韓晉

中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司是國內(nèi)領(lǐng)先的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商，主要從事土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（長租公寓、工業(yè)廠房、商業(yè)租賃）、綠色公用和多元化服務(wù)等業(yè)務(wù)。作為中新兩國政府間最大合作項(xiàng)目之一的載體和蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)主體，中新集團(tuán)以“筑中國夢想、建新型園區(qū)”為己任，確立了以園區(qū)開發(fā)運(yùn)營為主體板塊，以載體配套和綠色公用為兩翼支撐板塊，通過板塊聯(lián)動、資源集聚，實(shí)現(xiàn)高水平產(chǎn)城融合的“一體兩翼”協(xié)同發(fā)展格局，不斷輸出蘇州工業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。

蘇州工業(yè)園區(qū)是中新合作的標(biāo)志性項(xiàng)目，也是我國借鑒發(fā)達(dá)國家城市管理理念和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)較為成功的項(xiàng)目之一。從最初的概念規(guī)劃開始，蘇州工業(yè)園區(qū)就以高起點(diǎn)高定位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，目標(biāo)不僅是建立國內(nèi)領(lǐng)先的工業(yè)園區(qū)，更是建立包括工業(yè)、居住、商業(yè)等各項(xiàng)城市功能相對完整的蘇州東部新城區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)充分借鑒新加坡城市規(guī)劃的理念和經(jīng)驗(yàn)，形成著眼于50年發(fā)展的整體概念規(guī)劃，編制了超過300項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃，目標(biāo)是把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。現(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)了中新生態(tài)科技城、信息產(chǎn)業(yè)園、國際科技園、生命科學(xué)園、國家級軟件園、中小企業(yè)園等園中園項(xiàng)目。

近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)一直保持著持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢，累計實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額超1萬億美元，完成全社會固定資產(chǎn)投資近9000億元，實(shí)際利用外資312.7億美元。2018年，蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2570億元，比上年增長7.1%;公共財政預(yù)算收入350億元，增長0.1%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.1萬元，增長7.8%;實(shí)際利用外資9.81億美元，完成進(jìn)出口總額1035.7億美元。蘇州工業(yè)園區(qū)2018年在全國經(jīng)開區(qū)綜合考評中位居第1，在全國百強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)排名第3，在全國高新區(qū)排名第6。

依靠獨(dú)特品牌政策優(yōu)勢 ?形成良好協(xié)同互補(bǔ)效應(yīng)

中新集團(tuán)擁有中新合作的獨(dú)特品牌優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，是我國對外開放的重要窗口，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。在25年來的園區(qū)開發(fā)建設(shè)中，公司充分利用中新兩國的合作優(yōu)勢，借鑒新加坡園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)新加坡先進(jìn)的規(guī)劃和招商理念，打造了以城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商為先導(dǎo)，土地開發(fā)、園區(qū)配套類房地產(chǎn)開發(fā)、綠色公用等多項(xiàng)業(yè)務(wù)并舉的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)模式，在全國同行業(yè)中率先制定了園區(qū)開發(fā)運(yùn)營發(fā)展綱要和規(guī)劃、建設(shè)、投資服務(wù)三大標(biāo)準(zhǔn)體系。

伴隨著蘇州工業(yè)園區(qū)的巨大成功，公司綜合開發(fā)運(yùn)營的理念也得到了實(shí)踐的檢驗(yàn)，證明了自身開發(fā)模式的先進(jìn)性，同時，公司在宿遷市、南通市、滁州市、常熟市海虞鎮(zhèn)、張家港市鳳凰鎮(zhèn)、嘉興市嘉善縣等地實(shí)施的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營建設(shè)項(xiàng)目，亦較為成功地復(fù)制并延展、深化了蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并取得了較好的社會經(jīng)濟(jì)效益。此外，在實(shí)現(xiàn)公司商業(yè)利益的同時，公司亦始終站在整個行業(yè)的社會責(zé)任高度，在城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)培育、環(huán)境、人居及社會發(fā)展等多方面促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。在中新合作雙方的共同努力下，公司對園區(qū)的開發(fā)取得了舉世矚目的成就。

中新集團(tuán)各核心業(yè)務(wù)間具有明顯的協(xié)同和互補(bǔ)效應(yīng)，既能提供穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流和利潤，又降低了土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險集中度。在土地一級開發(fā)方面，公司作為蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)主體，高標(biāo)準(zhǔn)完成了中新合作區(qū)的規(guī)劃設(shè)計工作，并在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資等作出重大貢獻(xiàn)，繼而以強(qiáng)大而專業(yè)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營能力，在中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的高科技園中園項(xiàng)目——中新生態(tài)科技城，全面提升園區(qū)的科技創(chuàng)新水平，努力打造節(jié)能減排、綠色環(huán)保的資源節(jié)約型、環(huán)境友好型生態(tài)示范區(qū)。該項(xiàng)目經(jīng)過多年建設(shè)，已經(jīng)進(jìn)入全面運(yùn)營階段。同時，隨著多個外地項(xiàng)目的逐步深入推進(jìn)，公司將進(jìn)一步拓展土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)施“走出去”發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“以園區(qū)開發(fā)運(yùn)營為目標(biāo)，以土地開發(fā)為龍頭，帶動綠色公用、多元化服務(wù)共同發(fā)展”的經(jīng)營目標(biāo)。

中新集團(tuán)開發(fā)及運(yùn)營了一大批優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。公司以工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營作為招商引資的輔助手段，充分發(fā)揮招商、規(guī)劃建設(shè)等部門強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)、定制廠房開發(fā)并提供廠房項(xiàng)目管理服務(wù)等。

近年來，公司不斷收縮住宅房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前已處置完畢住宅及銷售型商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)，未來將主要從事長租公寓、工業(yè)廠房、商業(yè)租賃等國家政策鼓勵的不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。其中，在長租公寓方面，公司目前擁有5個長租公寓項(xiàng)目，其中青年公舍、汀蘭家園一期合計可租賃面積約28萬平方米，已經(jīng)運(yùn)營長租業(yè)務(wù)超過15年，整體出租率超過95%;在工業(yè)廠房方面，公司目前擁有93萬平米的工業(yè)地產(chǎn)，是園區(qū)內(nèi)較大的工業(yè)廠房開發(fā)運(yùn)營商;在商業(yè)租賃方面，公司目前擁有40萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。

在綠色公用方面，中新公用從事公用事業(yè)（包括水務(wù)、燃?xì)?、熱電、環(huán)境技術(shù)和能源服務(wù)等）及其輸配管網(wǎng)等公用事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)、運(yùn)營和管理，形成了較為完整的全產(chǎn)業(yè)鏈公用事業(yè)配套服務(wù)。綠色公用業(yè)務(wù)是公司優(yōu)質(zhì)持久利潤來源，為園區(qū)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，也為園區(qū)企業(yè)和居民用戶提供良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。在多元化服務(wù)方面，主要包括招商代理、工程代理、物業(yè)管理及酒店管理等業(yè)務(wù)。公司充分發(fā)揮中新合作的優(yōu)勢，積極拓展全球招商網(wǎng)絡(luò)，特別是注重發(fā)揮新加坡分部的地域優(yōu)勢和人員優(yōu)勢，以一流的親商意識和優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，開拓了眾多項(xiàng)目。

秉承先進(jìn)開發(fā)經(jīng)營理念 ?發(fā)揮強(qiáng)大資源整合能力

中新集團(tuán)借鑒新加坡城市規(guī)劃“需求未到，基礎(chǔ)設(shè)施先行”的做法，按照“先規(guī)劃后建設(shè)，先地下后地上”的開發(fā)建設(shè)原則，將對區(qū)域城市的規(guī)劃設(shè)計作為公司經(jīng)營的重點(diǎn)。秉承規(guī)劃先行的開發(fā)理念，公司堅持科學(xué)的整體規(guī)劃設(shè)計及其實(shí)施過程中的嚴(yán)格執(zhí)行，以規(guī)劃引導(dǎo)建設(shè)、以設(shè)計指導(dǎo)開發(fā)。公司的管理團(tuán)隊(duì)具有多年園區(qū)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和較高的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的項(xiàng)目決策、定位、開發(fā)、推廣和管理經(jīng)驗(yàn)，為下一步走出去戰(zhàn)略、進(jìn)一步做大做強(qiáng)提供了有力保障。此外，公司始終突出招商工作的重要地位，發(fā)揮中新合作優(yōu)勢，通過公司擁有的全球各地廣闊的招商資源和國際化的優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)，倡導(dǎo)“擇商選資”理念，構(gòu)建招商網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)新招商方式，將新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)作為招商重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)世界500強(qiáng)企業(yè)，統(tǒng)籌兼顧先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

中新集團(tuán)充分發(fā)揮強(qiáng)大的資源整合能力，為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營提供綜合資源整合型服務(wù)，即前期提供科學(xué)、前瞻性的規(guī)劃與設(shè)計，伴隨土地一級開發(fā)提供全球網(wǎng)絡(luò)的招商服務(wù)，同時公司還具備開發(fā)工業(yè)廠房、研發(fā)樓等載體和商業(yè)房地產(chǎn)的能力，及提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施、綠色公用事業(yè)服務(wù)的水平，從而形成一個完整的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的“服務(wù)菜單”。

公司在全國同行業(yè)內(nèi)率先制定了園區(qū)運(yùn)營建設(shè)綱要和規(guī)劃、建設(shè)、投資服務(wù)三大標(biāo)準(zhǔn)體系，使得公司在規(guī)劃、建設(shè)、招商等方面的理念、經(jīng)驗(yàn)得以標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，公司在園區(qū)運(yùn)營建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位得以鞏固。公司的綜合開發(fā)模式在獲得應(yīng)有商業(yè)利益的同時，為城市帶來了巨大的社會效益，對城市空間布局合理、環(huán)境和諧、生態(tài)宜居、土地資源合理利用、各類產(chǎn)業(yè)合理良性發(fā)展、人才聚集、GDP、稅收、就業(yè)的增加等提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)，而這一切又保障和促進(jìn)了公司業(yè)績的增長，形成了雙方互利和良性互動的效應(yīng)。公司的核心競爭力在于園區(qū)運(yùn)營的集聚能力，包括規(guī)劃集聚、土地集聚、房地產(chǎn)集聚、綠色公用集聚、產(chǎn)業(yè)集聚，圍繞“園區(qū)開發(fā)運(yùn)營”，形成了完整的全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營，提升區(qū)域開發(fā)價值，是具備招商引資能力的系統(tǒng)集成服務(wù)商。

中新集團(tuán)將以此次發(fā)行上市為契機(jī)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，在鞏固現(xiàn)有的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營和綠色公用等核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，推動規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施、市政公用、招商引資、軟件升級等多元化業(yè)務(wù)的整合。公司將秉承“規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合、以人為本”的開發(fā)理念，不斷拓展園區(qū)開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目，將園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營模式復(fù)制到其他區(qū)域，并適度探索“一帶一路”，進(jìn)一步強(qiáng)化縱深發(fā)展，并最終推廣到各個區(qū)域，致力于成為“中國園區(qū)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)軍企業(yè)”。