黃義敏

(廈門國(guó)貿(mào)控股建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，福建 廈門 361000)

自2008年以來(lái)，廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了春天，獲得了較快的發(fā)展。但長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一直處于摸索中前進(jìn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在著一定的問(wèn)題，房地產(chǎn)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也有著許多的情況，十分不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃[1]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃工作有利于開(kāi)發(fā)者對(duì)項(xiàng)目整體有一個(gè)更加清晰、直觀的了解，在未來(lái)的整體銷售過(guò)程中，可以將資源進(jìn)行合理的配置，也使房產(chǎn)企業(yè)更加具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以獨(dú)占鰲頭，獲得一席之地。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究現(xiàn)狀

當(dāng)前，廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具有相當(dāng)大的規(guī)模，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)力。近年來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管工作不斷完善以及房地產(chǎn)企業(yè)逐漸追求專業(yè)化、科學(xué)化的整體背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向更加合理、規(guī)范的整體范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。尤其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司逐漸加大了對(duì)前期開(kāi)發(fā)工作的研究力度，通過(guò)對(duì)其產(chǎn)品、市場(chǎng)、客戶、推廣等多方面的研究，為整體銷售工作奠定整體工作基調(diào)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造出更加健康的銷售氣氛，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體活力[2]。

但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，目前確實(shí)還存在著一些問(wèn)題，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化、品牌化發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙，市場(chǎng)中人才的缺乏、相關(guān)制度的不完善性等都將為我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)難度。

2 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和策劃限制的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與策劃限制可謂是相輔相成，互為制約的關(guān)系，通過(guò)策劃的前期研究工作，可以對(duì)項(xiàng)目整體市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身情況、項(xiàng)目未來(lái)對(duì)標(biāo)客戶情況以及項(xiàng)目主要宣傳推廣情況都有一定的了解和研究，可以為下一步的實(shí)際銷售提供思路與限定，使整個(gè)銷售過(guò)程更加合理、規(guī)范，進(jìn)一步保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，為房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益[3]。

2.1 了解相關(guān)的政策體系

想要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行合理有效的前期規(guī)劃，首先必須對(duì)相關(guān)政策體系有著清晰的了解與定位，在整體工作過(guò)程中做到有章可循、有法可依，認(rèn)真研讀國(guó)家以及當(dāng)?shù)氐恼唧w系，由政策體系進(jìn)行反推，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行有效的規(guī)劃，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 政策和市場(chǎng)行情的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作與地區(qū)政策以及整體市場(chǎng)行情，息息相關(guān)，不進(jìn)行政策解讀、不深入了解市場(chǎng)，將成為無(wú)水之源、無(wú)本之木，最終整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作必然無(wú)法融入到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中，也無(wú)法設(shè)計(jì)出滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者實(shí)際需求的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)工作必然會(huì)迎來(lái)許多的問(wèn)題與難關(guān)，甚至產(chǎn)生樓盤滯銷的情況，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展水平[4]。

2.3 分析城市發(fā)展前景

對(duì)城市發(fā)展情況有一個(gè)清晰的分析，可以在前期的價(jià)格定位以及產(chǎn)品定位過(guò)程中起到一定的理論幫助，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作者可以對(duì)產(chǎn)品的整體銷售節(jié)奏進(jìn)行合理的分解工作，最終實(shí)現(xiàn)后期產(chǎn)品的高溢價(jià)，同時(shí)前期銷售房源已經(jīng)形成了一定的人群聚集，為該地區(qū)發(fā)展帶來(lái)大量人流，將進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，促進(jìn)城市的進(jìn)一步發(fā)展。另外，房地產(chǎn)發(fā)展前景的有效預(yù)期，還可以對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析，總結(jié)出潛在客戶所在區(qū)域，并對(duì)其進(jìn)行定點(diǎn)投放，做到宣傳工作的最大化。

3 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作是對(duì)未來(lái)整體銷售工作的定位與規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)具有非常重要的意義，通過(guò)對(duì)客戶、市場(chǎng)、產(chǎn)品相關(guān)配套以及開(kāi)發(fā)方案等內(nèi)容進(jìn)行具體的策劃工作，可以讓整體開(kāi)發(fā)工作更加的清晰，也更能抓住區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客戶的整體需求，為開(kāi)發(fā)工作提供保障。

3.1 目標(biāo)客戶群的分析

客戶是銷售的基礎(chǔ)，對(duì)目標(biāo)客戶群的精準(zhǔn)把握，可以為后期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作提供基礎(chǔ)，整體銷售、宣傳工作可以做到有的放矢，針對(duì)于目標(biāo)客戶群的前期策劃工作，可以根據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行全市的客戶搜尋工作，找出目標(biāo)客戶群的居住環(huán)境、工作位置，并進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)研研究，了解目標(biāo)客戶的實(shí)際需要，為其提供目標(biāo)客戶需要的高質(zhì)量產(chǎn)品，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體銷售工作[5]。

3.2 對(duì)標(biāo)相似樓盤的開(kāi)發(fā)模型

對(duì)標(biāo)相似樓盤的開(kāi)發(fā)模型，可以對(duì)該地區(qū)整體市場(chǎng)情況有一定的了解，并以此為依據(jù)進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)與創(chuàng)新，保證開(kāi)發(fā)出符合消費(fèi)者預(yù)期的產(chǎn)品，真正地做到“取其精華，去其糟粕”，批判性的進(jìn)行相似樓盤開(kāi)發(fā)模型的借鑒工作，提高項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)正確的產(chǎn)品決策，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍中，獲取主動(dòng)權(quán)。

3.3 營(yíng)銷和物業(yè)的管理

營(yíng)銷和物業(yè)管理工作，可謂是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的門面工作，是面對(duì)消費(fèi)者的重要內(nèi)容。在營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，做到有針對(duì)性的營(yíng)銷宣傳工作，采取多種形式的營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷工作的多樣化，最大限度的吸引目標(biāo)客戶到訪。到訪后，需要物業(yè)部門提供高質(zhì)量、高水平的溫馨服務(wù)，讓客戶感受到尊貴感以及項(xiàng)目整體品質(zhì)感，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在消費(fèi)者眼中的整體印象[6]。

3.4 營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案策劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作，需要對(duì)后期的營(yíng)銷開(kāi)發(fā)工作起到一定的啟迪與規(guī)劃，為此營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作中必不可少的內(nèi)容，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、本體、客戶、推廣情況的整體摸排與了解，整理出符合項(xiàng)目發(fā)展需要的方案內(nèi)容，為未來(lái)的開(kāi)發(fā)工作提供理論依據(jù)。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，本文淺析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的相關(guān)內(nèi)容。一直以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況十分關(guān)注，但卻對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃工作處于一定的忽視狀態(tài)，沒(méi)有充分意識(shí)到前期策劃對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的整體影響。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化、品牌化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向了日趨成熟的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層逐漸意識(shí)到了在正式銷售前，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行清晰定位，了解產(chǎn)品實(shí)際情況的重要性，通過(guò)完成的策劃體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的前期規(guī)劃工作。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步走向科學(xué)、規(guī)范、合理化道路，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的工作將更加專業(yè)化也更加有針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃人才的培養(yǎng)工作仍將是未來(lái)的重點(diǎn)內(nèi)容。