陳曉妍

近日，“荒廢正業(yè)”的潘石屹終于又出現(xiàn)在了地產(chǎn)新聞里。

一篇聲稱(chēng)“SOHO中國(guó)正考慮以80億美元出售辦公大樓”的外媒報(bào)道，再掀輿論風(fēng)波。隨后，傳言?huà)伿鄣腟OHO樓被黑石收購(gòu)的消息。

“別讓潘石屹跑了。”繼李嘉誠(chéng)、王健林之后，潘石屹成為第三個(gè)被套進(jìn)這個(gè)句式的房地產(chǎn)企業(yè)家。質(zhì)疑不是第一次出現(xiàn)，2017年，他因頻繁出售旗下資產(chǎn)被傳“準(zhǔn)備跑路”。旋即他回應(yīng)稱(chēng)：“我拿著中國(guó)護(hù)照，還是北京市的人大代表，我往哪里跑？”

房產(chǎn)大佬的進(jìn)擊

1987年，在國(guó)家石油部工作的潘石屹，下海去了海南并賺到了第一桶金。很快，他察覺(jué)到了房地產(chǎn)泡沫，是時(shí)候清倉(cāng)了?！案斆鞯娜瞬粌H是隨著市場(chǎng)行情漂流”，他離開(kāi)海南，去往北京，開(kāi)始新的商業(yè)冒險(xiǎn)，注冊(cè)了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。

潘石屹對(duì)機(jī)會(huì)的把握異常敏感，比如在1994年，潘石屹遇到了海外歸來(lái)的張欣。認(rèn)識(shí)四天，兩人閃婚。這對(duì)新人不被看好，有人在婚禮上預(yù)言，這兩人過(guò)不了一年。

1995年，這對(duì)中西合璧的夫妻創(chuàng)辦了北京紅石實(shí)業(yè)有限公司（SOHO中國(guó)前身）。很快，“土鱉”與“海龜”在公司管理上的矛盾顯現(xiàn)。張欣把“民主管理”搬到公司，堅(jiān)持召開(kāi)全員會(huì)議，潘石屹卻教訓(xùn)員工，國(guó)家要民主，但商業(yè)公司就得專(zhuān)制。

為新項(xiàng)目選址剛好是下雨天，夫妻倆踩在泥漿里，捂著鼻子做完了調(diào)查。這里原屬一個(gè)大型二鍋頭酒廠，周?chē)暮拥郎l(fā)著惡臭。張欣對(duì)這里很不滿(mǎn)意，47萬(wàn)平方米項(xiàng)目花銷(xiāo)也讓她倍感壓力。

潘石屹卻有著不同的想法。此地位于朝陽(yáng)區(qū)的主干道上，新的地鐵線路和高速公路在兩年內(nèi)就會(huì)開(kāi)通;個(gè)人住房抵押貸款將被允許，這意味著更多的人能夠負(fù)擔(dān)得起他們的高檔公寓。兩人為此發(fā)生激烈爭(zhēng)吵。

張欣慢慢想明白，自己這樣以理想主義者自居的人，難以在商業(yè)這塊“灰色地帶”里存活，她決心把生意讓還給“在黑暗中如魚(yú)得水”的丈夫。張欣給潘石屹打了一通電話(huà)，兩人的分工由此敲定——她負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)，潘石屹負(fù)責(zé)銷(xiāo)售與政府關(guān)系。

“海歸”會(huì)帶來(lái)新想法，但“土鱉”才最熟悉本土的游戲規(guī)則，夫妻聯(lián)合的第一個(gè)項(xiàng)目，就是SOHO現(xiàn)代城，位于北京中央商務(wù)區(qū)。十幾年來(lái)，張欣鼓勵(lì)年輕設(shè)計(jì)師大膽嘗試，用不俗的品位為SOHO系建筑把關(guān)。非建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)背景出身，也沒(méi)妨礙她成為最受全球先鋒建筑設(shè)計(jì)師歡迎的“伯樂(lè)”。

樓建好了，“營(yíng)銷(xiāo)天才”潘石屹出場(chǎng)。1999年，隨著一篇名為《SOHO現(xiàn)代城·居家辦公·酷.com》的文章見(jiàn)諸報(bào)端，SOHO的概念被正式推出。過(guò)了一年，SOHO現(xiàn)代城的廣告鋪天蓋地，廣受市場(chǎng)關(guān)注。有了前面的鋪墊，SOHO現(xiàn)代城開(kāi)盤(pán)的第三天，日銷(xiāo)售超過(guò)一億，不到一個(gè)月，認(rèn)購(gòu)量達(dá)到十之七八，客戶(hù)甚至在夜間排隊(duì)。

SOHO北京公館、北京SOHO尚都、北京朝外SOHO、博鰲藍(lán)色海岸、建外SOHO、長(zhǎng)城腳下的公社，一棟棟SOHO系大樓乘著東風(fēng)接連誕生。

“SOHO”代表著互聯(lián)網(wǎng)語(yǔ)境下的一種自由、彈性的新工作形式——小型辦公、家居辦公。潘石屹把這個(gè)概念引到中國(guó)，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)行業(yè)自此與互聯(lián)網(wǎng)高新技術(shù)掛上了鉤。

2007年，SOHO中國(guó)上市，公司融資19億美元，成為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。上市首日，張欣說(shuō)要五年內(nèi)沖千億超萬(wàn)科，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

香港的學(xué)者和批評(píng)家指責(zé)潘石屹夫婦編造出一些虛無(wú)的概念來(lái)炒作，“難道他們不應(yīng)該為北京荒謬的房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)嗎？”建筑的實(shí)用性也受到質(zhì)疑，SOHO現(xiàn)代城被指忽略建筑功能，附加一些不重要的特色。

但此前的合伙人們不談?wù)撨@些建筑的質(zhì)量，他們把潘石屹視為“房地產(chǎn)行業(yè)的天才”和“北京最成功的私人開(kāi)發(fā)商”，他們關(guān)注的是潘石屹如何依靠一個(gè)概念，創(chuàng)造地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的巔峰之作。

借著“SOHO”的熱度，潘石屹仗著“低價(jià)買(mǎi)高價(jià)出”的套路一路高歌。他當(dāng)起了“爛尾樓接盤(pán)俠”，上市兩年內(nèi)，潘石屹買(mǎi)下了素有“第一爛尾樓”之稱(chēng)的北京民源大廈與上海東海廣場(chǎng)，后者曾被倒手六次。緊接著，他又拿下以23.4億元拿下北京嘉盛中心，收購(gòu)后兩月后，售價(jià)比收購(gòu)價(jià)高出約89%。開(kāi)盤(pán)首日就收入20.8億元。

SOHO中國(guó)項(xiàng)目中，將近一半在接手前都是空置或爛尾樓房。完工之后，套上自己的品牌，價(jià)格翻番，再散售給以西北煤老板和江浙私營(yíng)企業(yè)主為主的客戶(hù)。

折戟共享辦公，賣(mài)樓求生

撿快錢(qián)的模式好景不長(zhǎng)，2010年4月，樓市調(diào)控措施接二連三出臺(tái)，潘石屹感慨，樓市開(kāi)始進(jìn)入“冰川季”。不到一個(gè)月，北京官方又出臺(tái)禁止物業(yè)散售政策，給SOHO中國(guó)一記重?fù)?。潘石屹不得不接受張欣“由售轉(zhuǎn)租”的意見(jiàn)，他一邊表示“擁護(hù)北京新政策”，一邊遣散自己的銷(xiāo)售精英隊(duì)伍，大舉進(jìn)軍上海市場(chǎng)。

2012年開(kāi)始，潘石屹?gòu)摹颁N(xiāo)售員”變成了“包租公”，他放棄了賣(mài)方巨額收益這塊肥肉，宣布告別散售模式，開(kāi)啟SOHO中國(guó)“由售轉(zhuǎn)租”的第一次轉(zhuǎn)型。潘石屹對(duì)外高調(diào)道出企業(yè)轉(zhuǎn)型的緣由：“自持物業(yè)比持有人民幣更好?！?/p>

但當(dāng)時(shí)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)并不樂(lè)觀，CBD寫(xiě)字樓的租客在逃離;超市的利潤(rùn)周期太長(zhǎng)，無(wú)法支撐SOHO的地產(chǎn)投資;百貨零售企業(yè)也出現(xiàn)大面積的洗牌現(xiàn)象。到了2015年，SOHO中國(guó)迎來(lái)最低谷期，全年僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額9.95億元。

另一方面，潘石屹一家緊鑼密鼓在海外布局。2011年，潘石屹花費(fèi)5到7億美元投資美國(guó)辦公大樓項(xiàng)目;2012年，張欣斥資6億美金，成為曼哈頓公園大道廣場(chǎng)股東，又在次年與巴西財(cái)團(tuán)共同收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)。潘石屹之子潘瑞在英國(guó)讀博，并在當(dāng)?shù)爻闪⒘朔康禺a(chǎn)公司，擁有多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國(guó)學(xué)生公寓品牌UNINN。

盡管如此，潘石屹對(duì)轉(zhuǎn)型的前景信心滿(mǎn)滿(mǎn)，夸下海口，聲稱(chēng)五年內(nèi)公司租金年收入將超過(guò)40億美元。他給自己找到的答案，是把辦公桌租給互聯(lián)網(wǎng)公司。

潘石屹到了國(guó)外，目睹共享辦公行業(yè)“獨(dú)角獸”WeWork在擴(kuò)張的路上高歌猛進(jìn)。他把WeWork的經(jīng)營(yíng)模式搬到中國(guó)來(lái)，2015年1月，SOHO中國(guó)推出移動(dòng)辦公項(xiàng)目SOHO 3Q。將寫(xiě)字樓短租出去，預(yù)訂、選位、支付等各個(gè)環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上完成，用戶(hù)只需帶著手機(jī)和電腦來(lái)工作。

當(dāng)年的“雙創(chuàng)”熱潮催生了一大批創(chuàng)業(yè)公司，共享辦公行業(yè)迎來(lái)井噴式的發(fā)展。WeWork的“信徒們”一哄而上，業(yè)內(nèi)甚至有人調(diào)侃，“辦公空間太多，創(chuàng)業(yè)者不夠用了?！?這一年年底，SOHO3Q在北京和上海建成了11個(gè)中心，有一萬(wàn)多個(gè)座位投入使用。

很快，互聯(lián)網(wǎng)寒潮呼嘯而來(lái)，無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)公司面臨倒閉、裁員的窘境。望京SOHO樓下的滴滴司機(jī)見(jiàn)人就開(kāi)始議論，以前晚上十二點(diǎn)還滿(mǎn)滿(mǎn)的，現(xiàn)在十點(diǎn)左右就載不到人了。

科技泡沫破裂，共享辦公的營(yíng)收也隨之下降。

一直被潘石屹追隨的共享辦公巨頭WeWork，在短短一個(gè)多月內(nèi)，經(jīng)歷了股指腰斬、IPO夭折、創(chuàng)始人“被辭職”的連環(huán)炸。WeWork甚至被質(zhì)疑是一場(chǎng)龐氏騙局，共享辦公行業(yè)陷入焦慮與質(zhì)疑。

在這樣的背景下，SOHO如同一顆隨波逐流的棋子。

如何擺脫依賴(lài)租金的單一成本的困境？10月22日，有消息稱(chēng)，SOHO3Q已經(jīng)將旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星，目前已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入合同審批流程。

而且這不是第一次售賣(mài)旗下的資產(chǎn)了。曾經(jīng)被他公開(kāi)宣稱(chēng)永遠(yuǎn)不會(huì)出售的外灘SOHO和望京SOHO，轉(zhuǎn)眼也躺在售貨架上。

潘石屹面對(duì)拋售資產(chǎn)的質(zhì)疑一向輕車(chē)熟路。2016年，他出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，接受采訪時(shí)，他在談吐間顯示自己的幽默感：“做生意還是要靈活?！?/p>

5年內(nèi)，潘石屹夫婦二人已經(jīng)累計(jì)套現(xiàn)293.41億人民幣。人們很難再相信他那套“拋售是為了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的說(shuō)辭。但SOHO中國(guó)的營(yíng)收一路下滑，從2012年的155.44億元降至2018年的20.89億。2014年以來(lái)，潘石屹不斷出售房產(chǎn)項(xiàng)目，鮮少拿地。

SOHO中國(guó)連年售賣(mài)資產(chǎn)，目前只有北京的前門(mén)大街、望京SOHO、光華路SOHO、銀河SOHO、麗澤SOHO、上海的復(fù)興廣場(chǎng)SOHO、外灘SOHO、天山廣場(chǎng)SOHO、古北SOHO等九個(gè)項(xiàng)目在手。

近日有消息稱(chēng)，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立買(mǎi)方團(tuán)，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)“八大金剛”（指北京的前門(mén)大街、望京SOHO、光華路SOHO、麗澤SOHO，以及上海的復(fù)興廣場(chǎng)SOHO、外灘SOHO、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目）。

如被黑石收購(gòu)的消息屬實(shí)，潘石屹的拋售行為，無(wú)異于全面清倉(cāng)、撤出中國(guó)市場(chǎng)。

那這回，潘石屹該往哪里跑呢？