張英輝

（西安財(cái)經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院，陜西 西安 710038）

前言

我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展階段。在國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著非常重要的位置，只有促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，才能穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)秩序。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過程中存在波動(dòng)，房價(jià)不穩(wěn)容易引發(fā)社會(huì)問題。針對(duì)這一情況，需要考察成本結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)價(jià)格。

一、西安市房地產(chǎn)行業(yè)的成本測(cè)度

（一）樣本選擇

為考察西安市房地產(chǎn)行業(yè)的成本測(cè)度，需要確定幾個(gè)樣本。在選取住宅類型時(shí)，以普通住宅項(xiàng)目作為對(duì)象，并考察了各成本因素對(duì)價(jià)格的影響。收集的樣本基本滿足以下幾個(gè)條件：第一，為了確保對(duì)象具有研究價(jià)值，成本存在可比性，所選對(duì)象的開工時(shí)間比較相近[1]。第二，為了獲得有效的價(jià)格信息，特意選擇了在2019年之前完成的、交付使用的樓盤。第三，在新的時(shí)代背景之下，西安市蓬勃發(fā)展，城市居住人口數(shù)量進(jìn)一步增加，土地資源越來越少。西安市住宅建筑物朝著高層方向發(fā)展，因此研究對(duì)象主要是高層樓盤。第四，項(xiàng)目整體耗費(fèi)的金額相對(duì)較多，所以將單位建筑面積房價(jià)作為重要的參考對(duì)象。將以上條件作為基礎(chǔ)，主要選擇了首秀、西荷御園、華城萬象彩虹城、萬科新地城、雅苑東方、銀象花園、紫郡、鉆石半島、桐樹灣、蔚藍(lán)領(lǐng)寓、蘭亭坊等三十個(gè)樓盤。

（二）樣本統(tǒng)計(jì)

我國相關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓應(yīng)該使用招標(biāo)拍賣掛牌制度，在上述文件出臺(tái)之后，土地市場(chǎng)改革力度加大，國家對(duì)建筑土地的要求更高。在開展項(xiàng)目建設(shè)的過程中，必須對(duì)土地的建設(shè)條件進(jìn)行考察，確保土地滿足建筑用地條件，其基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善。我國開展土地改革，獲得了顯著成效，無論是土地價(jià)格還是相關(guān)成本數(shù)據(jù)都更加透明，利益相關(guān)者可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)共享數(shù)據(jù)信息，查看西安市住宅用地土地?cái)?shù)據(jù)，知曉住宅用地土地的總面積等等。在對(duì)單位建筑面積土地成本進(jìn)行計(jì)算時(shí)，應(yīng)該用成本價(jià)格除以規(guī)劃建筑面積，并乘上（1+3%），其中的3%是土地轉(zhuǎn)讓契稅稅率。

西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，物價(jià)上漲速度加快，建筑材料的價(jià)格發(fā)生變化。在成本估算的過程中，也需要采用不同方法。通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)西安市近幾年來的建筑大多為高層建筑，且以毛坯房為主。普通住宅主要分為三種類型：第一種類型是六層以下的樓房，第二是二十層以下的小高層樓房，第三是二十層以上的高層樓房。普通住宅主要應(yīng)用鋼筋混凝土材料，形成磚混結(jié)構(gòu)。第一類型的樓房的平均建安成本為2400元左右，成本相對(duì)比較低；第二類型的樓房的平均建安成本為2800元左右，與第一類型的樓房相比，其在設(shè)計(jì)上耗費(fèi)了較多成本；第三類型的樓房的平均建安成本為3500元左右。根據(jù)各個(gè)類型樓盤的特征，應(yīng)用SPSS軟件對(duì)所獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，可以發(fā)現(xiàn)西安市樓盤每平方米的建安成本均值為3100元左右。城市發(fā)展腳步不斷加快，西安市政府出臺(tái)了相關(guān)政策，西安市交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，公共配套設(shè)施費(fèi)用也相應(yīng)出現(xiàn)變化。從2008年開始，西安市的公共配套設(shè)施費(fèi)用越來越多。根據(jù)調(diào)查，在2008年，公共配套設(shè)施費(fèi)用僅僅在175元左右，到了2018年，西安市的公共配套設(shè)施費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到了700元左右。營銷成本和樓盤的銷售價(jià)格相關(guān)，在對(duì)其進(jìn)行計(jì)算時(shí)，應(yīng)該根據(jù)統(tǒng)計(jì)比例，乘上銷售價(jià)格。在計(jì)算管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該考察土地成本和建安成本，并乘上管理費(fèi)用占據(jù)開發(fā)成本的比例。在計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該分析建筑工程的投資額，并乘上比例、利率等等。在對(duì)成本進(jìn)行估算后，可以獲得項(xiàng)目投資總額。除了上述幾個(gè)重要的成本項(xiàng)之外，還需要注意工程項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用、稅費(fèi)、隱性成本等等[2]。

（三）影響房價(jià)的主要因素

安裝成本會(huì)對(duì)西安市的房價(jià)產(chǎn)生重要影響。在諸多成本中，安裝成本占據(jù)的比重最大，其平均比例可以達(dá)到30%。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐不斷加快，物價(jià)水平不斷提升，建筑材料的價(jià)格不斷上漲，使安裝成本也相應(yīng)加大。影響建筑成本的要素比較多，包括建筑設(shè)計(jì)的整體概況、建筑設(shè)計(jì)方案、建筑物面積、建筑物的高度、建筑材料的質(zhì)量等等。外部要素會(huì)對(duì)建筑成本產(chǎn)生重要影響，而其中工程建設(shè)成本受層數(shù)影響較大。上文已述，西安市樓盤有六層以下的，有二十層以下的，也有二十層以上的，建筑層數(shù)不同，建筑成本也呈現(xiàn)出差異性。當(dāng)建筑物的層數(shù)發(fā)生改變，其整體建造結(jié)構(gòu)也需要進(jìn)行調(diào)整，耗費(fèi)一定的變化成本。建筑物越高，內(nèi)部樓梯的造價(jià)越高，工程整體成本越高。建筑物層數(shù)較高，其維護(hù)難度也比較大，因此要耗費(fèi)更多的維護(hù)費(fèi)用。

土地成本會(huì)對(duì)西安市的房價(jià)產(chǎn)生影響。土地成本在各項(xiàng)成本中占據(jù)約17%的比例，當(dāng)前西安市房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本比較高，主要受到以下幾個(gè)要素的影響：第一，受到政策影響，我國制定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的稅收政策，土地價(jià)格上漲，房價(jià)升高。第二，受到公關(guān)影響，很多開發(fā)商為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，加大了公關(guān)費(fèi)用的投入，使土地成本加大。第三，受到融資影響。入地儲(chǔ)備貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，融資要求比較大，部分融資利率比貸款利率高，也導(dǎo)致土地成本持增不減。

稅費(fèi)會(huì)對(duì)西安市的房價(jià)產(chǎn)生影響。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中需要繳納營業(yè)稅等等。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收稅，雖然稅費(fèi)比較合理，但是仍然給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了壓力。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以提升房價(jià)來折損利益損失。

隱性成本會(huì)對(duì)西安市的房價(jià)產(chǎn)生影響。隱性成本實(shí)際上指的是非經(jīng)營性開支，是為了完成項(xiàng)目而產(chǎn)生的企業(yè)成本。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，部分企業(yè)耗費(fèi)更多成本，和政府官員建立關(guān)系，如給政府官員“紅包”等等。公關(guān)支出成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用之一，也被附加在了房價(jià)上。

（四）房地產(chǎn)成本構(gòu)項(xiàng)的測(cè)度方法

現(xiàn)階段應(yīng)用于房地產(chǎn)成本構(gòu)項(xiàng)的測(cè)度方法以土地成本測(cè)度法及建安工程成本測(cè)度法等多種方法。土地成本測(cè)度法與土地購置費(fèi)有關(guān)，收益還原法、市場(chǎng)比較法與剩余法是土地成本測(cè)度法的主要內(nèi)容。土地成本測(cè)度法與土地的真實(shí)成本有關(guān)，需要與其他測(cè)定方法綜合運(yùn)用。市場(chǎng)比較法趨近于市場(chǎng)價(jià)值，具有易于操作的特點(diǎn)。剩余法適用于可被再次開發(fā)的土地之中，相關(guān)人員需要從土地的規(guī)劃用途、開發(fā)價(jià)值及總投資等因素入手，開展計(jì)算。建安工程成本測(cè)度法以類比估算法、參數(shù)估算法及工料清單法等多種測(cè)度方法。類比估算法具有簡單易行的優(yōu)勢(shì)；參數(shù)估計(jì)法具有操作簡便、時(shí)間成本低與人力成本低的優(yōu)勢(shì)；工料清單法可以讓人們從建安成本估算及建筑安裝過程入手，對(duì)各個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行估算。

二、西安市房地產(chǎn)的價(jià)格控制對(duì)策

（一）科學(xué)測(cè)定價(jià)格

為了控制西安市的房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)該對(duì)其價(jià)格進(jìn)行科學(xué)測(cè)定。就目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有三種價(jià)格測(cè)定的方法：第一，根據(jù)成本來測(cè)定房地產(chǎn)的價(jià)格；第二，根據(jù)需求來測(cè)定房地產(chǎn)的價(jià)格；第三，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)來測(cè)定房地產(chǎn)的價(jià)格。在上述三種測(cè)定方法中，第一種測(cè)定方法的應(yīng)用范圍最廣泛。對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求比較穩(wěn)定，從成本角度測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格具有合理性，因此在定價(jià)過程中，可以采用成本加成定價(jià)方法，在確定總成本的基礎(chǔ)上，分析西安市房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，估算利潤率，在保證開發(fā)商利潤的同時(shí)達(dá)到房價(jià)控制的目的。西安市的房地產(chǎn)價(jià)格直接呈現(xiàn)了樓盤價(jià)格，價(jià)格成為價(jià)值的貨幣表現(xiàn)[3]。房屋建筑適合的人群不同，在定價(jià)過程中，也需要考察人群的收入狀況。對(duì)于一些收入水平較低的人群，需要適當(dāng)調(diào)整廉租房價(jià)格，發(fā)揮廉租房的重要作用。對(duì)于收入水平中等的人群，也需要適當(dāng)調(diào)整房屋的價(jià)格，使大多數(shù)中等水平人群接受。在定價(jià)過程中，應(yīng)該估算房屋建筑的顯性成本、隱性成本，并添加合理利潤，形成房地產(chǎn)價(jià)格模型。

（二）構(gòu)建調(diào)控體系

政府擔(dān)任著重要的社會(huì)建設(shè)任務(wù)，需要對(duì)人民負(fù)責(zé)，使人民老有所養(yǎng)，有房可住。當(dāng)前西安市政府為居民提供了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，解決了貧困人口的居住問題，在一定程度上保障了貧困人口的利益。一方面，政府應(yīng)該增加廉租房的數(shù)量；另一方面，政府應(yīng)該保證廉租房的質(zhì)量。保障房的數(shù)量增加，質(zhì)量得到保證，勢(shì)必會(huì)在一定程度上抑制人們對(duì)普通商品房的需要，從而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。在國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著至為重要的位置，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只有保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)秩序。西安市政府應(yīng)該發(fā)揮自身的調(diào)控作用，構(gòu)建完善的政策體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行，更好地解決民生問題、社會(huì)問題、發(fā)展問題。比如，西安市政府應(yīng)該制定限購政策。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，限購政策有著重要的協(xié)調(diào)作用，能夠避免人們進(jìn)行投機(jī)投資，使房價(jià)迅速上漲。限購政策立足個(gè)體的居住需求，在滿足居住需要的同時(shí)控制了商品房購買數(shù)量，能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，凈化房地產(chǎn)行業(yè)的不正之風(fēng)。限購令使很多家庭出售了投機(jī)投資性房屋，只保留了自己居住的房屋，能夠?yàn)樯鐣?huì)提供更多的住房機(jī)會(huì)，增加高端住房的數(shù)量。限購政策是政府重要的調(diào)控手段，我國推行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，限購政策并不會(huì)長久發(fā)揮作用，因此還需要考察限購政策的應(yīng)用條件，做好試點(diǎn)工作。

（三）控制房屋成本

西安市房地產(chǎn)價(jià)格之所以持續(xù)增加，是因?yàn)榉课莩杀据^大，開發(fā)商承擔(dān)了較大的運(yùn)營壓力。無論是土地成本還是稅費(fèi)都比較多，開發(fā)商需要將這些費(fèi)用附加到商品房上。為了降低房價(jià)，應(yīng)該對(duì)房屋成本進(jìn)行控制，提高企業(yè)運(yùn)營效率。以銷售費(fèi)用為例，銷售費(fèi)用在總成本中占據(jù)的比重比較小，但是不能因?yàn)槠湔紦?jù)比重較小而忽視其重要性。銷售費(fèi)用實(shí)際指的是銷售渠道費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為中心，通過房屋銷售而獲利，這是最基本的獲利形式，但是大多數(shù)企業(yè)的產(chǎn)品存在同質(zhì)化弊病，經(jīng)銷商的利潤貢獻(xiàn)有限。針對(duì)這一情況，應(yīng)該豐富房地產(chǎn)企業(yè)的利潤形式，深化其與經(jīng)銷商之間的合作。以管理費(fèi)用為例，管理費(fèi)用支出也會(huì)對(duì)總成本產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)管理費(fèi)用控制，不斷提高管理人員的個(gè)人素質(zhì)，盡可能實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化，合理配置人力資源和物力資源，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)減小管理成本投入。以不可預(yù)見費(fèi)用為例，工程在建設(shè)過程中存在不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也要承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)損失。部分房地產(chǎn)企業(yè)與官員建立聯(lián)系，使灰色開支成為不可預(yù)見費(fèi)用的一部分。針對(duì)這一情況，必須做好開支明細(xì)，對(duì)每一筆支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，保證費(fèi)用成本的全透明化。

（四）優(yōu)化城市規(guī)劃

政府是社會(huì)發(fā)展的運(yùn)營師，也是社會(huì)建設(shè)的主導(dǎo)者，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)該做好城市規(guī)劃工作，發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用。政府不僅要對(duì)地塊的用途進(jìn)行分析，還需要對(duì)地塊的區(qū)位條件、供求情況進(jìn)行分析，并確保低價(jià)合理。政府應(yīng)該對(duì)西安市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，確定土地供給量、讓出量等，并根據(jù)房價(jià)的變化調(diào)整土地價(jià)格。為了保證土地成本合理，政府需要對(duì)建筑物的建造成本進(jìn)行規(guī)劃，以此為依據(jù)推算土地成本，土地成本應(yīng)該保持透明，采用使用權(quán)出讓的方式。政府需要對(duì)土地出讓金進(jìn)行管理，延長收取年限，從而降低房屋價(jià)格，為居民提供便利。除了對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)整之外，政府還應(yīng)該對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。西安市房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)并不低，對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)將稅費(fèi)計(jì)入到了房價(jià)之中，加大了買房居民的壓力。西安市政府的稅收種類比較合理，但是行政性費(fèi)用比較多，稅費(fèi)體制存在問題[4]。為了有效控制房價(jià)，西安市政府應(yīng)該調(diào)整稅費(fèi)體系，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展調(diào)整稅費(fèi)。此外，西安市政府可以借鑒國外的稅收政策，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅等，取締強(qiáng)制收費(fèi)。

三、結(jié)論

綜上所述，我國的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。西安市房地產(chǎn)行業(yè)抓住了發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但也抬高了房價(jià)，加重了人們的買房負(fù)擔(dān)。為了避免出現(xiàn)這一問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，應(yīng)該采用有效舉措，控制西安市的房價(jià)。