劉海燕

摘要：在我國經(jīng)濟實力和國際影響力日益提高的背景下，為各個領域提供了發(fā)展機遇，其中的典型代表是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使其內部管理模式發(fā)生了顛覆性改變，推動了企業(yè)的發(fā)展進程。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，財務管理工作水平的高低和有效性，決定著企業(yè)未來的發(fā)展方向以及在市場大環(huán)境中的地位[1]。要想提高財務管理的有效性，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和行業(yè)競爭力，除了要改變傳統(tǒng)管理方式，結合時代發(fā)展新趨勢進行優(yōu)化和創(chuàng)新外，還要明確財務管理的要點，在此基礎上進行詳細的分析和研究。為此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理要點進行探析，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)財務管理；要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，有著開發(fā)鏈條長、資金需求量大以及財務成本復雜等特點，這些特點的存在，對財務管理提出了更高的要求。不僅需要財務管理人員有著較高的工作能力和職業(yè)素養(yǎng)，還需要他們熟知財務管理中的要點，并運用有效手段進行管理和控制，在避免財務風險發(fā)生，降低工程成本的同時，還能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、資金管理要點

（一）融資管理

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理主要有前期融資和項目開發(fā)貸款兩項內容[2]。企業(yè)在進行前期融資時需要注意的內容有土地出讓合同的簽訂和項目公司的成立，只有這樣才能夠推動前期融資的順利進展。近些年，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的改革和創(chuàng)新，并加大了企業(yè)融資的控制力度，使得前期融資已經(jīng)不適合新時期下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方式。在前期融資逐漸衰敗和隕落的情況下，項目開發(fā)貸款在此過程中應運而生，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了新的融資方式。企業(yè)在進行開發(fā)貸款時，需要關注三證審批和四證放款兩方面的內容，并在審批結束后獲取《項目建設工程規(guī)劃許可證》與《項目建設工程施工許可證》，不僅是企業(yè)項目開發(fā)貸款的重要保障，同時也是企業(yè)獲取新項目的先決條件。另外，在開發(fā)貸款時還要根據(jù)實際情況，對所持資金的占比、土地及在建工程抵押的評估值進行密切關注。

（二）房產(chǎn)銷售管理

所謂的房產(chǎn)銷售管理就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的銷售回款管理，該項內容是項目預售后的主要資金來源。從銷售回款管理的自身屬性可知，回款手段有銷售首付和個人按揭兩種，銷售首付是根據(jù)所購樓層、房屋面積等內容，事先支付一定的資金；而個人按揭貸款是銀行向借款人發(fā)放的用做購買自用新建住房的貸款，就是人們常說的“個人住房按揭貸款”。在銷售回款中，個人按揭貸款是其管理中的重要內容。

根據(jù)相關資料顯示，我國許多城市中的大部分購房客戶都選擇按揭貸款的方式購房，不僅能夠解決資金緊張的問題，還能夠為開發(fā)商解決資金上的問題。所以說，按揭管理是資金管理中的重要組成部分，其管理重點在于：首先，多點按揭在選擇銀行時，具有一定的靈活性，不必拘泥于同一銀行，可以根據(jù)購房客戶的實際情況，選擇針對性的銀行。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的樓盤是住宅樓，在銀行的選擇上，可以選擇有保障的中國銀行、交通銀行等；如果購買的客戶中包含農(nóng)村人口，他們在進行按揭時，還可以選擇當?shù)氐霓r(nóng)村信用合作社。其次，為了增強個人按揭貸款的規(guī)范性和科學性，提高客戶的滿意度與信任度，就要加大按揭管理的力度，實施規(guī)范化管理，從而提升工作質量與工作效率。再次，在按揭審批過程中，要進行梯隊管理，主要目的在于加快工作進度，實現(xiàn)相關工作的連續(xù)性和持續(xù)性。

（三）資金計劃

為了有效維持財務的流動性及相對應的資本結構，在日常經(jīng)營與生產(chǎn)中獲取最大的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，就要根據(jù)自身的實際情況，嚴格按照國家出臺的相關政策，并從與資金預算的關系入手，制訂符合企業(yè)發(fā)展的資金計劃，借此提高財務管理質量和有效性，促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、財務管理要點

（一）資源管理

資源管理是財務核算中最為基礎的部分，提高資源管理有效性的主要方法是實施資源統(tǒng)計，而資源統(tǒng)計臺賬的主要內容又細化分為樓層整體以及各房間的占地面積，簽訂合同中的資金情況、樓房銷售價格和簽訂時間，各時點的回款、結算情況等內容，通過對這些內容進行統(tǒng)計，能夠根據(jù)相關數(shù)據(jù)明確項目資源的各項情況，為財務各月份工作的開展與實施奠定基礎。

（二）銷售核算管理

在進行銷售核算管理時，需要對誠意金、定金和房款進行管理，主要目的是對三種款項進行精準計算，并將計算結果用于繳納稅金中。由于誠意金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷手段，當他們收取誠意金后，會承諾給予購房客戶一定的優(yōu)惠，刺激客戶的購房欲望，所以，在增值稅下，誠意金不被算作預繳增值稅中，而定金和房款需要根據(jù)實際情況，按照一定的比例繳納增值稅。另外，如果銷售核算管理中的項目過大，或者是分期開發(fā)的項目，需要按照單體進行預算，同時還要根據(jù)實際情況與相關需求，將核算內容進行細化和分類。

（三）成本核算管理

成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務核算中的關鍵，其重要作用直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和未來發(fā)展，成本管理核算的主要內容不僅包含項目前期的土地審批、合同簽訂、現(xiàn)場施工等一系列內容，還包括施工結束后，購房客戶入住時需要繳納的物業(yè)費、基礎設施等費用的核算與校對[3]。如若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對成本核算進行有效管理，在此過程中容易引發(fā)財產(chǎn)風險，造成不可估量的損失。

（四）工程預算項目分析

工程預算項目分析作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理中的重要組成部分，是科學、合理制定工程預算的主要參考依據(jù)。所以，在實際發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視工程預算項目分析，對工程項目中的施工設計圖紙、設計說明書等文件資料進行收集與整理，在此基礎上還要對施工組織設計方案、施工計劃進度和安排、施工條件等環(huán)節(jié)中涉及到的資金進行詳細的預算和分析，既保證了施工成本的規(guī)范性與合理性，還能夠為企業(yè)帶來多樣化的發(fā)展機遇。

三、稅收管理

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收項目較多，并且每個稅種的內容有所區(qū)別，所以在開展稅收管理工作時，要密切關注各稅種之間存在的區(qū)別。比如說，在土地出讓合同的簽訂過程中，需要繳納土地使用稅和印花稅；土地出讓合同簽訂完畢后，在辦理土地證時，還要繳納相應的契稅；在簽訂銷售合同、設計、施工合同時，還要根據(jù)各自屬性繳納不同的印花稅[4]。由此可見，稅收管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的作用是非比尋常的，企業(yè)在今后的經(jīng)營和管理中要給予其高度重視和密切關注。

四、計劃考核管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有周期性長、環(huán)節(jié)多等特點，特別是環(huán)節(jié)多這一特點，主要包括土地競標、土地獲取、策劃方案、證件辦理、施工建設、樓盤開售等，并且各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系密切，有著相輔相成的關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加快開發(fā)周期的進度，縮短施工時間，就要重視計劃考核管理，結合自身實際情況開展針對性的考核管理方式[5]。另外，在實施計劃考核管理工作時，還要注重其中的項目運營計劃目標和年度預算計劃目標，只有這樣，才能夠確保日后工作的萬無一失。

五、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展走向、經(jīng)濟效益及行業(yè)競爭力的提高，與其內部的財務管理有著緊密聯(lián)系，可以說財務管理的優(yōu)劣，決定著企業(yè)的發(fā)展存亡。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的經(jīng)營與管理中，要清楚財務管理中的各控制點，運用科學、規(guī)范的手段進行管理和掌控，在提高財務管理有效性，保障企業(yè)正常經(jīng)營和運轉的同時，還能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。財

參考文獻：

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