車在良

（騰沖市土地收購儲備中心 云南騰沖 679100）

0 引言

不動產(chǎn)測繪工作是一項基礎(chǔ)且復雜的工作，對后續(xù)不動產(chǎn)的登記和管理工作有一定的影響，對測量結(jié)果的精確性有很高的要求，相比其他測繪工作，其工作的開展要求更為嚴格，開展不動產(chǎn)測繪工作的前提條件是必須遵循相關(guān)的法規(guī)、行業(yè)規(guī)范標準。隨著全球定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、遙感技術(shù)的成熟，依靠人工記錄和操作的傳統(tǒng)測繪技術(shù)逐漸向數(shù)字化、自動化發(fā)展[1]。智能化的發(fā)展減少了人員成本、物資投入，也使測量精度以及工作效率大幅提升，企業(yè)的經(jīng)濟效益也得到提升。現(xiàn)代測繪工程技術(shù)的大量涌現(xiàn)，促使相關(guān)作業(yè)技術(shù)不斷更新、不斷改進，對不動產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升也起到了促進作用。

1 不動產(chǎn)測繪的概述

不動產(chǎn)測繪是相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)。此項工作的重點應(yīng)放在地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等方面。根據(jù)各區(qū)域土地的實際狀況實施土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量以及面積等的調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制全面的數(shù)據(jù)圖表以呈現(xiàn)出土地的相關(guān)使用情況，是不動產(chǎn)測繪的主要工作。

不動產(chǎn)測繪是根據(jù)不動產(chǎn)的實際構(gòu)造和位置，選擇適合區(qū)域地籍測繪的測繪技術(shù)，以確保測繪技術(shù)的可行性，保證不動產(chǎn)的準確測量[2]。開展不動產(chǎn)測繪工作應(yīng)在確保使用者基本權(quán)益的基礎(chǔ)上展開，將區(qū)域地質(zhì)條件融入整個測繪工作中，有利于此項工作經(jīng)濟與技術(shù)的可行性分析。在具體實施測繪工作時，在同一區(qū)域內(nèi)地籍圖可以實施有效的合理轉(zhuǎn)換，促進行業(yè)管理的標準化、統(tǒng)一化，進行不動產(chǎn)的測繪工作為后期開展相關(guān)查詢、統(tǒng)計工作奠定基礎(chǔ)。在建筑業(yè)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化背景下，不動產(chǎn)本身的價值是公眾關(guān)注的焦點，這使不動產(chǎn)測繪工作得到高度重視。通過不動產(chǎn)測繪，精準獲取較為全面的地籍、產(chǎn)權(quán)信息，并以獲取的數(shù)據(jù)對不動產(chǎn)的價值進行評估。依據(jù)測繪結(jié)果融合我國目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀，更好地制訂相關(guān)的測繪策略和技術(shù)方法。針對測繪內(nèi)容采取相應(yīng)的測繪技術(shù)實施作業(yè)，有效提升不動產(chǎn)測繪質(zhì)量和效率。

不動產(chǎn)測繪工作專業(yè)性很強，需要專業(yè)素質(zhì)較高的人員來擔任此項工作，測繪人員需要了解和掌握相關(guān)的專業(yè)知識和技能，對目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的各類交易業(yè)務(wù)進行充分的了解，只有掌握和了解了行業(yè)相關(guān)知識和交易業(yè)務(wù)，才能勝任這一專項工作。同時，不動產(chǎn)測繪人員還需要具備應(yīng)對突發(fā)狀況的能力，這就要求其應(yīng)掌握再測、補測專業(yè)技能。由于此項工作多為野外作業(yè)，在進行圖紙表達時，既要將各層面的內(nèi)容清晰呈現(xiàn)，還要展示廣泛的野處區(qū)域，將相關(guān)領(lǐng)地界限等重要標識在圖紙上標出，這就需要比例尺較大的測繪圖紙。相較于其他普通地形的測繪，在測量對象上不動產(chǎn)測繪明顯表現(xiàn)出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關(guān)系，更好把握房屋之間的距離關(guān)系這是主要目的。不動產(chǎn)測繪工作具權(quán)威性，開展測繪工作時，測繪人員要嚴格遵循國家相關(guān)不動產(chǎn)測繪技術(shù)條例以此進行操作，測量工作結(jié)束后，上交到相關(guān)部門進行審批的測量結(jié)果不允許出現(xiàn)隨意更改測量數(shù)據(jù)。有關(guān)機構(gòu)進行審批時以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，并嚴格遵循和以此為原則實施審核工作，測量結(jié)果一經(jīng)確定將作為房產(chǎn)交易的參考依據(jù)。只有房產(chǎn)測量結(jié)果的權(quán)威性得到了保障，在進行房屋交易過程中才能使不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益得到保證。

2 不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀問題

現(xiàn)代不動產(chǎn)測繪是政策性十分強的一項工作，在行政管理中承擔著配套服務(wù)的功能。測繪人員對測繪的專業(yè)技能要不斷更新、及時積累。目前，在多個城市測量成果基本都是中介專業(yè)測繪機構(gòu)提供，相關(guān)部門依據(jù)測繪結(jié)果將其在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中加以應(yīng)用。這種狀況下，承擔測繪任務(wù)的組織既要使市場活力得到有效保持，還要追求經(jīng)濟上的利益最大化。但是我國在不動產(chǎn)測繪管理工作中監(jiān)管力度較弱，影響到測繪工程質(zhì)量。在實際中測繪作業(yè)質(zhì)量問題在工程建設(shè)中存在，受氣候條件、地理特征因素的影響，數(shù)據(jù)準確性受到影響[3]。人為因素對測繪工作影響也比較多，像一些不合理的測繪任務(wù)、測量人員不規(guī)范的操作行為以及只憑借自身工作經(jīng)驗而不按照行業(yè)標準進行測量等，這些問題均會造成數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差。

通常作業(yè)單位對安全問題比較重視，但也有不依據(jù)作業(yè)流程、安全施工條例實施操作的現(xiàn)象，自身安全防范意識薄弱，這些行為是安全事故的誘因。還有測量人員掌握現(xiàn)代化設(shè)備的技能欠缺，像儀器的使用、技術(shù)操作等，這都存在一定的安全隱患。而原材料質(zhì)量問題和施工設(shè)備的管理問題也是測繪工作中常見的問題。測繪行業(yè)的快速發(fā)展，促使用于測量的儀器變得更多元，在市場中呈現(xiàn)多樣化。但在另一方面，市場管理中相應(yīng)的監(jiān)管機制并未形成，使有質(zhì)量問題的設(shè)備、儀器流入市場，一旦采購人員工作疏忽，這些設(shè)備和儀器進入作業(yè)環(huán)節(jié)后，將會直接影響測繪結(jié)果的精確性，嚴重者對整個測繪工程作業(yè)會造成不可估量的影響。成本控制是不動產(chǎn)測繪管理工作的關(guān)鍵。然而，在實際管理工作中，工程預算和編制對施工企業(yè)至關(guān)重要，而一些企業(yè)的管理層對其的重要性認識不足，前期預算環(huán)節(jié)對工程整體的成本以及未來成果并沒有一個完整的規(guī)劃，預算工作不完善，管理松散表現(xiàn)在缺乏明確的分工，這些現(xiàn)象影響施工的效率，而預算出現(xiàn)問題則帶給企業(yè)的損失是很嚴重的。

3 測繪工程技術(shù)的實踐應(yīng)用

當前我國測繪手段在航天領(lǐng)域應(yīng)用遙感技術(shù)、攝影測量對地籍、界址、建筑物進行空中拍攝，可以獲取三維立體式的影像，有效滿足相關(guān)測量工作需求[4]。采取人工測量與遙感測量融合的模式，獲取得到的各類不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)更加全面、更加準確。攝影測量與遙感技術(shù)的實踐應(yīng)用，既能夠融合不同的專題內(nèi)容且又有針對性地進行不動產(chǎn)圖的制訂，從而使不動產(chǎn)測量工作能夠更加有效完成，也為相關(guān)行業(yè)發(fā)展提供科學依據(jù)。同時，靈敏度與分辨率較高的攝影裝置能夠清晰的再現(xiàn)地籍、房產(chǎn)的原貌，所以借助衛(wèi)星遙感技術(shù)實時監(jiān)控某一領(lǐng)域的動態(tài)變化狀況，可以為相關(guān)研究分析不動產(chǎn)變化規(guī)律提供參考資料，將我國國土變化特征和趨勢也能清晰呈現(xiàn)出來。

借助數(shù)字化掃描技術(shù)將關(guān)鍵的數(shù)據(jù)信息地籍圖紙、地形等及時導入不動產(chǎn)測量工作中，再借助計算機軟件整合分析數(shù)據(jù)信息，最終生成不動產(chǎn)信息報告。借助數(shù)字化掃描技術(shù)手段，對周邊街道的布局情況、圖紙中路線分布狀況實現(xiàn)詳細了解，門牌號等信息出現(xiàn)變更狀況可以及時得到更新。將RTK 技術(shù)用于不動產(chǎn)測繪工作中，整個測量工作的效率與測量結(jié)果的準確性大大提高，此項技術(shù)受外界因素的干擾較小，對人為誤差有效控制，因其具備自動控制系統(tǒng)，作業(yè)精度可以得到大幅提升。

4 提高測繪工程技術(shù)應(yīng)用效果的思考

應(yīng)加快出臺與不動產(chǎn)測繪行業(yè)相適應(yīng)的立法條文，健全現(xiàn)有的不動產(chǎn)測繪工作的相關(guān)法規(guī)制度。進行不動產(chǎn)測量標準和規(guī)范的編制，規(guī)范和標準都要統(tǒng)一，避免各區(qū)域依據(jù)自身狀況實施差異化測量標準進行不動產(chǎn)測繪工作則會影響整個測繪信息和數(shù)據(jù)的整合、傳遞，只有制定科學統(tǒng)一的不動產(chǎn)測繪標準，完善法律法規(guī)保障體系，才能夠為測繪工作提供保障。

在測繪范圍內(nèi)全面熟悉和了解掌握不動產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，做好數(shù)據(jù)信息的分析處理，在立足于這些數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，搭建數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并進一步完善測繪技術(shù)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。落實好數(shù)據(jù)獲取工作包括直接利用己有原始資料，采集數(shù)據(jù)過程中需要著重關(guān)注數(shù)據(jù)內(nèi)容與格式；收集野外測量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的獲取工作應(yīng)立足于這兩個方面。完善數(shù)據(jù)整合與入庫工作。在實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集目標后，遵循數(shù)據(jù)庫的基本要求，及時開展數(shù)據(jù)整合處理工作，對數(shù)據(jù)信息采用科學的方法進行匯總統(tǒng)計，為了使不動產(chǎn)行業(yè)測量數(shù)據(jù)實現(xiàn)資源共享，構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫平臺，從而使不動產(chǎn)管理體系更趨科學化、完整化。

5 結(jié)語

對于不動產(chǎn)管理的發(fā)展來說，開展不動產(chǎn)測繪工作具有不容忽視的深遠意義。在工程建設(shè)行業(yè)應(yīng)用各種現(xiàn)代化測繪技術(shù)是不動產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的保障。與傳統(tǒng)技術(shù)相比，現(xiàn)在所采用的遙感技術(shù)與數(shù)據(jù)化掃描技術(shù)具有明顯的應(yīng)用優(yōu)勢，并且這兩項技術(shù)在不動產(chǎn)測繪方面也是行業(yè)內(nèi)應(yīng)用較多的技術(shù)。