周介竹

（上海極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 201106）

前言

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)就是高效地達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。在這樣的一個(gè)過程中，主要是借助于系統(tǒng)工程的相關(guān)手段或是理論等來具體實(shí)施，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對整個(gè)過程的全方位部署和管控，當(dāng)然最終的目的還是要能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。而今，擺在房地產(chǎn)開發(fā)商面前的首要問題，則是怎樣高效地提升相關(guān)工程項(xiàng)目的管理效率，從而為整個(gè)項(xiàng)目的科學(xué)化推進(jìn)提供支持，就當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，這樣的部署尤為關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義

之所以要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施管理，很大程度上是為公共環(huán)境的有效維護(hù)提供保障，從而對整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施提供基礎(chǔ)條件。再者就是通過系統(tǒng)化科學(xué)化的項(xiàng)目管理，進(jìn)而為整個(gè)工程的高效化推進(jìn)提供保障，不僅其中的材料使用和資費(fèi)消耗能夠得到明確的記錄，而且還能確保整個(gè)工程依照項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)定有序推進(jìn)，從而最大限度上地提升工程的施工效率。所謂的控制管理，也就是借助于統(tǒng)籌謀劃以及決策部署和后續(xù)的反饋以及適度調(diào)整等方式來進(jìn)行，與此同時(shí)為確保相關(guān)操作的高效精準(zhǔn)，通常會以一種分解的方式對各類指標(biāo)或是項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域化的檢驗(yàn)，進(jìn)而對工程涉及到的各個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)實(shí)施全方位的管理和協(xié)調(diào)，當(dāng)然任何一個(gè)開發(fā)商設(shè)定管理的目標(biāo)極為明確，那就是以最小的成本代價(jià)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益，隨著近些年來工程建設(shè)當(dāng)中對環(huán)境保護(hù)的持續(xù)重視，環(huán)境效益的獲得也是一個(gè)重要的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理所存在的問題

（一）項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善

未能對市場做到精準(zhǔn)系統(tǒng)的分析，并且在具體決策的過程中執(zhí)行力不夠。由于沒有具體的項(xiàng)目可行性的分析，因而要想進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃和部署顯然不可能，與其按照先期的經(jīng)驗(yàn)執(zhí)意為之，也不過是浪費(fèi)資源和精力。如此一來工程項(xiàng)目的決策就很難達(dá)到設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，并且會使得工程的預(yù)期推進(jìn)受到嚴(yán)重影響。例如在建設(shè)的過程中時(shí)常會出現(xiàn)一些原則性或是功能性方面的大變動，這樣劇烈的調(diào)整顯然不利于工程的平穩(wěn)推進(jìn)。而如果是工程迫不及待地著急出手，那么隨之帶來的影響恐怕也是極為致命的，由此可見決策在其中的作用切忌大意。

（二）施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多

由于在市場研究和分析階段出現(xiàn)不細(xì)致或是不規(guī)范等相關(guān)的問題，進(jìn)而使得投資決策階段的問題被轉(zhuǎn)嫁到了決策的實(shí)施階段，而原本屬于工程設(shè)計(jì)工程的專屬工作，卻因開發(fā)商在其中的利益主導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致施工圖技術(shù)文件屢屢延遲，當(dāng)然最大的問題還是在于其中過多的頻繁的變更和臨時(shí)調(diào)整。需要注意的是，大多數(shù)開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案并不是專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來完成的，而是由開發(fā)商的高層全權(quán)代理，這樣就使得相關(guān)的實(shí)施機(jī)構(gòu)無所適從，而要想達(dá)到高效的操作效果簡直比登天還難。

（三）重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施

就當(dāng)前的工程管理來看，特別是對于那些高層建筑和大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，分工與配合往往極為困難，其中牽扯的矛盾和利益糾紛也極為尖銳，從而使得具體的項(xiàng)目管理經(jīng)受著極為沉重的壓力。一般來看，高層項(xiàng)目或大型小區(qū)在工程量未免會涉及到諸多繁雜的施工機(jī)構(gòu)，其中各個(gè)施工機(jī)構(gòu)的操作時(shí)間以及強(qiáng)度控制也各不相同，因而難免會給工程的管理人員造成很大的壓力，如果沒有事先設(shè)定完備翔實(shí)的計(jì)劃，那么必定會很難確保整個(gè)工程的穩(wěn)步推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

對于風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要有以下兩種方式：其一是風(fēng)險(xiǎn)回避，也就是以一種防范決策失誤或是在判定決策存在某種風(fēng)險(xiǎn)的情況下及時(shí)中止，顯然這樣的方式過于消極和被動，并且并不是對所有的風(fēng)險(xiǎn)都適用。而只有在情況極為特殊的時(shí)候才會使用此類方式，大多數(shù)情況下開發(fā)商追求最大效益的心理一般不允許出現(xiàn)這樣的操作；其二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也就是借助于具體設(shè)定的規(guī)范，以實(shí)現(xiàn)對一種特定風(fēng)險(xiǎn)的無形轉(zhuǎn)移。顯然這樣的方式在當(dāng)前的具體操作中較為可靠。一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是借助于以下兩類方式來完成的：第一種是簽合同，在合同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)中完全由乙方承擔(dān)。第二種是辦理保險(xiǎn)的方式，把不能預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，以此達(dá)到對工程穩(wěn)定安全運(yùn)行的切實(shí)保障。

（二）全面完善項(xiàng)目成本管理

對于項(xiàng)目成本的管理，大多數(shù)情況下是通過公司各個(gè)部門的通力協(xié)作來完成的，并且這樣的協(xié)作貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過程，因而其中各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接和控制務(wù)必確保嚴(yán)謹(jǐn)，從而確保項(xiàng)目進(jìn)行的穩(wěn)定高效。對于房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目管理來說，如果要達(dá)到對整個(gè)實(shí)施過程的成本管理，就務(wù)必要著眼于前期的決策，其中涉及到的各類項(xiàng)目的造價(jià)控制，以此達(dá)到對整個(gè)工程項(xiàng)目成本的科學(xué)化控制。

（三）項(xiàng)目質(zhì)量管理

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的保障是通過項(xiàng)目的管理來實(shí)現(xiàn)的。然而需要注意的是，建筑產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別，相對來看工業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素較少，反觀建筑產(chǎn)品，其質(zhì)量的影響因素尤其繁雜，其中涉及到的人員、材料以及機(jī)械和施工方法等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不當(dāng)或是出現(xiàn)問題，最終所造成的結(jié)果都是產(chǎn)品質(zhì)量的不合格。另外，項(xiàng)目管理的綜合性極強(qiáng)，其涵蓋了諸多學(xué)科，例如建筑、結(jié)構(gòu)和暖通以及電氣等各類因素，因而在具體管理的時(shí)候務(wù)必要做到與這些內(nèi)容的高效對接和精準(zhǔn)控制，而未來的管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)也應(yīng)著眼于此，以達(dá)到高效全面的管理效果。

四、結(jié)語

就當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中存在的問題依舊很多，我們必須正視并做到科學(xué)地應(yīng)對，進(jìn)而在項(xiàng)目管理的總體布局上統(tǒng)攬全方位的工作部署，當(dāng)然這也是我國房地產(chǎn)持續(xù)向好發(fā)展的必要一環(huán)，在項(xiàng)目管理獲得高效科學(xué)的效果之后，相信對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展也是極為有益，從而為我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。