文峙 黃彬

【摘 要】地籍管理中城市土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進(jìn)城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。但是出現(xiàn)在土地儲備后所需要進(jìn)行的土地平整是否按照要求完成、是否對收購?fù)恋赜梢患夐_發(fā)環(huán)節(jié)達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)等一系列相關(guān)問題引起社會上的廣泛注意，分析這些問題并探討解決措施。

【關(guān)鍵詞】城市;土地儲備;土地平整;存在問題;解決措施

一、關(guān)于對地籍管理、土地儲備的相關(guān)理解

地籍管理：中國內(nèi)地的土地儲備制度采用政府收購生地，即未完成拆遷、缺少水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施的土地，而后經(jīng)一級開發(fā)環(huán)節(jié)達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)，即土地平整，水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施齊全后，由招、拍、掛投入土地市場的開發(fā)模式。

土地儲備是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，土地儲備機構(gòu)通過征用、收購、置換、收回、轉(zhuǎn)制等方式取得土地，直接或者對土地進(jìn)行適度開發(fā)整理后儲存起來的過程，土地儲備工作重點為土地取得與收儲。

二、關(guān)于當(dāng)下對土地儲備的意義、需求分析

地籍管理工作包括土地登記、土地確權(quán)與爭議調(diào)處、土地調(diào)查、土地遙感監(jiān)測、土地統(tǒng)計、地籍信息系統(tǒng)建設(shè)和地籍檔案管理等。地籍管理規(guī)范化建設(shè)是將地籍管理各項工作與相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)規(guī)定等認(rèn)真檢查、對照、完善，使各項地籍管理工作規(guī)范化、制度化的過程，是加強耕地保護(hù)和規(guī)范土地市場的重要手段，也是檢查各項地籍管理工作落實情況的重要措施。對于全面提高全省地籍管理水平，依法行政，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展和國土資源管理的需要具有重要意義。而土地儲備在地籍管理中扮演著重要角色。

開展地籍管理規(guī)范化建設(shè)是為了進(jìn)一步強化地籍管理工作，以擴大地籍管理的覆蓋面，促進(jìn)地籍管理工作健康發(fā)展，更好地為國土資源調(diào)查、規(guī)劃、管理、保護(hù)和合理利用服務(wù)，社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展服務(wù)。地籍管理規(guī)范化就包括國家及地方對地籍管理的明文規(guī)定及條例文件。

三、土地平整項目的基本概述

城市建設(shè)用地整理，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對經(jīng)過長期歷史變遷形成的城市土地利用的重新安排和布局。城市建設(shè)用地整理的產(chǎn)生主要是為了治理城市土地利用過于分散、整體效益差和效率低等弊病，它是從城市規(guī)劃和投資的需要出發(fā)，通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移來重新界定地塊的范圍，達(dá)到改善并凸顯其經(jīng)濟價值的目的。城市建設(shè)用地整理的內(nèi)容有：

1、舊城改造

此片區(qū)域是城市建設(shè)用地的重要內(nèi)容，應(yīng)特別注意對于歷史文物的保護(hù)，應(yīng)該考慮如何讓歷史文物與現(xiàn)代化建筑之間和諧統(tǒng)一地構(gòu)成整個城市景觀，不能讓歷史古跡變得與現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格迥異。

2、開發(fā)區(qū)建設(shè)

開發(fā)區(qū)的建設(shè)成為城市化進(jìn)程加快的一個重要原因。但是，我國現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)存在非理性的開展?fàn)顟B(tài)，例如大面積屯田、多征少用，規(guī)劃失控、布局不合理等問題，所以應(yīng)該在開發(fā)過程中，注重基礎(chǔ)設(shè)施用地的合理布設(shè)。

3、閑置土地盤活，控制城市無序蔓延

在城市化進(jìn)程的外延式發(fā)展使城市土地利用低效，出現(xiàn)不少閑置土地，這一方面是城市發(fā)展的錯誤指導(dǎo)思想所致，一些城市發(fā)展時盲目追求外延式擴展。

在我國城市建設(shè)用地整理整理主要由政府牽頭完成，設(shè)計項目具有時期長、資金量大、計劃性強等特點，所以城市建設(shè)用地的整理的程序分為以下幾步：

1、選定市地整理的目標(biāo)區(qū)

盡可能收集有關(guān)土地利用的社會、自然、經(jīng)濟信息，分析研究土地整理的潛力。仔細(xì)做好各方案的可行性研究。準(zhǔn)備土地整理的資金和技術(shù)條件，確定土地整理的目標(biāo)和要求。

2、擬定城市建設(shè)用地整理規(guī)劃、報批公告

對選定目標(biāo)區(qū)域，根據(jù)可行性研究的成果和收集的相關(guān)資料，擬定整理規(guī)劃，并廣泛征求各方尤其是土地使用者的意見，修改并并完善規(guī)劃設(shè)計，報有關(guān)部門審批。

3、整理的前期準(zhǔn)備

首先確定實施方案，確定實施的工程隊，編制工程進(jìn)度計劃，落實各項資金，做好技術(shù)準(zhǔn)備和各部門的協(xié)調(diào)。

4、估計整土地整理的前后地價，安排資金利用計劃

需提前測量調(diào)查區(qū)域內(nèi)的土地使用現(xiàn)狀及權(quán)屬情況，編造清冊以備考。

5、落實整理的具體實施安排

做好拆遷以及有關(guān)拆遷安置工作，在工程結(jié)束后，進(jìn)行土地評估后重新分配土地，完成城市土地整理。

6、地籍管理

上一步完成后變更地籍權(quán)證并登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書。

7、財務(wù)結(jié)算，費用分擔(dān)，資料總結(jié)

由此可見，城市土地整理的程序是十分冗雜的，也是十分需要反復(fù)論證的，在過程很復(fù)雜的各個土地整理的項目中，必然會出現(xiàn)許多問題。

四、土地儲備與土地整理的相互聯(lián)系、出現(xiàn)問題以及解決措施

土地儲備與土地整理在概念上是屬于兩種不同的概念，但是在進(jìn)行過程中，卻又包含其中，在進(jìn)行土地儲備中是需要進(jìn)行土地平整，這可以說是大概念下包含小概念，是有上下之分的，但是卻有緊密聯(lián)系。

這便是出現(xiàn)的第一個問題：各部門之間的協(xié)調(diào)、政府領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)以及承包方對土地儲備、土地平整的影響。這是政府公共項目普遍存在的一個問題，政府立意不明，指標(biāo)不明朗清晰，部門之間互相推卸責(zé)任，導(dǎo)致工程項目無法按時達(dá)標(biāo)完成，導(dǎo)致“豆腐渣”工程，不利于之前之后的工作進(jìn)行與完。對于承包方，首先是以次充好，不按照規(guī)劃設(shè)計要去來完成項目，同樣會導(dǎo)致相同的結(jié)果。對于這個問題，首先應(yīng)該完善其體制，健全其相關(guān)法律，做到有法可依，有法必依。其次是細(xì)致完成對此片區(qū)域的設(shè)計規(guī)劃，目標(biāo)要求明了，政府各部門之間的需要積極參與配合協(xié)調(diào)，成立相關(guān)職能單位或者監(jiān)督單位，專職對此類項目進(jìn)行負(fù)責(zé)監(jiān)察監(jiān)督，對發(fā)包方嚴(yán)格要求，拒絕不合格項目的發(fā)生。

對于規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)問題，相關(guān)土地儲備和土地平整是有一定的未來規(guī)劃設(shè)計的，我們在完成相關(guān)設(shè)計之前，就應(yīng)該考慮此次規(guī)劃對此片區(qū)域的未來影響，是否符合當(dāng)?shù)氐幕厩闆r，需要達(dá)到此片區(qū)域的最大利用效用，滿足當(dāng)?shù)匦枨?。對于這個問題就需要對前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行分析討論，做到物以所用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益。

地籍管理中城市土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進(jìn)城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。我們更應(yīng)該去重視地籍管理中的土地儲備及過程中的土地平整，解決其相關(guān)問題，達(dá)到部門之間最好的默契度，完成高質(zhì)量高品質(zhì)的工程，達(dá)到人與自然和諧相處，社會經(jīng)濟穩(wěn)步上升。

土地儲備在當(dāng)下是具有重大意義以及巨大需求的。在對于人們的生產(chǎn)生活成為了不可或缺的一部分，對社會經(jīng)濟發(fā)展，對保護(hù)生態(tài)環(huán)境起著至關(guān)重要的作用，土地儲備更應(yīng)該重視，完善其基本制度，對儲備土地進(jìn)行土地利用分析，對儲備土地進(jìn)行未來用途設(shè)計規(guī)劃，解決其與地籍管理和土堆平整之間的上下聯(lián)系的矛盾基本問題，調(diào)節(jié)后期土地平整，合理滿足未來規(guī)劃。

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作者簡介：文峙，男，土家族，湖北利川人，重慶工商大學(xué)旅游與國土資源學(xué)院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲備與整平。黃彬，男，漢族，重慶豐都人，重慶工商大學(xué)旅游與國土資源學(xué)院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲備與整平。