李五妍 孫悅昕 李翅

北京林業(yè)大學

1.引言

隨著社會的發(fā)展和城市的不斷更新，層出不窮的新城拔地而起。當前我國城市化率已接近 50%，到2020 年將達到 55%～60%左右。在城市更新過程中，一些原本繁華的舊城區(qū)因為功能不能匹配當下生活需求而逐漸落寞，年輕人紛紛逃離，而那些習慣于生活在此的老人守著這蕭條的街景。舊城中的許多社區(qū)都面臨著重新開發(fā)和利用的困境，如何改善空間功能及提升形象來帶動舊城社區(qū)的吸引力和活力成為舊城更新的當務之急。2018年北京新大都酒店作為北京西城區(qū)地標性社區(qū)就啟動了社區(qū)更新工作，采用一系列改造措施，力求在有限的空間和復雜問題和矛盾中探索一條適宜社區(qū)自我更新的路徑和策略，來營造生態(tài)和諧的社區(qū)生活，解決舊城社區(qū)的眾多發(fā)展困境。

2.概述舊城商業(yè)社區(qū)改造

舊城社區(qū)改造主要是為迎合當下現(xiàn)代化城市建設與發(fā)展的需求，在實現(xiàn)人民優(yōu)良生活環(huán)境的目標下對舊有城市的土地、住房、環(huán)境等作出改善，保證人們生活的城市環(huán)境實現(xiàn)新的優(yōu)良風貌，改造的形式主要有對現(xiàn)有物資和土地的保護改造、修復改造、二次開發(fā)改造，其中保護改造是對現(xiàn)有設施進行加固保護，保護城市具有價值的建筑物；修復改造是對設施中的危險或者不利于設施安全、美觀的部分拆除，并重新加固完善，以保護價值高的設施。同時，作為商業(yè)社區(qū)，創(chuàng)造社區(qū)價值帶來高效益回報是改造關注的重點

新大都社區(qū)位于北京西二環(huán)，距故宮僅10公里，毗鄰中國住宅與城鄉(xiāng)建設部和中華人民共和國生態(tài)環(huán)境部兩大國家部委，與北京最具有代表性的現(xiàn)代住宅小區(qū)社區(qū)百萬莊莊相接。新大都規(guī)劃始建于1954年，在1970年到2000年期間經歷了兩次改造，以商業(yè)辦公服務為主，其中酒店單元是為迎接1990年的亞運會日本隊新建而沿用至今的，社區(qū)地理位置重要，其建筑具有歷史價值，是北京舊城商業(yè)社區(qū)的典型代表。

1954-2000年新大都商業(yè)社區(qū)變遷（Genslor設計事務所提供）

3.舊城社區(qū)改造中存在的問題

以新大都社區(qū)改造為例，主要存在以下幾個主要問題：

3.1 建筑功能雜亂，公共空間不足

Genslor設計事務所對社區(qū)內現(xiàn)有建筑進行了編號分析，并列出了現(xiàn)有建筑的功能業(yè)態(tài)，社區(qū)總面積約21200㎡，主要建筑共計14處，建筑總占地面積約8716㎡，占社區(qū)用地的41.1%。 建筑主要功能包括了酒店、辦公、餐廳、接待及會議室，還有配套的建筑，如宿舍、鍋爐房、洗衣房、變電站、旅行社。編號的建筑并未涉及由于歷史原因加建的部分建筑，這部分建筑主要臨街門店、餐館等。建筑風貌各異。由于歷史改造加建，原有用地因為建筑無序發(fā)展而變得局促，現(xiàn)在剩下的相對完整的公共空間僅為社區(qū)中部的空地，除中心廣場以外，開敞空間沒有很好界定，并被周邊雜亂無章不同元素干擾視覺。

3.2 對外交通不暢，基礎設施年久失修

整個社區(qū)屬于封閉大院，現(xiàn)在有3個出入口，主要出入依賴于南側車公莊大街的東南出入口1處，西側出入口服務與后期車輛使用，西南出入口基本常年鎖閉不使用。停車主要集中在社區(qū)內僅有中心空地，北側國際會議中心和新大都酒店的地下車庫基本不再使用，地面停車僅能解決120個左右的臨時車位，基本建筑間的間隙空地都利用上了，而且社區(qū)內人車混行，開敞空間不歡迎行人活動。同時社區(qū)內的建筑設施老化和戶外設施的缺乏，導致社區(qū)公共空間無休閑服務配套，不鼓勵人聚集交流，只是點對點的過渡服務。

3.3 社區(qū)發(fā)展落后，定位及功能急需更新

由于老舊的建筑、設施缺乏、交通不暢等一系列問題，致使新大都酒店已經選擇停業(yè)整頓，已入住餐館也面臨倒閉的，臨街的商鋪也無人問津。因此如何利用建筑，對其功能進行合理更新與利用，并對空間進行有效改造，提升社區(qū)品質與服務功能成為當務之急。

4.改造策略

舊城商業(yè)社區(qū)改造需要以綜合開發(fā)為基本建設改造原則，綜合開發(fā)要求下城市的高價值區(qū)域多以具備經營性質的商業(yè)房屋為主，使得建筑的價值在改造后能夠獲得較大規(guī)模的提升，而創(chuàng)造的效益資金可以用于完善無法迅速創(chuàng)造高價值的改造區(qū)域，即用回收的資金補償經濟效益較弱區(qū)域，促進改造工程可以順利實現(xiàn)。

針對新大都社區(qū)在改造前期經歷了幾輪的研究與探討，最后由genslor公司提出的理念成為最終改造的主要思路，其改造的核心是創(chuàng)造價值，重新定義社區(qū)，讓社區(qū)重新煥發(fā)生機，具體體現(xiàn)在一下3個方面：

4.1 生活與工作融合

單純的辦公環(huán)境是造成現(xiàn)在新大都缺乏活力的主要因素，鼓勵辦公的同時創(chuàng)造各式各樣的生活場景，形成不同的功能的開放空間用于休閑娛樂，制造愉悅的社區(qū)氛圍是激活園區(qū)的一劑良藥。將現(xiàn)有空間進行適度整理，通過騰退違建和臨建、停車空間讓位于行人休閑等一系列措施，釋放空間，營造宜人的戶外環(huán)境。

4.2 將封閉的社區(qū)創(chuàng)造成城鎮(zhèn)體驗

新大都發(fā)展的瓶頸是封閉式管理運營，打破現(xiàn)有建筑邊界。Genslor在設計中嘗試將臨中心廣場一周的建筑一層進行改造，突破墻體對空間的束縛，將有條件的位置改造成通廊，這樣大大增加了中庭的戶外空間面積，也為建筑的內部空間帶來了發(fā)展的新契機。同時，在交通上也進行了重新梳理，將原有人車混行和地面停車的問題進行了調整，保證了社區(qū)的進出問題，將人流自外向內更便捷的引入，停車將重新啟動地下停車的空間，并在社區(qū)北側空地增設升降停車位解決目前停車難，車位少的問題，營造更利于社區(qū)商業(yè)活動的環(huán)境會帶動社區(qū)價值的提升。

4.3 鼓勵街道活動，打造交流和活動的空間

在公共空間中增設停留空間、漫步空間、集會空間等多樣環(huán)境，并配以相應的服務設施，為戶外活動創(chuàng)造更多的機會與可能。Genslor在設計中倡導未來的商業(yè)辦公社區(qū)圍繞的人群應該創(chuàng)造一個彈性的、個性化體驗和有感知的社區(qū)。需要吸引人才、創(chuàng)造多樣的生活方式以及提升社區(qū)空間的表現(xiàn)力來經營。

5.結語

舊城商業(yè)社區(qū)改造除了對原有建筑進行翻修外，舊有的公共空間的提升更新也尤為重要，舊城商業(yè)社區(qū)改造中受限于各項條列和開發(fā)商的原因容易造成建設周期長、資金回收速度慢等問題，開發(fā)商往往優(yōu)先考慮建筑的更新而忽視對公共空間的營造與利用。為了改善這些問題，需要優(yōu)先考慮整體社區(qū)的改造內容及重點，加強綜合開發(fā)，做好現(xiàn)狀研究與分析、以人為本去考慮整體社區(qū)的規(guī)劃設計，促進就成社區(qū)改造工作的順利完成。