周 堅(jiān)

上海鵬欣濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 200120

1 建設(shè)工程項(xiàng)目管理的階段劃分和作用

一般建設(shè)工程項(xiàng)目管理的階段可劃分為：建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段、建設(shè)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段、建設(shè)工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段[1-5]。

1.1 建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段

建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段的主要工作包括：建設(shè)工程項(xiàng)目構(gòu)思的產(chǎn)生與選擇，并明確建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)；根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目的定義和總體方案策劃，提出項(xiàng)目建議書(shū)；建議書(shū)批準(zhǔn)后編制可行性研究報(bào)告，依據(jù)可行性研究報(bào)告中建設(shè)工程項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)結(jié)果，決定是否實(shí)行。

建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段的主要作用：在確定建設(shè)工程項(xiàng)目是否繼續(xù)推進(jìn)中起決定性作用，同時(shí)也是綜合評(píng)價(jià)建設(shè)工程項(xiàng)目的必要性、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益及綜合收益，明確技術(shù)經(jīng)濟(jì)的主要條件，是建設(shè)工程項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

上海邑濱江項(xiàng)目在項(xiàng)目決策階段立項(xiàng)時(shí)考慮到靠近陸家嘴區(qū)域，北向面江，鄰近軌道交通4號(hào)線浦東大道站，地段位置優(yōu)越，從一開(kāi)始就定位高端精品項(xiàng)目，鎖定金字塔尖的目標(biāo)客戶群，立意國(guó)際化、定制化的低奢產(chǎn)品目標(biāo)，直指金融新貴、都市新貴。

1.2 建設(shè)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段

建設(shè)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：確定建設(shè)工程項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)及人力資源配置，土地資源的獲取，滿足“三通一平”或“七通一平”，確定主要材料、設(shè)備的供應(yīng)方式和條件；委托設(shè)計(jì)及工程監(jiān)理單位，下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以便設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)備必要的施工圖紙，組織施工招投標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位；辦理建設(shè)工程相關(guān)開(kāi)發(fā)報(bào)建手續(xù)。

建設(shè)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要作用：明確項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是建設(shè)工程項(xiàng)目正常高效推進(jìn)的保障，優(yōu)選滿足項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)方案及效果實(shí)現(xiàn)，滿足建設(shè)工程項(xiàng)目所需的土地和圖紙，合理可行的材料和設(shè)備供應(yīng)方式是建設(shè)工程項(xiàng)目正常開(kāi)展的基礎(chǔ)條件，完成相關(guān)開(kāi)發(fā)報(bào)建手續(xù)是建設(shè)工程項(xiàng)目合規(guī)合法的必備條件。

上海邑濱江項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案初期經(jīng)過(guò)多輪刪選均不能達(dá)到項(xiàng)目定位要求，果斷放棄重新選擇設(shè)計(jì)方。后重新選擇的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，將外立面采用黃褐色、淺咖啡色相間的石材立面效果加定制化的房型變異設(shè)計(jì)，針對(duì)不同客戶的多樣需求，呈現(xiàn)外灘建筑群百年芳華，從一開(kāi)始就立意高端精品設(shè)計(jì)，不放過(guò)每一個(gè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，將“精、細(xì)”落在每一個(gè)細(xì)節(jié)上，使用BIM、SKETCHUP等軟件提前建模預(yù)判效果，并提前刪選鎖定材質(zhì)，將最終效果固定下來(lái)。

1.3 建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段

建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的主要工作一般包括：交底設(shè)計(jì)圖紙，明確設(shè)計(jì)意圖，熟悉相關(guān)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料，及時(shí)了解相關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、受力結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及場(chǎng)地土層情況、水文地質(zhì)數(shù)據(jù)和建設(shè)工期的要求等資料，并對(duì)周邊交通通行情況、建設(shè)材料供應(yīng)等情況進(jìn)行了解；審核審定相應(yīng)的施工組織設(shè)計(jì)和各專(zhuān)項(xiàng)方案、保障措施方案等，建立基于永久坐標(biāo)、水準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)量控制網(wǎng)，修建便于施工組織的場(chǎng)區(qū)運(yùn)輸?shù)缆?，布設(shè)符合施工要求的供電線路，布設(shè)用于生產(chǎn)、生活及滿足消防要求的供水管網(wǎng)系統(tǒng)，按周邊條件布置滿足現(xiàn)場(chǎng)排水要求的排水系統(tǒng)；以風(fēng)險(xiǎn)控制為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目施工中的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控及偏差的調(diào)整；建設(shè)工程施工完畢后組織竣工驗(yàn)收工作，并進(jìn)行交付投產(chǎn)配合。

建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的主要作用：完整、全面、準(zhǔn)確的實(shí)施過(guò)程是建設(shè)工程項(xiàng)目由圖紙向?qū)嶓w轉(zhuǎn)換的必然過(guò)程，是建設(shè)工程項(xiàng)目能夠取得預(yù)期社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的必備條件，是建設(shè)工程項(xiàng)目符合施工圖紙要求，達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)和要求的根本保障。

上海邑濱江項(xiàng)目立意高起點(diǎn)，一開(kāi)始招施工單位時(shí)就要求必須達(dá)到市文明工地、上海市白玉蘭獎(jiǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格要求施工單位抓安全、抓進(jìn)度、抓文明，現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)揚(yáng)塵全自動(dòng)監(jiān)測(cè)設(shè)備，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)報(bào)警。樁基階段、圍護(hù)施工階段等嚴(yán)格控制施工進(jìn)度，將外圍環(huán)境安全放在第一位，將環(huán)境監(jiān)測(cè)的頻次提高到2～3次/d，實(shí)時(shí)報(bào)警調(diào)整施工進(jìn)度布局，確?；蛹爸?chē)h(huán)境安全；同時(shí)嚴(yán)抓污水排放、噪聲監(jiān)測(cè)、粉塵監(jiān)測(cè)、渣土清洗等文明施工措施。工程出±0 m以后嚴(yán)抓工程質(zhì)量，對(duì)不合格的鋼筋、厚度不達(dá)標(biāo)的石材、沒(méi)有檢測(cè)報(bào)告的方鋼等全部退場(chǎng)處理并處罰施工單位。嚴(yán)控樣板先行制度，工藝、效果滿足要求以后才允許大面積施工，樣板不滿意前私自施工的全部返工重來(lái)。裝修進(jìn)場(chǎng)后嚴(yán)控每一樣材料，如木飾面大面積排產(chǎn)期間派員工蹲廠監(jiān)工，每一批產(chǎn)品品質(zhì)必須對(duì)得上封樣產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)行不定期的抽檢，嚴(yán)控木飾面的甲醛等釋放標(biāo)準(zhǔn)。

1.4 建設(shè)工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段

建設(shè)工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的主要工作一般包括：梳理建設(shè)工程項(xiàng)目從決策到實(shí)施階段的預(yù)期目標(biāo)，對(duì)各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比總結(jié)，并要對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的正確性、合理性及實(shí)踐性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，完成對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)后評(píng)價(jià)；通過(guò)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析，并與同類(lèi)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，完成對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的效益后評(píng)價(jià)；進(jìn)行后評(píng)價(jià)是持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目管理水平、提高項(xiàng)目管理科學(xué)性的有效方式。

上海邑濱江項(xiàng)目于2019年年初開(kāi)盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)六成以上，很好地完成了項(xiàng)目立項(xiàng)決策文件目標(biāo)，在收回資金成本的同時(shí)，取得了良好的社會(huì)效益和可觀的利潤(rùn)回報(bào)。

2 項(xiàng)目工程管理各階段的重點(diǎn)控制

2.1 建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段的重點(diǎn)控制

1）建設(shè)工程項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的設(shè)定。預(yù)期目標(biāo)具有多目標(biāo)性、優(yōu)先性、層次性，因此根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行分析，首先應(yīng)明確項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題，其次通過(guò)分析確定影響目標(biāo)的因素，再次建立項(xiàng)目目標(biāo)的體系，最后確定各目標(biāo)間的關(guān)系。上海邑濱江項(xiàng)目定位初期比照周邊競(jìng)品項(xiàng)目并結(jié)合目標(biāo)客戶群的鎖定，平衡融資方案、成本控制、盈利預(yù)期及銷(xiāo)售去化預(yù)判，將產(chǎn)品的內(nèi)容定位為國(guó)際一線品牌，選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)為將來(lái)的業(yè)主提供更專(zhuān)業(yè)、更貼心的服務(wù)，將邑濱江小區(qū)整體的品質(zhì)進(jìn)行提升。在內(nèi)裝產(chǎn)品選擇時(shí)，考慮到客戶群是金融新貴、都市精英，所以我們選擇了品牌的智能家居系統(tǒng)和智能面板，全屋將新風(fēng)、空調(diào)、地暖、窗簾、燈光等納入到智能家居系統(tǒng)控制范圍，使業(yè)主一個(gè)手機(jī)就能全屋控制，迎合年輕新貴們的時(shí)尚需求。

2）可行性研究報(bào)告的編制?？尚行匝芯繄?bào)告是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)，全面、系統(tǒng)地分析影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證建設(shè)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益可行性。

2.2 建設(shè)工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的重點(diǎn)控制

1）設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量控制。建筑工程設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量可分為3個(gè)層次：首先，應(yīng)滿足建設(shè)單位設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的需求目標(biāo)，這也是設(shè)計(jì)文件質(zhì)量的第一要素，必須準(zhǔn)確、全面地滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、資源的要求；其次，通過(guò)深入有效的溝通將建設(shè)單位潛在需求顯性化，并得到建設(shè)單位的確認(rèn)；最后，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)使按設(shè)計(jì)文件建設(shè)的產(chǎn)品滿足建設(shè)單位的需求。上海邑濱江項(xiàng)目位于黃浦江沿岸，泛光照明設(shè)計(jì)要與黃浦江兩岸亮化工程匹配協(xié)調(diào)，結(jié)合本項(xiàng)目定位，經(jīng)過(guò)多輪方案比選，采用屋面洗頂、側(cè)面洗墻、正反面洗線與點(diǎn)方式，見(jiàn)光不見(jiàn)燈，不影響周邊環(huán)境及不對(duì)附近居民造成光污染，達(dá)到了良好的效果。

2）招標(biāo)管理。建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)的管理，是保證項(xiàng)目按期、保質(zhì)保量完成工作的前提條件，要從規(guī)范自身及投標(biāo)人的招標(biāo)行為、編制招標(biāo)文件、嚴(yán)格審核投標(biāo)人投標(biāo)資格、審評(píng)投標(biāo)人的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)分析投標(biāo)報(bào)價(jià)和重復(fù)細(xì)致的商務(wù)合同談判6個(gè)方面進(jìn)行控制，其中對(duì)投標(biāo)人的施工組織設(shè)計(jì)和投標(biāo)報(bào)價(jià)的優(yōu)選更是重中之重。上海邑濱江項(xiàng)目由于定位高，所以針對(duì)供方的選擇一開(kāi)始就嚴(yán)格要求，將創(chuàng)建市文明工地、上海市白玉蘭獎(jiǎng)等寫(xiě)入招標(biāo)文件，過(guò)程中嚴(yán)抓嚴(yán)管并從源頭上控制項(xiàng)目經(jīng)理的選擇，在實(shí)施過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行嚴(yán)格考核。

2.3 建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的重點(diǎn)控制

1）施工組織設(shè)計(jì)審核控制。通過(guò)對(duì)整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的綜合分析，制定一個(gè)全面合理的施工組織設(shè)計(jì)，要立足于規(guī)劃、部署、組織建設(shè)工程項(xiàng)目的人力和物力、時(shí)間和空間、技術(shù)和組織的統(tǒng)籌安排。施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容必須適應(yīng)項(xiàng)目的總體目標(biāo)要求，在項(xiàng)目資源的限定條件下，達(dá)到技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益最大化，它是建設(shè)工程項(xiàng)目后續(xù)實(shí)體施工活動(dòng)能科學(xué)合理高效進(jìn)行的保證。上海邑濱江項(xiàng)目是一個(gè)精裝修項(xiàng)目，多專(zhuān)業(yè)協(xié)同施工，進(jìn)場(chǎng)前針對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的審核顯得尤為重要。人員的安排、材料的安排、后場(chǎng)宿舍區(qū)的保障、安全管理的細(xì)致與否、進(jìn)度控制的合理性、施工工藝選擇的創(chuàng)新性、質(zhì)量控制是否到位等均可以從施工組織設(shè)計(jì)看出施工單位的專(zhuān)業(yè)、態(tài)度、狀態(tài)等。如在審核總包單位圍護(hù)支撐梁的拆除方案時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)方沿用老的方式現(xiàn)場(chǎng)破除，現(xiàn)場(chǎng)破除雖然能將廢鋼筋回收利用，但是存在工期時(shí)間長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)噪聲大、揚(yáng)塵大、引起周邊居民投訴量大等諸多不利因素，因此要求施工單位改為繩鋸切割外運(yùn)方式，大大提高了工作效率，并取得了很好的社會(huì)效益。

2）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別控制。建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施中，因本身具有投資巨大、專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求高、項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)、影響項(xiàng)目的因素多等特點(diǎn)，故容易導(dǎo)致實(shí)際情況與預(yù)期目標(biāo)偏離嚴(yán)重。同時(shí)隨著隨機(jī)因素和不確定因素的增多和變化，項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，特別是沒(méi)有被識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，由于缺乏應(yīng)對(duì)措施容易造成嚴(yán)重?fù)p失，威脅到項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成。因此，在項(xiàng)目實(shí)施中必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別控制。

2.4 建設(shè)工程項(xiàng)目后評(píng)價(jià)重點(diǎn)控制

1）建設(shè)工程項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的正確性、合理性及實(shí)踐性。建設(shè)工程項(xiàng)目策劃和決策階段中可研報(bào)告的分析依據(jù)均為預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，后評(píng)價(jià)階段依據(jù)的數(shù)據(jù)資料是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)及實(shí)際完成目標(biāo)情況，通過(guò)兩者的對(duì)比分析，將經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供給項(xiàng)目決策者，這對(duì)于控制和調(diào)整同類(lèi)建設(shè)工程項(xiàng)目的預(yù)測(cè)目標(biāo)提供了重要參考作用。上海邑濱江項(xiàng)目建設(shè)初期車(chē)位比為1∶1.67，總計(jì)120戶業(yè)主，考慮到小區(qū)車(chē)位配比略顯不足，我們?cè)诮ㄔO(shè)初期設(shè)計(jì)時(shí)考慮將地下1層車(chē)庫(kù)層高適當(dāng)抬高，預(yù)留增加機(jī)械車(chē)位空間的方式解決車(chē)位稍顯不足的弊端。我們采用無(wú)避讓機(jī)械車(chē)位方式，實(shí)現(xiàn)一個(gè)車(chē)位上部一個(gè)機(jī)械車(chē)位，機(jī)械車(chē)位之間互不影響，電費(fèi)單獨(dú)計(jì)量，在原停車(chē)位基礎(chǔ)上增加約62個(gè)機(jī)械車(chē)位，將地下車(chē)庫(kù)層高由3.6 m抬升為4.5 m的土建增加成本約110萬(wàn)元，增加無(wú)避讓機(jī)械車(chē)位提高售價(jià)總計(jì)約1 860萬(wàn)元，扣減機(jī)械車(chē)位成本約310萬(wàn)元，僅此一項(xiàng)不僅解決車(chē)位略顯不足的配比問(wèn)題，更可帶來(lái)約1 440萬(wàn)元的收益回報(bào)。由此可見(jiàn)，今后小區(qū)開(kāi)發(fā)的車(chē)位配比略顯不足時(shí)，可在適當(dāng)提高地下車(chē)庫(kù)層高、合理布置綜合管線后，采用無(wú)避讓等機(jī)械車(chē)位解決。

2）重視環(huán)境影響后評(píng)價(jià)。建設(shè)工程項(xiàng)目必須對(duì)照《環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》確定是否已按“三同時(shí)”的要求將報(bào)告書(shū)中確定的措施項(xiàng)目全部實(shí)施完畢，同時(shí)也要對(duì)未來(lái)環(huán)境的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)可能產(chǎn)生的對(duì)環(huán)境有不利影響的事件，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并復(fù)核應(yīng)對(duì)措施的合理性。

3 加強(qiáng)對(duì)各階段重點(diǎn)控制所取得的收效

上海邑濱江項(xiàng)目總建筑面積38 952 m2，該項(xiàng)目由3幢單體構(gòu)成，其中2棟為高端住宅，1棟為商業(yè)金融辦公用房，地處陸家嘴繁華商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目策劃和決策階段定位清晰明確，項(xiàng)目準(zhǔn)備階段嚴(yán)選嚴(yán)控設(shè)計(jì)方案，利用BIM、SKETCHUP等技術(shù)對(duì)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行全面預(yù)演預(yù)判控制，項(xiàng)目嚴(yán)選合格供方，優(yōu)選施工單位及項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)施階段嚴(yán)審施工組織設(shè)計(jì)，確保安全、進(jìn)度、文明施工。按照項(xiàng)目決策文件的要求，設(shè)計(jì)上貼近定位目標(biāo)，施工上按時(shí)按質(zhì)完成，時(shí)刻考慮周邊環(huán)境及周邊居民，將高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求落實(shí)到過(guò)程中，最終達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。整個(gè)項(xiàng)目施工全過(guò)程無(wú)安全質(zhì)量事故，現(xiàn)場(chǎng)文明施工貫徹全過(guò)程，成本在受控范圍內(nèi)，取得了良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，企業(yè)要想要獲得立足之地并取得發(fā)展，必須通過(guò)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目全階段采用科學(xué)、高效的管理方式，并把握各階段的控制重點(diǎn)，保證完成投資決策中所確定的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合收益。

本文結(jié)合筆者的親身體會(huì)，闡述了建筑工程項(xiàng)目的階段劃分、各階段的重點(diǎn)控制及方法，并結(jié)合具體項(xiàng)目介紹了重點(diǎn)控制在實(shí)施中的管理應(yīng)用，可為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供些許借鑒。