房地產(chǎn)業(yè)日益成為宏觀經(jīng)濟(jì)的主要層面。近年來(lái)各大城市房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)漲幅迅猛。廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，近年來(lái)，廣西房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資2683.48億元。廣西房地產(chǎn)投資多集中于南寧、柳州及桂林三大城市，大小城市房?jī)r(jià)差異明顯，南寧等大城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要部分，保持房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展已成為地方政府工作的重要任務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究具有理論與實(shí)踐意義。

一、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段

我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)化為第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)其類型分為土地市場(chǎng)，居住物業(yè)市場(chǎng)，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)具有位置固定性，明顯的區(qū)域性，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，周期性，高資金密度高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，其健康發(fā)展能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

廣西改革開放后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)內(nèi)大多地區(qū)同步。1985年后，廣西深化農(nóng)村改革，進(jìn)一步完善了以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制為主經(jīng)營(yíng)體制。改革開放以來(lái)，廣西經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)十分脆弱。廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于上世紀(jì)70年代末。

1979年-1990年為廣西房地產(chǎn)業(yè)的萌生階段，1979年，政府撥款在柳州等地建房進(jìn)行首例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。1988年，廣西房地產(chǎn)制度改革起步。1989年，廣西政府確定南寧、桂林等地作為首批改革試點(diǎn)單位。1991年-1998年為廣西房地產(chǎn)業(yè)的起步階段，此時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)歷了投資過(guò)熱后的調(diào)整，1992年為地區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。廣西沿海城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。1993年隨著國(guó)家的宏觀政策調(diào)控，逐漸進(jìn)入調(diào)整平穩(wěn)期。但在1995年后連續(xù)出現(xiàn)4年的負(fù)增長(zhǎng)[1]。1998年廣西政府印發(fā)關(guān)于推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革的辦法，明確提出自1999年廣西停止住房實(shí)物分配。1999年至今為房地產(chǎn)加快發(fā)展期。1999年后，廣西房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。2003年同比增速高達(dá)58.9%，2017年，廣西住宅投資達(dá)1983.52億元。商品房銷售面積為5170.99萬(wàn)平方米。

廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。某地區(qū)城鎮(zhèn)化率為30%時(shí)，城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展階段。某地人均GDP為3000美元時(shí)，地區(qū)房地產(chǎn)處于加快發(fā)展階段。2015年，廣西城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化率為48.8%，廣西城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展處于快速推進(jìn)階段，在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于快速發(fā)展階段。

二、廣西房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2011年以來(lái)，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)率為6.2%。低于地區(qū)年均GDP的增速。此期間房地產(chǎn)投資額占固定投資比下降到11.76%?？梢?jiàn)廣西房地產(chǎn)投資總體平穩(wěn)。2016年后，南寧、崇左等地房地產(chǎn)投資保持較高速度增長(zhǎng)，來(lái)賓、河池等地增速放緩。梧州市同期房地產(chǎn)投資下降14.84%。

2011年以來(lái)，廣西房地產(chǎn)銷售面積保持年均4.68%的小幅增長(zhǎng)。同時(shí)期商品房竣工面積降幅達(dá)23.29%，表明廣西房地產(chǎn)銷售形勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)工序形勢(shì)指標(biāo)竣工銷售比指標(biāo)數(shù)值總體處于下跌趨勢(shì)。

廣西境內(nèi)14地級(jí)市商品房銷售情況存在較大差異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模差距較大，南寧商品房銷售量占全區(qū)總銷量的28.4%，柳林、玉林等地商品房銷售量與其接近，占全區(qū)總銷量比重的10%左右。貴港、欽州、來(lái)賓等地銷量比約5%[2]。各地房?jī)r(jià)區(qū)域差異顯著。南寧、柳州兩地房?jī)r(jià)處于全區(qū)最高水平，均價(jià)在6600元/M3以上，桂林、北海房?jī)r(jià)在4000元/M3左右，賀州，來(lái)賓兩地均價(jià)處于全區(qū)最低水平，低于3000元/M3。2016年后，南寧、崇左、梧州等地商品房成交量明顯增長(zhǎng)。崇左市商品房成交量同比增長(zhǎng)25.3%。同期北海，桂林分別增長(zhǎng)17.68%，14.5%。

近年來(lái)，隨著廣西國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，在國(guó)家系列房改配套政策指導(dǎo)及省委政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，廣西住房分配制度改革深入推進(jìn)，適合廣西地區(qū)的城鎮(zhèn)住房制度基本形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡，價(jià)格基本穩(wěn)定。初步形成了存量與增量聯(lián)動(dòng)的居面。住房公積金制度基本進(jìn)入法制化軌道，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)向好[3]。

三、廣西房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題

廣西房地產(chǎn)業(yè)同全國(guó)范圍及周圍省市區(qū)相比，房地產(chǎn)開發(fā)尚存在一定的差距。廣西房地產(chǎn)投資規(guī)模處于全國(guó)中下游水平。房地產(chǎn)投資規(guī)模在全國(guó)的比重仍偏低。開發(fā)投資規(guī)模同比閩、贛低2.1，0.3個(gè)百分點(diǎn)。

廣西商品房?jī)r(jià)格在全國(guó)處于中上水平，商品房均價(jià)較全國(guó)平均水平低752元/M3，在全國(guó)各地房?jī)r(jià)排名第10。上海房?jī)r(jià)最高，北京，廣州居于其次。

其下為津，浙，蘇，閩，遼，瓊。廣西商品房售價(jià)居于西部各省市區(qū)第一。廣西住宅商品房均價(jià)較全國(guó)水平低796元/M3高于湘贛地區(qū)，位局西部第二，僅次于云南。

相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在數(shù)量及資質(zhì)等級(jí)方面與各省市區(qū)存在較大差距。廣西一二級(jí)企業(yè)房地產(chǎn)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)的1.9%，居于全國(guó)末尾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模低于全國(guó)平均水平。位居全國(guó)第19名[4]。廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)力有待進(jìn)一步提升。

影響廣西當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題主要為商品房?jī)r(jià)格偏高，開發(fā)結(jié)構(gòu)矛盾突出，地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范等方面因素。廣西房地產(chǎn)銷售價(jià)格在全國(guó)排名中位居中上水平，均價(jià)居于全國(guó)第十，房?jī)r(jià)與居民年均收入比遠(yuǎn)超國(guó)際通行的合適水平，不同程度的抑制了居民對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)。

目前廣西房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題突出，非住宅商品房開發(fā)過(guò)快，廣西商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資增幅為各類型房屋建筑首位。經(jīng)濟(jì)適用房投資比偏低，廣西經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)比重的1.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)重要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，其他城市經(jīng)濟(jì)總量較小，導(dǎo)致地區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展失衡，南寧開發(fā)規(guī)模占廣西總量的四成。其他大多地區(qū)城鎮(zhèn)尚處于起步階段。受開發(fā)輕管理思想影響，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題矛盾日益突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，挫傷了消費(fèi)者購(gòu)房積極性，影響了地區(qū)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展策略

當(dāng)前廣西房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本協(xié)調(diào)均衡[5]。但廣西房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，隨著發(fā)展的深入，逐漸暴露了一些問(wèn)題。廣西房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展失衡原因?yàn)楦鞯貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力差異影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異影響及其他因素。

廣西部分地區(qū)土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快原因?yàn)橥獾亻_發(fā)軍團(tuán)進(jìn)入，土地競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得城市土地價(jià)格呈現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)態(tài)。非理性競(jìng)爭(zhēng)是導(dǎo)致廣西土地價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的重要因素。南寧商業(yè)地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)迅猛發(fā)展，其得益于政府政策的引導(dǎo)，及商品房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)高于普通住宅利潤(rùn)。

建議廣西房地產(chǎn)加快對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，完善地區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)不同區(qū)域做出不同的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)發(fā)展控制與平衡政策逐步減少區(qū)域間的失衡問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)今后應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，使房地產(chǎn)開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求變化。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)可充分利用目前國(guó)家出臺(tái)的系列政策，加強(qiáng)經(jīng)適房建設(shè)力度。進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，建立科學(xué)的用地供應(yīng)機(jī)制，實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性競(jìng)爭(zhēng)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行了理論構(gòu)架，通過(guò)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展理論，對(duì)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行了研究分析預(yù)測(cè)，廣西房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，在地區(qū)政府相關(guān)政策指導(dǎo)下取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。但當(dāng)前廣西房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展中仍存在一些突出問(wèn)題，有待認(rèn)真研究分析其中原因，采取有效的針對(duì)性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。