承租人拿到判決書后，還需要很長(zhǎng)時(shí)間才能執(zhí)行到位。根據(jù)毛某某與南京樂伽商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案⑥的執(zhí)行裁定書，倘若公司沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，法院會(huì)采取將該公司納入失信人員名單和其法定代表人限制高消費(fèi)等執(zhí)行措施。這些措施對(duì)于資金規(guī)模較小的公司來說，相關(guān)負(fù)責(zé)人依舊可以重新設(shè)立公司，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此該類措施無法督促公司積極承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋租賃合同糾紛中承租人維權(quán)困境的建議

（一）正確適用股東出資加速到期制度

自公司注冊(cè)資本由實(shí)繳制轉(zhuǎn)為認(rèn)繳制以來，越來越多的創(chuàng)業(yè)者選擇認(rèn)繳制設(shè)立公司，并且將資金到位年限無線延長(zhǎng)，在一定程度上對(duì)于公司的償債能力產(chǎn)生影響?！度珖?guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于股東出資應(yīng)否加速到期的規(guī)定在一定程度上限制了股東濫用認(rèn)繳出資的期限利益。但是，該紀(jì)要只適用于法院裁判案件的說理，不可以作為裁判依據(jù)直接進(jìn)行援引。同時(shí)在具體適用時(shí)，公司股東是否出資到位的審查問題由承租人自行調(diào)查取證，沒有相應(yīng)的保障措施，勢(shì)必會(huì)增加承租人的維權(quán)難度。通過國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢到南京樂伽商業(yè)管理有限公司注冊(cè)資本為100萬元，但是股東出資情況無法查詢。

可以通過以下制度的構(gòu)建，從而將該規(guī)定落實(shí)到位：第一，法院在具體案件審查時(shí)可以簽署相關(guān)的調(diào)查取證書，為承租人在調(diào)取證據(jù)時(shí)提供方便；第二，承租人在訴訟過程中，可以申請(qǐng)法院代為調(diào)查取證；第三，明確股東是否出資到位的證據(jù)材料相關(guān)要求。

（二）健全法律服務(wù)體系

房屋租賃行為也是一種消費(fèi)行為，在房屋租賃產(chǎn)生糾紛時(shí)，承租人并不具備專業(yè)的法律知識(shí)，對(duì)于維權(quán)方面也沒有過多的經(jīng)驗(yàn)。承租人在證據(jù)采集、文書撰寫、申請(qǐng)調(diào)查等方面處于被動(dòng)地位，遞交一份起訴材料可能需要來回奔走好幾次，這必然會(huì)影響到承租人的維權(quán)信心。對(duì)此，建議通過以下舉措來完善法律服務(wù)體系：第一，在法院立案庭設(shè)置法律咨詢服務(wù)平臺(tái)，由行政區(qū)劃內(nèi)的律所提供法律咨詢。同時(shí)，拓展線上咨詢業(yè)務(wù)，為承租者答疑解惑，規(guī)范承租者的相關(guān)維權(quán)行為，同時(shí)可以充分體現(xiàn)承租者的訴求；第二，法院積極做好立案材料的宣傳工作，明確每類案件必備的材料。建立案件材料線上預(yù)審制度，承租者可以通過提前登錄法院立案通道，提交相應(yīng)的案件材料，法院審核通過后，再進(jìn)行打印裝訂，這樣可以節(jié)約立案的時(shí)間和效率。第三，對(duì)于復(fù)雜或者群體性案件，可以尋求司法行政部門的法律援助，司法行政部門在受理超過4個(gè)承租者的相同案件，相同訴求時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的舉措，回應(yīng)民眾的訴求，積極主動(dòng)地介入，促使彼此之間的糾紛得以快速解決。

（三）建立出租人擔(dān)保制度

在房屋租賃過程中，承租人常面臨房財(cái)兩空的局面。房屋租賃公司在面對(duì)眾多維權(quán)糾紛時(shí)，常常由經(jīng)營(yíng)困頓到關(guān)門歇業(yè)。導(dǎo)致承租人難以維護(hù)自身權(quán)利。構(gòu)建出租人擔(dān)保制度可以在糾紛產(chǎn)生時(shí)，為房屋租賃合同上一份保險(xiǎn)。具體可以通過以下標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行構(gòu)建：第一，對(duì)于短期租房的承租人，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人在租賃合同上簽訂擔(dān)保條款，在承諾房屋租賃過程中產(chǎn)生糾紛，部門負(fù)責(zé)人會(huì)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；第二，對(duì)于一年以上的租賃合同，由公司負(fù)責(zé)人在合同上簽訂擔(dān)保條款。例如在巨某某與南京樂伽商業(yè)管理有限公司、南京樂伽商業(yè)管理有限公司合肥分公司、蔣某、徐某房屋租賃合同糾紛一案中，巨某某因?yàn)樵诤炗喿夥亢贤?，同時(shí)與蔣某、徐某簽訂了《房屋租賃擔(dān)保合同》，最終法院判決蔣某、徐某對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（四）加強(qiáng)對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管

隨著租賃市場(chǎng)的日益繁榮，也給該行業(yè)的監(jiān)管也帶來了新的挑戰(zhàn)。租賃市場(chǎng)的構(gòu)成較為復(fù)雜，既有專業(yè)化的租賃公司提供租賃服務(wù)，又有自有住房較多的個(gè)體從事出租房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》對(duì)于房屋租賃合同進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，但是該規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定，很多人簽訂的住房租賃合同并未登記備案。同時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)督管理局在對(duì)市場(chǎng)主體進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，發(fā)現(xiàn)異樣會(huì)及時(shí)在企業(yè)信息公示系統(tǒng)上進(jìn)行示明。但是，該類信息的公示對(duì)于社會(huì)公眾的預(yù)警性并不強(qiáng)。對(duì)于已經(jīng)簽訂租房合同的承租人而言，其權(quán)利遭受損失時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)督管理局也并沒較為有力的措施對(duì)承租人的損失進(jìn)行救濟(jì)。

市場(chǎng)監(jiān)督管理局采取以下措施來加強(qiáng)監(jiān)管：第一，建立企業(yè)保證金制度。在企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)異常時(shí)，可以比照罰款的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立保證金制度，即對(duì)公司對(duì)公賬戶上的一部分資金在一定期限內(nèi)進(jìn)行凍結(jié)，在公司處于糾紛時(shí)，能有相應(yīng)的資金對(duì)受害群體進(jìn)行救濟(jì)，另一方面也可以督促公司積極修補(bǔ)經(jīng)營(yíng)漏洞，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。第二，建立企業(yè)信用評(píng)估制度。根據(jù)企業(yè)每年經(jīng)營(yíng)的情況例如：涉訴糾紛、企業(yè)資產(chǎn)報(bào)備等情況，構(gòu)建企業(yè)信用評(píng)估機(jī)制，通過微信公眾號(hào)以及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及時(shí)對(duì)社會(huì)公眾予以公示。對(duì)于評(píng)分登記實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理，可以參考食品安全衛(wèi)生的評(píng)價(jià)體系，要求經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示。

三、結(jié)語

隨著房屋租賃市場(chǎng)的紛繁復(fù)雜，承租人稍有不慎，就會(huì)面臨房財(cái)兩空的局面。通過相關(guān)的案件分析可以看出，對(duì)于承租人的權(quán)益保護(hù)問題也越來越緊迫。對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)一方面可以通過健全相關(guān)的房屋租賃法規(guī)，同時(shí)市場(chǎng)監(jiān)督管理局、司法行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)及公安機(jī)關(guān)可以開展內(nèi)部溝通渠道的構(gòu)建，為承租人訴訟之路保駕護(hù)航；另一方面承租人也應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)相關(guān)檢索技能及法律法規(guī)，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)看清責(zé)任條款，了解公司資質(zhì)等情況，從而簽訂一份行之有效，訴有保障的房屋租賃合同。

注釋

①登錄中國(guó)裁判文書網(wǎng)，輸入“房屋租賃合同糾紛”進(jìn)行檢索。

②西安市未央?yún)^(qū)人民法院（2019）陜0112 民初13766 號(hào)民事裁定書。

③合肥市蜀山區(qū)人民法院（2019）皖0104 民初10048 號(hào)民事判決書。

④成都市錦江區(qū)人民法院（2020）川0104民初2594號(hào)民事裁定書。

⑤合肥市包河區(qū)人民法院（2019）皖0111 民初14037 號(hào)民事裁定書。

⑥南京市棲霞區(qū)人民法院（2019）蘇0113執(zhí)2449號(hào)執(zhí)行裁定書。