柳正忠

摘要：對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的其中一個痼疾——房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)傭金收費欠透明問題進行分析，認為房產(chǎn)中介與消費者都應(yīng)當講誠實信用。一方面，作為消費者有付傭金的義務(wù)，但也享有知情權(quán)。另一方面，房產(chǎn)中介收費應(yīng)當公平、公開、透明。這有這樣，才能讓房產(chǎn)中介與消費者之間溝通更順暢、關(guān)系更融洽。

關(guān)鍵詞：傭金收費;公開;透明;陽光

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0068-69 收稿日期：2019-09-05

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動提供的是有償服務(wù)。當居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬（《合同法》第426條規(guī)定）。也就是說，按照現(xiàn)行規(guī)定，在買賣雙方簽署買賣合同之后收取傭金是完全合法的。本文要談的是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的其中一個痼疾——房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)傭金收費欠透明問題。之所以說它是一個行業(yè)痼疾，是基于筆者受理消費者對房產(chǎn)中介傭金收費投訴的長期觀察。關(guān)于行業(yè)痼疾的觀察，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長廖俊平發(fā)表過很多評論文章，觀點鮮明，其中就包括經(jīng)紀服務(wù)傭金收費問題，得益此，筆者在本文中闡述自己的一些看法。

筆者認為，像行業(yè)標桿公司里有專門的法務(wù)人員和律師提供法律支持，從法律層面上講，對于《價格法》的規(guī)定，經(jīng)營者的價格行為應(yīng)當遵循公平、合法和誠實信用的原則;不得利用虛假或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易。倘若違反上述規(guī)定，可能面臨諸如責(zé)令改正、警告、沒收違法所得、罰款、責(zé)令停業(yè)整頓，或者吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰。再如，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當退還多付部分;造成損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任的法律風(fēng)險。

經(jīng)紀業(yè)務(wù)中談到中介傭金時，各方一般在《居間服務(wù)合同》中約定：“傭金由買方向居間人支付（這個慣例的形成可能是因為長期以來房地產(chǎn)市場一直都是賣方市場，其實傭金由誰支付取決于當事人協(xié)商一致，法律不予以干預(yù)），金額詳見傭金確認單?！睆谋磉_方式上毫無問題，但意思表示方面卻意味深長。

以下例舉一種現(xiàn)象：經(jīng)紀人員在填寫內(nèi)容時，將買賣雙方隔離開：一方面要求買方簽訂一張傭金確認單，金額按交易慣例收?。矗瑐蚪鸢闯山活~的2.5%收取，當然這個數(shù)額也是可以談的）;另一方面對賣方說：“這次交易的中介費高達27萬元左右，買方提出無法負擔(dān)，請您考慮為買方負擔(dān)一點”（這里只是例舉其中諸多說辭的一種，也可能沒有這么高）。有的賣方甚至對紙上約定由誰付傭金的內(nèi)容都不明白就簽字了。

由于買賣雙方被隔離，對方支付中介費不完全知情，買方認為自己支付了全部傭金，賣方認為自己出于同情或理解才付了中介費。這到底是中介的“聰明”，還是行業(yè)的悲哀呢？

在居間合同中，委托人有哪些義務(wù)？在全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試用書《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》（中國建筑工業(yè)出版社2018年5月第二版）“民法概述”章節(jié)中是這樣概括的：“委托人的義務(wù)：①按照約定向居間人支付報酬。居間人促成合同的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，除另有約定的，由該合同的當事人平均負擔(dān)居間人的報酬。如果促成的合同是無效的，或者說可撤銷的，則不能視為促成合同成立，居間人不能請求支付報酬或者說收取傭金。但由于居間合同可以隨時終止，有時不免會發(fā)生委托人為了逃避支付報酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已完成的中介服務(wù)，而與通過居間人認識的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不喪失報酬的請求權(quán)。因為居間人行使報酬請求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以居間合同是否得到履行為要件。②向居間人支付從事居間活動支出的必要費用。居間人未促成合同成立的，委托人可以拒絕支付報酬，但居間人可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，如交通費等?！币陨现苯颖砻髁宋腥说牧x務(wù)，但與之相對應(yīng)的委托人也享有如下權(quán)利，即任何一個消費者都希望支付報酬是直接、公開、透明、陽光的。因為《合同法》遵循的原則是平等、自愿、公平、誠實信用、守法和公序良俗原則。

《價格法》第7條規(guī)定，經(jīng)營者定價，應(yīng)當遵循公平、合法和誠實信用的原則。公平原則，強調(diào)合理性;合法原則，強調(diào)違法將受到查處，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;誠實信用原則，就是開誠布公、貨真價實，信守承諾、說到做到。具體到房產(chǎn)中介的價格活動，不如實介紹房屋的情況，將買賣雙方隔離開來，采用瞞天過海方式分別收取中介傭金，以合法行為掩蓋違法目的等行為，都是違反誠實原則的;違反協(xié)議，不履行已承諾的義務(wù)等，都是違反信用原則的。這些行為不僅無效，當事人還有權(quán)對由此而造成的損害要求賠償。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》對于房產(chǎn)中介收費也有明確規(guī)定。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。再如，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度等。

上述現(xiàn)象，因為經(jīng)紀服務(wù)收費不透明導(dǎo)致不少用戶直指房產(chǎn)中介推行“霸王條款”，在消費者（委托人）看來，享有對服務(wù)的知情權(quán)是房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務(wù)時應(yīng)盡的義務(wù)。中介促成買賣合同后收費沒錯，但錯就錯在不尊重客戶的知情權(quán)。公開透明，實行明碼標價，注明服務(wù)的項目、收費標準等情況，不得收取任何未予注明的費用，并按承諾提供好相關(guān)服務(wù)，不損害消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)，不強制消費等，是房產(chǎn)中介的基本義務(wù)。作為業(yè)內(nèi)人，筆者除了期盼消費者如此外，也期待房產(chǎn)中介收費公平、公開、透明，讓房產(chǎn)中介與消費者之間溝通更順暢、關(guān)系更融洽。