江華波

摘要：近年來，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了無限的生機(jī)和挑戰(zhàn)。同時(shí)，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目投資決策存在一定的問題，嚴(yán)重影響了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中具有周期長(zhǎng)、難度大等特征，也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)工作中容易招致巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在面臨此種情況下，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中的投資決策工作，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來可持續(xù)發(fā)展。因此，文章通過圍繞現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策過程中的主要特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)闡述，深入分析并研究房地產(chǎn)在投資決策過程中的要點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，提出有針對(duì)性的建議，作為參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目;投資決策;要點(diǎn);建議

房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有不同于一般企業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)一旦開始實(shí)施重大決策，就具有了不可變動(dòng)性，無法再進(jìn)行更改。如果要強(qiáng)行更改，最終只能帶來巨大的資源損失。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)施工過程是一項(xiàng)艱巨而龐大的工程，在項(xiàng)目建設(shè)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都必須投入大量的人力、物力和財(cái)力，一旦開始施工，在施工過程中就很難中途進(jìn)行變更，否則也會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策工作時(shí)，必須充分掌握時(shí)機(jī)，進(jìn)行全方位的考慮，才能夠保證施工項(xiàng)目在預(yù)期時(shí)間內(nèi)完成。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展過程中起到了推動(dòng)作用，因此房地產(chǎn)的投資決策工作也和人們的日常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)密不可分。為進(jìn)一步保證房地產(chǎn)投資決策工作科學(xué)有效性，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督管控力度，同時(shí)，我國(guó)也必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)引起高度重視，為我國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)合理投資工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)投資決策主要特點(diǎn)

（一）有效降低投資決策的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策工作主要是利用系統(tǒng)的方法以及科學(xué)有效的數(shù)據(jù)運(yùn)算，來對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的預(yù)期和推測(cè)，同時(shí)結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，因此可以說，投資決策工作在某種程度上為項(xiàng)目的投資決策降低了風(fēng)險(xiǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

（二）延長(zhǎng)了資金收益時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)作為一項(xiàng)周期較長(zhǎng)的企業(yè)，不僅項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金費(fèi)用的周期也較長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回籠周期越長(zhǎng)。一般房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，往往會(huì)需要四年左右的時(shí)間來回收資金。

（三）投資分析結(jié)果受到諸多因素的影響

在實(shí)際工作過程中，房地產(chǎn)的投資決策工作受到不同的因素影響，例如建設(shè)項(xiàng)目的自身實(shí)際情況，項(xiàng)目的施工環(huán)境和地區(qū)，以及項(xiàng)目施工所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)人文發(fā)展現(xiàn)狀，同時(shí)還有項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)分析等，諸多因素的限制為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策工作帶來了多方面的考慮，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過程中更加謹(jǐn)慎和準(zhǔn)確。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇的意義

在進(jìn)行項(xiàng)目投資選擇時(shí)，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)此引起重視。房地產(chǎn)企業(yè)必須利用科學(xué)有效的分析，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展情況，在保證提供相關(guān)數(shù)據(jù)信息科學(xué)準(zhǔn)確的前提下，深入分析各項(xiàng)因素，指標(biāo)和信息對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的影響，才能夠最大程度降低失誤，提高投資項(xiàng)目選擇的效率和質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)投資決策要點(diǎn)闡述

（一）針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工環(huán)境和區(qū)域分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所在的區(qū)域，深入了解并分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、政治以及人文情況和地理?xiàng)l件等，并進(jìn)行科學(xué)有效的研究，同時(shí)結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，充分掌握房地產(chǎn)外部市場(chǎng)環(huán)境的未來發(fā)展方向，確保在進(jìn)行投資決策能夠萬無一失。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所在的地區(qū)的城市規(guī)劃建設(shè)和景觀、交通以及基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行充分掌握和了解，以便于針對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行合理準(zhǔn)確的預(yù)估。

（二）充分掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤和對(duì)手的相關(guān)信息

正所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)之前，必須做好充分的準(zhǔn)備，而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的分析了解則是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目規(guī)模，銷售價(jià)格以及市場(chǎng)的受歡迎程度等，為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)定位工作提供可靠的輔助信息。

（三）充分了解消費(fèi)者的需求

作為一項(xiàng)涉及資金較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要想在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，還必須對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行掌握和了解，企業(yè)通過調(diào)查和搜集，對(duì)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)買水平以及購(gòu)買傾向等指標(biāo)進(jìn)行分析和了解，為建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供科學(xué)有效的參考信息。

（四）對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的策劃方案進(jìn)行分析

在項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)還必須結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)和市場(chǎng)定位等實(shí)際情況來進(jìn)行分析。制定科學(xué)有效的項(xiàng)目開發(fā)策劃方案，明確規(guī)定對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模以及時(shí)間等因素進(jìn)行分析，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)方式和固定價(jià)格進(jìn)行合理的考量與選擇。

（五）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中。因此，必須對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引起足夠的重視，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須針對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)按照不同的類型進(jìn)行分類并判斷，保證在風(fēng)險(xiǎn)來臨之前能夠制定科學(xué)有效的防范和管控措施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大部分是來源于國(guó)家和市場(chǎng)以及企業(yè)內(nèi)部，分別是由于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策的變動(dòng)以及外部環(huán)境的變化;企業(yè)自身由于經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的建議

（一）進(jìn)一步加大分析的深度

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行各項(xiàng)分析工作之前，必須保證分析數(shù)據(jù)和相關(guān)信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，才能夠保障后續(xù)的分析工作能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析工作和收集工作，針對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作的深度應(yīng)當(dāng)更進(jìn)一步。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將宏觀分析和微觀分析進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，進(jìn)一步細(xì)化分析工作的具體內(nèi)容。其次，從不同角度進(jìn)行分析，保障分析工作的科學(xué)性和有效性。最后，將分析工作實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜結(jié)合，既要采取靜態(tài)分析，又要采取動(dòng)態(tài)分析，從而大大提高分析結(jié)果的客觀性和真實(shí)性。

（二）提高工作人員的綜合素質(zhì)能力

我國(guó)房地產(chǎn)投資向前處于初步發(fā)展階段，近年才逐漸起步，因此我國(guó)在這方面還大量缺少較為專業(yè)的工作人員，因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部一旦缺少專業(yè)數(shù)據(jù)，能力較高的工作人員，就無法從根本上保證投資決策工作的有效性。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大人才隊(duì)伍的建設(shè)力度，定期對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，增加外出學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)，利用座談會(huì)、交流會(huì)和學(xué)習(xí)會(huì)的形式，來提高相關(guān)工作人員的學(xué)習(xí)能力和專業(yè)知識(shí)技能。除此之外，還必須提高對(duì)相關(guān)工作人員的職業(yè)道德水平，共同促進(jìn)專業(yè)知識(shí)技能和道德素質(zhì)水平的發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性和主觀能動(dòng)性，降低投資決策的人為操作失誤，同時(shí)也大大降低了人為操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策工作帶來保障。

（三）構(gòu)建完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在解決上述問題過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合自身特點(diǎn)，構(gòu)建適配自身的完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，深入分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和外部環(huán)境條件的變化因素，通過借鑒其他優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，加以完善和改進(jìn)，不斷推進(jìn)自身的穩(wěn)健發(fā)展，在學(xué)習(xí)中不斷完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

（四）充分掌握市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化

作為一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)幾率較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資更應(yīng)當(dāng)引起重視。往往會(huì)因?yàn)橥顿Y人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不到位或是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，而最終導(dǎo)致無法挽回的損失。因此，投資者自身和可行性研究報(bào)告都應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)有效的辦法來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理管控，最大程度提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，時(shí)刻密切關(guān)注外部市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，掌握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和行業(yè)變化，同樣也是有效降低潛在風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。除此之外，針對(duì)部分無法通過防范和預(yù)測(cè)來進(jìn)行應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先做好充分的準(zhǔn)備工作和應(yīng)急措施方案，保證在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)帶來的損失控制到合理范圍內(nèi)。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策工作是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的任務(wù)，同時(shí)由于周期較長(zhǎng)，更加容易受到各種不可控因素的影響，加之房地產(chǎn)投資涉及資金數(shù)額較大，而相應(yīng)的資金回籠周期較長(zhǎng)，我國(guó)外部市場(chǎng)環(huán)境在不斷變化，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)政策也在不斷更改，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項(xiàng)目的分析和研究工作，準(zhǔn)確把控市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，最大程度降低項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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（作者單位：天門市公路管理局）