黃 珣

四川建筑職業(yè)技術(shù)學院，四川 德陽 618000

許多公司開發(fā)房地產(chǎn)項目，都是為了盈利，這是毋庸置疑的。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與合作中，最重要的一點，就是土地與資金的對接。因而，在市場的調(diào)節(jié)下，許多公司為了讓自己能夠獲取利益，都會盡可能地去參與到這個過程中來，用自己的資金來與擁有土地的公司進行合作，以此來獲取可觀的經(jīng)濟效益。然而，就目前的情況而言，由于現(xiàn)有的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的法律法規(guī)還不太完善，加之相關(guān)審批程序過于繁瑣，并且涉及資金巨大，稍有不慎就容易滿盤皆空，因而合作雙方非常容易產(chǎn)生一系列的糾紛問題。本文主要針對現(xiàn)有情形進行分析，并據(jù)此提出一些與之相關(guān)的解決措施，以此來促進我國法制的長足發(fā)展。

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，即投資方與土地資源持有方，通過自主自愿地商議，以簽訂書面合同或者構(gòu)成事實合同的形式，來合作進行土地開發(fā)與房屋建設(shè)的一項經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)合作開發(fā)大致被分成三種：“合作建房”、“合作開發(fā)”和“聯(lián)建房屋”三種稱謂，其概念大致相同，在平時的學術(shù)研究以及司法實踐中，是可以被通用的[1]。房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念，有廣義和狹義的區(qū)分，狹義說：必須是合法的合作方式，才能夠被稱作“房地產(chǎn)合作開發(fā)”；廣義說：不需要有合法性這個前提，所有的通過合作來進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟活動，都可以被稱作房地產(chǎn)合作開發(fā)。其不僅包括國有土地的開發(fā)，也包括集體土地和個人土地的開發(fā)，對于開發(fā)商的資質(zhì)要求也很寬泛?？偠灾?，廣義解釋和狹義解釋的最大區(qū)別就在于：該經(jīng)濟活動是否具備合法性。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的分類

(一)基于利益分配方式進行分類

要想合作，最終就要落實到彼此利益的分配上。房地產(chǎn)的合作開發(fā)模式，會根據(jù)合作者的利益分配，而產(chǎn)生一定的差異。根據(jù)利益分配方式，其大致可分為兩種模式：一種是房屋分配制；另一種是利潤分配制。房屋分配制，是指在該房地產(chǎn)項目徹底完成之后，開發(fā)者和投資方按照一定的比例來進行房屋的分配，以此來進行利益的分配。而利潤分配制，則是開發(fā)商和投資方主要將剛剛建成的房屋用于出售，以此來獲取相應的利潤。雙方在已經(jīng)獲取了一定的商業(yè)利潤后，以利潤分配的方式來進行利益的分配，而不是以房屋的形式來進行利益的分配，這是房地產(chǎn)合作開發(fā)分類的一種。

(二)基于出資方式進行分類

就目前的情況而言，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作方式大多是“土地和錢財分開，有錢的一方出錢，有地的一方出地”。然而，這并不排除，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，還有其他的合作方式。除了土地和資金之外，還有許多要素可以進行投資與合作，例如：技術(shù)、勞務等等。商人在進行房地產(chǎn)的合作開發(fā)時，可以根據(jù)一些其他的要素來進行投資，可以僅僅投資一項，也可以投資好幾項?；诖耍覀兛梢园逊康禺a(chǎn)合作開發(fā)分成這樣的兩種模式：單一投資模式與復合投資模式。

(三)基于開發(fā)主體的數(shù)量進行分類

合作的概念，即兩個及以上的主體，通過自主協(xié)商，為了達成彼此的共同目的，而共同去進行一項活動。房地產(chǎn)的合作開發(fā)，就可以引申為：兩個及以上的主體，基于共同的盈利目的，來對房地產(chǎn)工作進行開發(fā)的一項經(jīng)濟活動。就目前的情況而言，我們的國家還沒有對合作的主體數(shù)量進行過限制。因此，我們可以根據(jù)合作主體的數(shù)量不同，來將房地產(chǎn)合作開發(fā)分成這樣的兩種模式：雙向合作開發(fā)模式與多向合作開發(fā)模式。

三、房地產(chǎn)合作開發(fā)的特征分析

(一)行為的盈利性

不可否認的一點是，商人合作開發(fā)房地產(chǎn)的目的是為了盈利。廣義上的房地產(chǎn)合作開發(fā)，由于其范圍較廣，在這里就先不作討論了。狹義上的房地產(chǎn)合作開發(fā)，主要是指合作雙方以合法的方式，以房產(chǎn)或者地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓為目的，來進行房地產(chǎn)的開發(fā)。一般來說，自己建造、自己使用的房屋，是不包含在這個范圍之內(nèi)的。因而，我們可以發(fā)現(xiàn)，無論是從房地產(chǎn)合作開發(fā)的廣義概念還是狹義概念來看，其合作主體的行為都是帶有較強的盈利性的。

(二)“三共模式”的必然要求

商人要想與他人進行房地產(chǎn)的合作開發(fā)，其中不可避免的一點，就是合作方之間簽訂合同，以此來通過法律的形式，保障自身的合法權(quán)益，也能夠在某種程度上對于合作方產(chǎn)生一種約束力，讓合作能夠順利進行。而合同和保底條款是不同的，無論是在學術(shù)理論界，還是在法律實務界，“三共模式”都是使合同區(qū)別于保底條款的，最本質(zhì)的特征。所謂“三共模式”，即：“共同出資”、“共享利潤”、“共擔風險”。

其中，“共同出資”是前提，“共享利潤”是合作方的共同目標，“共擔風險”則是合作方之間在面臨風險的時候，一起去承擔的責任和義務[2]。如果互相合作的一方或者多方存在不符合“三共模式”的情況，那么其簽訂的合同性質(zhì)和合同效力都會發(fā)生變化，會在很大程度上影響最終的盈利效果。

(三)法律規(guī)定的靈活性

現(xiàn)如今，國家對于房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律規(guī)定，相對來說還是比較靈活的。其在一方面注重保護合作雙方或者合作多方的合法權(quán)益，另一方面也注重規(guī)范市場秩序，保護消費者的合法權(quán)益。針對剛才提到的“三共模式”，有些學者主張把“共同經(jīng)營”也納入在該類合同的特征當中，但是，由于不同的市場主體在面對同一種市場情況時，他們的經(jīng)營方式很可能是不一樣的，并且我們現(xiàn)有的“三共模式”已經(jīng)能夠很好地概括其特征，因此法律不宜并且沒有對該類問題進行強制規(guī)定，這可以在一定程度上體現(xiàn)出法律的靈活性以及以人為本的立法特征。

四、在房地產(chǎn)合作開發(fā)的過程中簽訂合同的重要性

(一)有利于規(guī)范市場秩序

如果合作雙方或者合作多方能夠在合作開發(fā)房地產(chǎn)中依照法律程序簽訂合同的話，那么在某些程度上，會非常有利于規(guī)范市場秩序，其能夠在很大程度上防止一些經(jīng)濟詐騙發(fā)生。

(二)促進良性合作

如果大家能夠在合作之初簽訂合同，在合同里提前說好了如何進行利益的分配的話，那么會為之后的利益分配奠定一個良好的基礎(chǔ)，以此來避免因利益爭奪而反目成仇的現(xiàn)象發(fā)生，讓大家能夠去進行良性合作。

(三)有利于發(fā)揚契約精神

對于商人而言，最重要的就是契約精神。如果大家能夠在合作之前，能夠用一種公平公正的心態(tài)，秉持著利益共享、風險共擔的原則來進行合同的簽訂的話，那么會非常有利于契約精神的發(fā)揚，讓人們明白在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中簽訂合同的重要性。

五、提高房地產(chǎn)合作開發(fā)合同完善性的有效策略

(一)明確合同的性質(zhì)

國家可以根據(jù)上文提到的合同的特征，來對合同的性質(zhì)進行一個有效的規(guī)制，把“三共模式”變得更加突出，以此來防止部分人擅自轉(zhuǎn)變合同性質(zhì)，并做出一些違法行為。如果按照這樣的觀點看待的話，那么合作主體之間的法律關(guān)系就非常明確了：首先，必須要共同出資，資本不做規(guī)制，房產(chǎn)地產(chǎn)資金勞務都可以；其次，合作開發(fā)者對于第三方，承無限連帶責任，合作雙方或者合作多方利益共享，風險共擔。這樣，合作方之間的利益關(guān)系就變得非常清晰且明朗，能夠在很大程度上，降低其出現(xiàn)相關(guān)法律糾紛的可能性，促進合作的良性發(fā)展。

(二)簡化合同的審批程序

就目前的情況而言，在房地產(chǎn)的合作開發(fā)過程中，存在著許多合同審批程序不當?shù)膯栴}。部分商人由于合同的審批程序過于繁瑣，審批時間過長，而房地產(chǎn)合作開發(fā)涉及的資金鏈又非常巨大，因而不少商人會出于逐利的目的而私自改變合同的性質(zhì)，以擴大自己的盈利空間。基于此，我國應該在一定程度上，簡化其合同審批程序，讓更多的商人能夠按照法律規(guī)定的程序，來合理、合法地去簽訂合同。

(三)合同無效后對各方利益的平衡

如果現(xiàn)有的合同因為一些原因，被政府確定為無效合同，那么法律應該著重規(guī)定在這種情況下，如何讓各方的利益達成一個平衡點，以此來減少糾紛的產(chǎn)生。然而，就目前的情況而言，我國的法律法規(guī)以及司法解釋，都沒有很好地解決這一問題，最終導致這一問題在很大程度上給司法實踐造成了困擾。因而，國家應該根據(jù)具體情況，來對這一問題進行規(guī)制，以此來減少相應的法律糾紛事件發(fā)生。

例如：我們可以根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化情況，來對各方的利益進行一個有效平衡：首先，當合同認定沒有效力，并且建筑方還沒有把投資方投來的資金轉(zhuǎn)化為實體建筑時，建筑方就可以直接把資金還給投資方；其次，當合同認定沒有效力，但是建筑方已經(jīng)把投資方的一部分資金用于房產(chǎn)建設(shè)時，建筑方可以把剩下的資金不還給投資方，并且劃撥一部分房產(chǎn)給投資方；最后，當合同被認定沒有效力，而房屋已經(jīng)全部建成的話，那么其應歸土地所有者所有。具體的利益劃分，不是說原來是誰的就是誰的，我們主要應該看到底是因為誰使得合同失效，誰應該負擔合同失效的主要責任，以此來進行相應的利益分配，這樣才是公平合理的。

(四)加大對違法行為的處罰力度

針對部分不法商人，為了盈利不擇手段，最終走向歧途的現(xiàn)象，國家應加大對于該類經(jīng)濟違法行為的處罰力度，以此來規(guī)范市場秩序，減少此類糾紛的發(fā)生[3]。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)應嚴格規(guī)定市場準入門檻，嚴厲打擊越級開發(fā)土地之類的現(xiàn)象；其次，對于違法在集體土地上進行開發(fā)，并且沒有按照法定程序進行注冊的開發(fā)商，應該嚴厲處罰，處以相應的罰金，以此來遏制此類行為……總而言之，國家應根據(jù)具體的情況，來加大對違法行為的處罰力度，以此來維護秩序，減少此類糾紛的發(fā)生。

六、結(jié)束語

綜上所述，我國在房地產(chǎn)的立法層面，還不夠完善。因而，國家需要在房地產(chǎn)合同的各個方面，來完善立法，并予以相應的司法解釋，以此來更好地保護公民的權(quán)利，減少糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。