李學(xué)華　郭青偉　尹航

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著一定的推動(dòng)作用。項(xiàng)目管理流程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的重要保障，在很大程度上影響著項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果。本文首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理流程及其現(xiàn)狀進(jìn)行描述，然后分析當(dāng)前流程化管理中存在的問(wèn)題，最后提出優(yōu)化方案，并對(duì)實(shí)施效果進(jìn)行分析，具有一定的意義。

Abstract： Real estate enterprises are an important part of the national economy， and it plays a certain role in promoting the development of social economy. The project management process is an important guarantee for the implementation of real estate development projects， which greatly affects the implementation results of the project. This paper first describes the management process and current status of real estate development projects， then analyzes the problems existing in current process management， and finally proposes optimization plans and analyzes the implementation effects， which has certain significance.

關(guān)鍵詞：流程管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);流程優(yōu)化

Key words： process management;real estate development;process optimization

中圖分類號(hào)：C93? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）33-0050-02

1? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程化管理概述

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其規(guī)范科學(xué)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的前景走勢(shì)有著重大的影響。為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深刻的認(rèn)識(shí)，本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理流程出發(fā)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展前景和狀況，對(duì)其提出優(yōu)化完善建議，并從中梳理出行之有效的項(xiàng)目管理流程。

科學(xué)合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，有助于項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定位順利實(shí)施，推動(dòng)企業(yè)樹(shù)立良好的品牌形象，并且可以獲得巨大的社會(huì)價(jià)值。此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程每個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)轉(zhuǎn)，以及環(huán)節(jié)之間的銜接情況，決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否順利，影響了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和效果。優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理流程，根據(jù)市場(chǎng)需求狀況及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向，從而增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)良好的發(fā)展方向。

2? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作初期，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理流程是典型的拿來(lái)主義模式，這在一定程度上推動(dòng)了企業(yè)快速發(fā)展。但是隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷變化，這種模式已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的進(jìn)步。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，它的基本架構(gòu)為：董事會(huì)下面設(shè)置總經(jīng)理，總經(jīng)理下設(shè)置職能部門，如前期開(kāi)發(fā)部、工程部、成本部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部及行政人事部等部門，各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)管理各自的部門，總經(jīng)理將工作任務(wù)直接分配給部門經(jīng)理，再由部門經(jīng)理向下傳達(dá)，當(dāng)出現(xiàn)需要跨部門解決的問(wèn)題時(shí)，須由總經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。企業(yè)的管理流程是依據(jù)這種企業(yè)架構(gòu)而設(shè)置相應(yīng)的工作內(nèi)容。

正常情況下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程主要涉及到的工作部門有：前期開(kāi)發(fā)部、工程部、成本部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部及行政人事部等部門。依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行周期，將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工作劃分到相關(guān)部門處理：前期開(kāi)發(fā)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃和相關(guān)手續(xù)辦理等工作;項(xiàng)目中期階段的設(shè)計(jì)、監(jiān)督管理和工程項(xiàng)目施工等屬于工程部門的主要工作;在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，成本部作為項(xiàng)目實(shí)施的支持輔助部門，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本預(yù)算、造價(jià)管理控制，與工程部的工作進(jìn)度同期，兩者相互支持工作;市場(chǎng)營(yíng)銷部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批立項(xiàng)后的市場(chǎng)營(yíng)銷和銷售策劃，貫穿項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)直到工程最終完成，起到支持輔助作用;財(cái)務(wù)和行政人事部在項(xiàng)目各項(xiàng)工作的運(yùn)轉(zhuǎn)和銜接中起到控制和協(xié)調(diào)作用，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行輔助、監(jiān)督和考評(píng)。

3? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程中存在的問(wèn)題

本文按照項(xiàng)目的運(yùn)行階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目流程管理工作進(jìn)行分析和研究，從而得到了現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行中存在的問(wèn)題和不足。

3.1 項(xiàng)目啟動(dòng)階段問(wèn)題分析

項(xiàng)目立項(xiàng)前的發(fā)起工作，歸屬部門不明確;項(xiàng)目立項(xiàng)的初始方向和相關(guān)內(nèi)容由董事會(huì)決定，但是沒(méi)有科學(xué)合理的流程操作圖，使得這種決定主觀性較強(qiáng)。市場(chǎng)營(yíng)銷部?jī)H僅根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)層決定的方向進(jìn)行可行性調(diào)研，并未對(duì)市場(chǎng)的當(dāng)前發(fā)展情況進(jìn)行客觀分析調(diào)研，對(duì)主方向的操作未起到主導(dǎo)影響作用，市場(chǎng)部的工作僅僅處于輔助證明和輔助參考狀態(tài)。另外，企業(yè)對(duì)啟動(dòng)階段的前期調(diào)研分析不重視，調(diào)研不夠規(guī)范使得其與項(xiàng)目的整體流程格格不入，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向沒(méi)有引導(dǎo)作用，會(huì)使項(xiàng)目失控。

3.2 設(shè)計(jì)招標(biāo)階段問(wèn)題分析

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，設(shè)計(jì)過(guò)程一般采用外包形式，這就導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方向、設(shè)計(jì)規(guī)劃目標(biāo)等方面僅能起到監(jiān)督和審核的作用，并不能夠完全主導(dǎo)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)預(yù)算環(huán)節(jié)，企業(yè)根據(jù)設(shè)計(jì)方案出具預(yù)算，而不是先有預(yù)算后有設(shè)計(jì)，處于被動(dòng)地位。企業(yè)缺乏時(shí)間推進(jìn)概念，使得設(shè)計(jì)階段的時(shí)間無(wú)法掌控，影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。

項(xiàng)目招標(biāo)可以分為招標(biāo)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)階段和決標(biāo)成交階段。這三個(gè)階段所涉及的工作較為繁瑣復(fù)雜，在進(jìn)行流程管控時(shí)需要明確各個(gè)部門的相關(guān)職責(zé)，合理分配工作，但現(xiàn)行的流程制度過(guò)于細(xì)化各項(xiàng)工作，使其顯得繁雜，并且涉及部門較多，各部門之間職責(zé)劃分不夠明確，容易出現(xiàn)工作重疊。

3.3 施工階段問(wèn)題分析

施工階段是項(xiàng)目整個(gè)管理流程中的重點(diǎn)，它決定著項(xiàng)目產(chǎn)品的好壞，決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。在施工階段的工作流程中，施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一代表，起著決定和審批作用，這種過(guò)于依靠監(jiān)理的結(jié)構(gòu)，會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管無(wú)力或滋生腐敗的現(xiàn)象，從而對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生重大影響。在施工階段的組織流程中，大部分工作只是進(jìn)行了計(jì)劃分析，并未制定實(shí)質(zhì)的控制措施，使得此流程只能作為工作計(jì)劃為項(xiàng)目開(kāi)展做出準(zhǔn)備工作，沒(méi)有實(shí)際意義。在施工階段質(zhì)量監(jiān)理流程中，雖然對(duì)質(zhì)量監(jiān)理進(jìn)行了全面細(xì)致的規(guī)劃部署，但是很多工作內(nèi)容找不到始末，整體流程不夠嚴(yán)密，不能閉合，使得工作執(zhí)行起來(lái)漏洞百出。

3.4 收尾階段問(wèn)題分析

收尾工作是最為重要繁雜的，是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵部分。項(xiàng)目驗(yàn)收和交接，是由施工方發(fā)起，并提交相關(guān)的驗(yàn)收資料和文件，由監(jiān)理方進(jìn)行審核、評(píng)定，并組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行竣工驗(yàn)收，合格之后簽署相關(guān)文件，進(jìn)行項(xiàng)目交接。但是，對(duì)竣工驗(yàn)收之后或工程項(xiàng)目投入使用后可能呈現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題如何處理以及對(duì)施工方有控制力的約束，在管理流程中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

4? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程優(yōu)化方案

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程中存在的問(wèn)題和不足，本節(jié)從以下幾個(gè)方面提出了優(yōu)化方案與對(duì)策。

4.1 啟動(dòng)階段管理流程優(yōu)化

在啟動(dòng)階段的流程優(yōu)化中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部提出，將領(lǐng)導(dǎo)層主導(dǎo)決策項(xiàng)目立項(xiàng)的流程轉(zhuǎn)化為由領(lǐng)導(dǎo)層與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部共同商討項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，強(qiáng)調(diào)前期調(diào)研的重要性，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向的正確性。董事會(huì)在優(yōu)化后的流程中主要針對(duì)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告等進(jìn)行決斷，避免上層決策的不嚴(yán)謹(jǐn)和不客觀。

4.2 設(shè)計(jì)與招標(biāo)階段管理流程優(yōu)化

設(shè)計(jì)階段流程優(yōu)化，主要針對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，明確設(shè)計(jì)過(guò)程中的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加入時(shí)間軸控制，如計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)間點(diǎn)、調(diào)整方案時(shí)間點(diǎn)、設(shè)計(jì)推進(jìn)及結(jié)束時(shí)間點(diǎn)、設(shè)計(jì)驗(yàn)收時(shí)間點(diǎn)。設(shè)計(jì)工作進(jìn)度通過(guò)各個(gè)時(shí)間點(diǎn)推進(jìn)，不但可以保證設(shè)計(jì)工作的高效性，同時(shí)也有利于企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)度進(jìn)行總體把控，確保整體工作有計(jì)劃的進(jìn)行。

招標(biāo)階段的流程，主要采用歸納總結(jié)的方式，將相近的工作內(nèi)容進(jìn)行合并，簡(jiǎn)化流程整合資源，減少流轉(zhuǎn)程序。如將原流程中的招標(biāo)機(jī)構(gòu)組建、招標(biāo)方式選擇和招標(biāo)文件準(zhǔn)備等項(xiàng)工作總結(jié)為招標(biāo)內(nèi)容組織，統(tǒng)一由招標(biāo)文件的組建部門執(zhí)行。這樣將多個(gè)工作進(jìn)行合并歸納，在節(jié)約時(shí)間的同時(shí)也促進(jìn)了工作的順利實(shí)施。

4.3 施工階段管理流程優(yōu)化

針對(duì)前面所提出的施工階段出現(xiàn)的問(wèn)題，在項(xiàng)目監(jiān)理中設(shè)置工作組，將項(xiàng)目施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作內(nèi)容分解到不同的監(jiān)理人員，實(shí)行專項(xiàng)事物由專人管理的制度，同時(shí)在組內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目總監(jiān)和督導(dǎo)，為了防止兩人工作出現(xiàn)重疊發(fā)生沖突，使其分管不同的區(qū)域進(jìn)行監(jiān)督管理，進(jìn)而避免出現(xiàn)互相推諉扯皮的現(xiàn)象。通過(guò)施工階段監(jiān)理方面的流程優(yōu)化，很大程度上杜絕了項(xiàng)目監(jiān)管不力的情況和行賄受賄等腐敗的現(xiàn)象。

4.4 收尾階段的管理流程優(yōu)化

優(yōu)化后的收尾階段流程，在原流程的基礎(chǔ)上增加了工程后續(xù)質(zhì)量保障措施。為了確保施工方對(duì)項(xiàng)目投入使用后出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)準(zhǔn)確處理，在工程合同訂立時(shí)須明確竣工結(jié)算時(shí)付工程款的比例。即在延保合同期內(nèi)通過(guò)扣押一定比例的工程款，促使施工方及時(shí)解決項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題，如若出現(xiàn)拖延、推諉或不解決的情況，則可以扣除部分尾款，出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，可依法追究施工方的責(zé)任。

4.5 項(xiàng)目管理流程優(yōu)化實(shí)施的保障措施

為了使得優(yōu)化后的流程能夠順利實(shí)施，項(xiàng)目需要采取相應(yīng)的保障措施作為保證。在組織保障措施方面，項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者和項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)流程優(yōu)化實(shí)施起到了決定性的作用，需要其參與和支持。在制度措施方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要完善企業(yè)的學(xué)習(xí)機(jī)制，同時(shí)設(shè)立流程優(yōu)化執(zhí)行情況的考核機(jī)制。在資源保障措施方面，需要配備足夠的人力，充足的資金支持。

5? 項(xiàng)目管理流程優(yōu)化方案實(shí)施的效果

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理流程優(yōu)化，其實(shí)是企業(yè)不斷自我完善、調(diào)整進(jìn)步和發(fā)展壯大的過(guò)程。新流程的貫徹執(zhí)行，會(huì)對(duì)企業(yè)的原有流程產(chǎn)生更新、補(bǔ)充和完善的積極作用，主要體現(xiàn)在：降低企業(yè)流程運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)間成本和管理成本;增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?。?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行流程優(yōu)化改革，不但能夠節(jié)約成本，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠減少?zèng)Q策過(guò)程的步驟，提高工作效率，及時(shí)快速的解決問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的社會(huì)背景下，積極審核自身存在的問(wèn)題，并對(duì)存在問(wèn)題的項(xiàng)目管理流程進(jìn)行完善優(yōu)化，不但能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)上持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)變大變強(qiáng)，同時(shí)，也可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)企業(yè)力量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。

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