湯 鴻，諸建明，李曉燕

一、綜述

我國的住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分。自2016年中央明確“住房不炒房”以來，房地產(chǎn)業(yè)才真正受到遏制。那么，住宅產(chǎn)品走到如今這一地步，何去何從是一個值得研究探討的課題。

(一)國外房地產(chǎn)市場

國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，所以對房地產(chǎn)的研究也較早，國外學(xué)者大多是從房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同視角來分析研究的，Gottlieb(1976)從經(jīng)濟(jì)增長角度進(jìn)行研究，認(rèn)為長期來看房地產(chǎn)價格變化和經(jīng)濟(jì)總發(fā)展基本同步，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，房地產(chǎn)價格也應(yīng)隨之上漲；Weil，Mankiw(1989)對20世紀(jì)70年代美國房地產(chǎn)價格上漲的原因進(jìn)行了全面系統(tǒng)的分析，得出了人口因素對美國房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生了重要影響的結(jié)論；Carey(1990)也建立了經(jīng)典的房地產(chǎn)價格模型，認(rèn)為房地產(chǎn)價格的變動取決于金融政策、財政政策、土地政策以及供給等因素；B.G.Park以韓國和新加坡為例，論述了政府在房地產(chǎn)市場中的作用和角色，因此，有效的管制有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展；Szemun，Chiman(2003)分析香港政府房地產(chǎn)調(diào)控，從土地調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行了實(shí)證研究；C.J.Mayer，C.T.somervill則研究了政府應(yīng)通過怎樣的政策加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)，認(rèn)為政府對房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批導(dǎo)致了開發(fā)項(xiàng)目的擱置和拖延。

國外采用房產(chǎn)稅。以美國為例，房產(chǎn)稅均在1%～3%之間，每年交一次，如果拒絕繳納，那么政府有權(quán)回收。但另一方面，房產(chǎn)稅一般是用來改善當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境、教育環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境等。德國房產(chǎn)稅的主要政策目標(biāo)就是控制炒房現(xiàn)象，德國各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)從3.5%到6.5%不等，購房后每人每年還需要交土地稅，日本則一般使用差別稅收政策，并且以房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)。

在國內(nèi)，對于房地產(chǎn)市場問題研究，林躍勤(2010)認(rèn)為我國的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為供求失衡、房地產(chǎn)價格非理性上漲和泡沫風(fēng)險。他通過對中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格失控、政府調(diào)控低效的深層原因分析，提出提高房地產(chǎn)調(diào)控效果、有效抑制泡沫風(fēng)險的若干政策建議；張雪濤(2010)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展應(yīng)找準(zhǔn)定位，并提出了短期內(nèi)應(yīng)采取供給為主的調(diào)控政策，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題根源是房地產(chǎn)供給量不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民對房地產(chǎn)的需求；祝端丹(2011)對政府政策實(shí)施過程中的不足加以分析，根據(jù)公共政策分析原理，系統(tǒng)地提出了我國政府抑制高房價宏觀調(diào)控思路及解決方案，提出了中肯的建議；侯冰婕，朱霞(2012)通過分析國家樓市宏觀調(diào)控政策的影響，探討住房機(jī)制，評述限購令的成效與合理性，提出限購政策作為過渡性調(diào)控手段的改良意見和建議，肯定樓市宏觀調(diào)控“組合拳”的做法，對勢在必行的相關(guān)制度改革進(jìn)行展望；于莙懿，張曉東(2013)研究了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中的一些問題和不足，提出了改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的一些建議。

(二)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

1.中國的“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”是分離的，土地為國家所有，一般來說，普通住宅產(chǎn)權(quán)為70年，期滿可續(xù)期，商住兩用房屋產(chǎn)權(quán)一般為50年，到期需要繳納一定比例的土地轉(zhuǎn)讓金。

2.房產(chǎn)多為毛坯房，即使是一些精裝修房，最終效果也會與當(dāng)初所看的樣板房有一定的差距。

3.中國大型城市人口密度大，普通人一般住公寓或者住宅，只有收入高凈值的家庭才能住得起別墅。

4.建筑面積和使用面積往往差距較大，對于房屋面積的定義，說的是建筑面積除去公攤面積后余額百分之七八十的實(shí)際使用面積。

5.一般來說，購房者除了買房所付出的資金，后期基本沒什么大的成本。

6.優(yōu)秀的教育、文化、醫(yī)療資源等基本都集中在一線城市。

7.開發(fā)商和地產(chǎn)商之間差價巨大，競價模糊，利益差大，有的時候會出現(xiàn)房產(chǎn)商臨時變價或者中介額外模糊收取費(fèi)用的情況，并且很多家長是為了讓孩子上一所好的學(xué)校而去購買學(xué)區(qū)房。

二、住宅產(chǎn)品的整合

首先，我們提議將買房與賣房區(qū)別開來，實(shí)行造房不賣房的整合。第一階段，將房地產(chǎn)銷售在房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部實(shí)施相對獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，逐步將房地產(chǎn)銷售剝離房地產(chǎn)開發(fā)公司；第二階段，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)公司分為:獨(dú)立的建筑公司、獨(dú)立的住宅經(jīng)銷公司。第二階段實(shí)施獨(dú)立的建筑公司有市場經(jīng)濟(jì)配置，而獨(dú)立的住宅經(jīng)銷公司納入政府職能部門管理。

提出這一模式主要是基于以下幾點(diǎn):

第一，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)模式，限制于土地競拍的限價及限制房地產(chǎn)上市的限價，是用“堵”的方式，這兩種限制，只治標(biāo)不治本，要從源頭遏制房產(chǎn)價格上漲，根本上將土地出讓價格限制及房產(chǎn)銷售與房屋建設(shè)單位分離。這一模式的特征，將造房子的稱為建筑公司而沒有房地產(chǎn)開發(fā)公司；而住宅經(jīng)銷公司則承擔(dān)所有的住宅產(chǎn)品的銷售，包括二手房出讓、房屋的租賃等。國家將根據(jù)宏觀政策的調(diào)控和當(dāng)?shù)厥袌鋈丝诘募沙潭葋硪?guī)劃土地的出讓、住宅產(chǎn)品的規(guī)模、房屋的定價、房屋租賃的相關(guān)政策。

發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)始終是一個國家的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。歐美國家的模式，有住房基金，通過招標(biāo)，委托中標(biāo)建筑公司造房，經(jīng)驗(yàn)收合格后移交住宅經(jīng)銷公司專業(yè)銷售，銷售所得收入返回住房基金。

我國欲擺脫房地產(chǎn)開發(fā)公司的房價上漲，必須采取“造房者不賣房，賣房者不造房”的模式。在我國的社會主義制度中，應(yīng)該探索建筑公司專業(yè)造房，房地產(chǎn)業(yè)(住宅、商務(wù)樓)必須由住宅經(jīng)銷公司經(jīng)銷。住宅公司的經(jīng)營，接受當(dāng)?shù)卣闹苯臃止堋?/p>

探索、消化歐美國家的房產(chǎn)模式，在形式上可能相同，但在本質(zhì)上與我國有截然不同的區(qū)別。歐美國家的房價是由市場供求關(guān)系決定的；而我國是在開征不動產(chǎn)稅收基礎(chǔ)上的房價漲跌，是從兩個層面調(diào)控。一是從保障性住房需求，根據(jù)“居者有其屋”的方針，對剛性需求者(通常稱為第一套)的房價，由政府調(diào)控，調(diào)控的依據(jù)是根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦杖氲姆葲Q定其價格；二是改善性住房需求，同樣是根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦杖氲姆?，但這類購買者的價格與剛性需求的價格有較大的區(qū)別；同時對剛性需求者出讓第一套房，首先是有時間規(guī)定，其次是征收高稅率，原則是其增值部分的差價的80%左右由政府用稅收回歸國庫。

第二，房產(chǎn)所需土地的拍賣。建筑公司參與建房工程的招投標(biāo)，且土地拍賣是與現(xiàn)今的拍賣形式相悖，拍賣價低者(價格控制在一定允許的范圍內(nèi))才會中標(biāo)。達(dá)到中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的要求“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價”。在這種業(yè)態(tài)下:房地產(chǎn)的建筑企業(yè)，參與房屋開發(fā)項(xiàng)目的競標(biāo)、設(shè)計、施工、交付移交，是憑其企業(yè)的貨幣資源、智慧資源、能力資源及相應(yīng)的組織資源，才能獲得該項(xiàng)目的適當(dāng)?shù)睦麧?，而非如今的依賴“政策”資源。住宅經(jīng)銷公司銷售，其銷售價可以低于成本價，所缺資金列入政府財政預(yù)算。政府除正常的指導(dǎo)土地競拍外，根據(jù)財政預(yù)算，每年度撥?？钣糜谧》炕鸬恼咝蕴潛p?；诂F(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的泡沫事實(shí)，應(yīng)逐步根據(jù)財政許可，化解房地產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生的、有可能對長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的危機(jī)，從源頭上化解當(dāng)前出現(xiàn)的“土地財政”。

三、住宅產(chǎn)品的分銷模式

當(dāng)銷售遇到一定難度的時候，就會尋找各種途徑進(jìn)行銷售，就有了各個分銷商，這些分銷商是通過接受住宅經(jīng)銷公司的委托，從而進(jìn)行委托代銷。住宅產(chǎn)品分銷渠道的模式主要有以下幾種形式:

(一)房地產(chǎn)分銷類直銷模式

顧客直接從住宅經(jīng)銷公司銷售部門取得所需物業(yè)的營銷渠道方式，稱為直銷或自銷。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不經(jīng)過任何中介直接從住宅經(jīng)銷公司流向消費(fèi)顧客，實(shí)際運(yùn)作中體現(xiàn)諸多的特點(diǎn)。

1.從信息傳遞的角度，由于采用直銷模式，房地產(chǎn)產(chǎn)品從住宅經(jīng)銷公司直接轉(zhuǎn)到消費(fèi)顧客手中，而不經(jīng)由中介，因此住宅經(jīng)銷公司直接面向顧客，住宅經(jīng)銷公司可以更及時、準(zhǔn)確地掌握顧客的購買動機(jī)和需求特點(diǎn)，把握市場脈搏。

2.從銷售成本控制的角度，由于采用了直銷模式，銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也就完全由住宅經(jīng)銷公司來控制。高效從嚴(yán)支出可以降低物業(yè)銷售的費(fèi)用。

3.從渠道控制的角度，由住宅經(jīng)銷公司組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門委托代理方式更容易管理和控制。

(二)委托給專業(yè)代理公司的代理銷售模式

住宅經(jīng)銷公司委托代理商尋找顧客，顧客再經(jīng)過代理商中間介紹而購買物業(yè)的營銷方式。

(三)未來的房地產(chǎn)分銷形式

在未來的住宅經(jīng)銷公司，它將更注重對經(jīng)銷公司內(nèi)部人員專業(yè)水準(zhǔn)的要求，從而能對不同的消費(fèi)群體提供相應(yīng)的服務(wù)，它將作為一個獨(dú)立的個體面向消費(fèi)群體，根據(jù)自己服務(wù)人群的需求，提供其所需要的產(chǎn)品及服務(wù)。

對于住宅經(jīng)銷公司，應(yīng)該健全完善其法律制度，對它的主體資格、酬金標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利和義務(wù)、違法行為等問題做出更明確的規(guī)定，提高進(jìn)入門檻，加強(qiáng)經(jīng)銷人員的專業(yè)性，提升經(jīng)銷人員素質(zhì)，搞好培訓(xùn)，提升服務(wù)水平，建立透明、規(guī)范、有信用的住宅經(jīng)銷市場，建立信用體系，規(guī)范經(jīng)銷公司行為。

四、金融服務(wù)包含的內(nèi)容

住宅經(jīng)銷市場的金融服務(wù)，所包含的內(nèi)容是指金融機(jī)構(gòu)通過開展業(yè)務(wù)活動為買賣雙方提供包括融資投資、儲蓄、信貸、結(jié)算、證券買賣、商業(yè)保險和金融信息咨詢等多方面的服務(wù)。金融服務(wù)的類型主要有住宅經(jīng)銷公司房地產(chǎn)金融服務(wù)、消費(fèi)性住宅產(chǎn)品金融服務(wù)和市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)。

為住宅產(chǎn)品的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動也可稱為消費(fèi)性住宅產(chǎn)品金融服務(wù)，其服務(wù)的對象主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購買者等，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險。

五、結(jié)束語

本課題的后繼研究，如何建立財政對住宅產(chǎn)品經(jīng)銷公司的補(bǔ)貼模型，如何根據(jù)財政收入的豐歉，決定公共財政對土地競拍與抑制房價的補(bǔ)貼尺度，逐步使住宅產(chǎn)業(yè)走出一條有中國特色的理性軌跡。