武文藤

摘 要：近年來，商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)不斷增多，給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評估方法出發(fā)，分析了房地產(chǎn)抵押價(jià)值常見評估方法的原理及其適用性，為房地產(chǎn)評估出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押價(jià)值;評估方法;價(jià)值評估

文章編號：1004-7026（2019）19-0150-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展，商業(yè)銀行為了降低信用貸款業(yè)務(wù)為其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，更傾向于接受貸款人通過抵押不動(dòng)產(chǎn)獲得相應(yīng)的貸款金額。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性和保值增值等自然屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性，成為最常見的貸款抵押物品。對房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行合理評估成為銀行房地產(chǎn)抵押貸款的一個(gè)重要環(huán)節(jié)[1]。

1? 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估方法

目前，我國房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的常見方法有市場法、收益法、成本法及剩余法。

1.1? 市場法

市場法是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的常見方法。該方法依據(jù)替代原理，利用市場上公開的同樣或類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格，通過直接比較或類比分析的方法估測房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。市場法應(yīng)用的前提條件有兩個(gè)，一是被評估房地產(chǎn)處于公開活躍的市場;二是公開市場上有可比的房地產(chǎn)及其交易活動(dòng)。利用市場法評估房地產(chǎn)通常要經(jīng)過如下的程序。①收集市場資料。在公開活躍的市場上選取與被評估房地產(chǎn)相同或類似的可比交易案例，且案例數(shù)量不少于3個(gè)，排除個(gè)別交易的偶然性因素對評估結(jié)果的影響。②選取對房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響較大的因素作為對比指標(biāo)，指標(biāo)的選取主要集中在交易情況、評估基準(zhǔn)日、區(qū)域因素和個(gè)別因素這4個(gè)方面。③將可比案例與被評估房地產(chǎn)指標(biāo)間的差異進(jìn)行數(shù)值化的處理。④在各個(gè)可比案例成交價(jià)格上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異，最終得出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

由于市場法選取的房地產(chǎn)交易案例是真實(shí)存在的且成交價(jià)格已經(jīng)經(jīng)過了市場的檢驗(yàn)，在一定程度上避免了評估人員在評估過程中對評估結(jié)論造成影響，更容易被評估報(bào)告的使用者所接受。市場法更適用于評估普通商品住宅等交易比較頻繁的房地產(chǎn)，但是由于市場法評估的是房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，而評估目的是評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，因此如何對房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，得出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，還需要進(jìn)一步探索[2]。

1.2? 收益法

收益法是指通過估測房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷其抵押價(jià)值的方法，它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。收益法在實(shí)際運(yùn)用過程中必須具備3個(gè)條件。一是評估人員可以預(yù)測被評估房地產(chǎn)的預(yù)期收益，且可以用貨幣計(jì)量;二是評估人員可以預(yù)測房地產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，并可以用貨幣計(jì)量;三是被評估房地產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。利用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估要經(jīng)過以下程序。①收集大量真實(shí)有效的市場數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。②分析并測算房地產(chǎn)在預(yù)測收益期內(nèi)所能獲得的未來預(yù)期收益。③確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率為被評估房地產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率，房地產(chǎn)評估人員應(yīng)對抵押房地產(chǎn)預(yù)期回報(bào)率中的特有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)判定。④用折現(xiàn)率將被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。⑤得出最終的評估結(jié)果。

收益法更注重房地產(chǎn)的實(shí)用價(jià)值，一般不用來評估公益性房地產(chǎn)，更適用于評估可以獲得預(yù)期收益的商業(yè)地產(chǎn)的抵押價(jià)值。例如寫字樓可以用每年的租金作為預(yù)期收益;酒店可以用每年的凈利潤作為預(yù)期收益，這樣得出的評估結(jié)果更為合理。房地產(chǎn)評估人員要對未來可能發(fā)生的各種狀況以及風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)相對合理的預(yù)期。采用收益法所涉及到的許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，在一定情況下難以獲得，例如折現(xiàn)率需要使用大量的統(tǒng)計(jì)分析模型，這就要求房地產(chǎn)的估價(jià)人員要有豐富的經(jīng)驗(yàn)與較高的知識水平。目前，沒有實(shí)際收益且不存在潛在收益的房地產(chǎn)不能采取這種方法進(jìn)行評估[3]。

1.3? 成本法

成本法是指首先估測被評估房地產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估房地產(chǎn)已經(jīng)存在的各項(xiàng)貶損因素，并將其從重置成本中扣除而得到的被評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的一種方法。成本法必須具備3個(gè)條件。一是房地產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài);二是應(yīng)當(dāng)具備可以利用的施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收資料;三是形成房地產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)，這一部分需要房地產(chǎn)評估人員進(jìn)行判定并把非正常耗費(fèi)從房地產(chǎn)價(jià)值中剝離。利用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估需要經(jīng)過以下程序。①搜集房地產(chǎn)評估可利用的施工資料。②根據(jù)所收集的資料計(jì)算重置成本以及分析各項(xiàng)貶值因素。③根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出房地產(chǎn)的評估價(jià)值。房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格可細(xì)分為重置價(jià)格和重建價(jià)格，一般房地產(chǎn)適用于重置價(jià)格，但如果難以獲得被評估房地產(chǎn)的歷史資料，就采用重建價(jià)格[4]。

成本法更像是其他評估方法的補(bǔ)充，評估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般首先選擇收益法和市場法，只有在收益法基本參數(shù)難以確定、市場法需要的評估實(shí)例難以獲得的情況下，才會(huì)選擇使用成本法。成本法適用于一些建設(shè)完工不久或仍處于建設(shè)階段的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估。成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且不會(huì)考慮房地產(chǎn)所產(chǎn)生的未來收益，因此只采用成本法的評估結(jié)論作為參考的情況相對較少[5]。

1.4? 剩余法

除了市場法、收益法、成本法之外，剩余法在房地產(chǎn)估價(jià)中也比較常見。剩余法是指在評估具有開發(fā)潛力的土地價(jià)值時(shí)，通過估計(jì)將其開發(fā)成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益，扣除為建造和銷售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要成本費(fèi)用，例如建筑成本、利息、稅收、銷售費(fèi)用以及除合理利潤后的剩余價(jià)值，以此作為被估土地價(jià)格的方法。剩余法主要適用于以下幾種情況。一是在生地或熟地上建造建筑物然后出售或出租;二是未開發(fā)的生地經(jīng)“三通三平”或“七通一平”變?yōu)槭斓?三是對原有舊建筑物拆遷，重新進(jìn)行土地開發(fā)。使用剩余法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值有以下步驟。①設(shè)計(jì)土地最佳利用方式。②預(yù)測開發(fā)完成后的樓價(jià)。③估算開發(fā)費(fèi)用。④估算正常投資利潤。⑤利用公式計(jì)算地價(jià)。

剩余法主要是對土地等具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其應(yīng)用難度相當(dāng)大。使用這種方法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估除了要求評估人員對假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用比較熟練之外，還需要有一個(gè)良好的房地產(chǎn)環(huán)境。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)不夠完善，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的變動(dòng)也比較大，不確定性因素很多。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏權(quán)威的稅費(fèi)清單和成本目錄。雖然目前的評估工作在大數(shù)據(jù)的背景下開展，但是其中的信息良莠不齊，可以參考的數(shù)據(jù)少之又少。另外，由于我國缺少統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記體系，對土地產(chǎn)權(quán)的界定也存在一系列困難，因此在實(shí)際操作中，銀行很少愿意辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)[6]。

2? 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估面臨的問題

2.1? 評估中產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估并不是對房地產(chǎn)實(shí)物本身的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，而是對其權(quán)力的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估過程中，評估人員首先要對房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和了解。但由于我國目前并沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記體系，產(chǎn)權(quán)的登記機(jī)構(gòu)較分散，登記模式多樣化，這就給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的梳理工作增添了困擾，影響了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性。一部分人利用產(chǎn)權(quán)關(guān)系漏洞獲取高額的貸款，從而增加了銀行房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)[7]。

2.2? 估價(jià)人員的素質(zhì)有待提高

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于朝陽行業(yè)，由于國有體制改革，該行業(yè)順應(yīng)時(shí)代的潮流，在短短的十幾年內(nèi)發(fā)展壯大，且近幾年發(fā)展勢頭迅猛。房地產(chǎn)評估需要大量精通財(cái)務(wù)理論與房地產(chǎn)知識的綜合型人才，這樣所得到的評估結(jié)果才具參考價(jià)值。目前大多數(shù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，尚不能達(dá)到行業(yè)對估價(jià)人員各項(xiàng)素質(zhì)的要求，人員的專業(yè)知識不足和缺乏評估經(jīng)驗(yàn)，使其提供的評估結(jié)果有待核實(shí)。

2.3? 評估制度不健全

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)僅發(fā)展了十幾年，隨著經(jīng)濟(jì)市場化，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估所面臨的問題和出現(xiàn)的漏洞也日益明顯。房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評估費(fèi)用一般由貸款人承擔(dān)，這就導(dǎo)致貸款人為了獲得更高的貸款額度，往往通過賄賂等手段讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和相關(guān)評估人員更改評估結(jié)論，降低了評估報(bào)告的真實(shí)性、有效性以及可參考性。另外，銀行出于節(jié)約成本、提高效率的考慮，往往指定幾家評估機(jī)構(gòu)承接房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估業(yè)務(wù)，但不會(huì)有效管理和監(jiān)督這些評估機(jī)構(gòu)，這些行為都干擾了市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的有序進(jìn)行。

3? 解決方法

3.1? 建立統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記體系

我國的政府房地產(chǎn)登記部門比較分散，管理分工不明確，存在很多漏洞，給許多不法分子提供了可乘之機(jī)，多次出現(xiàn)重復(fù)抵押等現(xiàn)象，不僅損害了貸款人的利益，也對政府的公信力產(chǎn)生了影響。建立相對完整、統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記體系不僅可以降低銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。我國產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定主要集中在地方性法規(guī)和部門規(guī)章中，沒有統(tǒng)一、完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記法律規(guī)范，嚴(yán)重制約著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國應(yīng)加快產(chǎn)權(quán)登記立法的進(jìn)度和步伐。

3.2? 提高估價(jià)人員的整體素質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)評估人員要有豐富的評估經(jīng)驗(yàn)以及較高的執(zhí)業(yè)水平。因此房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對本機(jī)構(gòu)人員的培訓(xùn)。首先，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)清楚地了解房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論知識，掌握工程造價(jià)的相關(guān)原理。其次，從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的人員應(yīng)清楚地知道銀行抵押貸款的章程，便于評估人員提供有效的評估報(bào)告。再次，加強(qiáng)對評估人員法律法規(guī)知識的培訓(xùn)，使評估人員知法懂法，不會(huì)為了蠅頭私小利而違背評估原則，避免評估人員做出違反職業(yè)道德的事情。

3.3? 完善制度和法規(guī)

為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，我國形成公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場，發(fā)布了一系列法規(guī)，制定了一系列標(biāo)準(zhǔn)，在很大程度上維護(hù)了房地產(chǎn)評估行業(yè)的秩序。

但是，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方面的法律法規(guī)仍存在大量空白。我國政府應(yīng)加快完善房地產(chǎn)評估法律法規(guī)的進(jìn)程，使房地產(chǎn)評估行業(yè)中的違法行為得到處罰和整治。行業(yè)管理部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和檢查力度，針對房地產(chǎn)評估管控薄弱的地方設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，保障各項(xiàng)法律法規(guī)有效實(shí)施。這樣不僅可以保證房地產(chǎn)評估報(bào)告的有效性和可參考性，也保證了市場經(jīng)濟(jì)的公平與透明[8]。