劉靜敏

摘 要：隨著城市的發(fā)展及老舊小區(qū)的改造，物業(yè)管理服務(wù)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的商務(wù)輔助服務(wù)，幾乎了涵蓋了人們工作生活的方方面面。本文首先對物業(yè)管理的概念進行闡述，進而提出物業(yè)管理行業(yè)成本管控措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 ?成本管理

2019年10月15日-10月17日中國國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會在深圳開幕，博覽會上人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、5G等前沿技術(shù)讓人目不暇接;智慧社區(qū)產(chǎn)品、社區(qū)經(jīng)濟運營模型、智能安防/停車/清潔技術(shù)、社區(qū)配套資源和服務(wù)等為參展的人們帶來全新體驗，所有新科技、新技術(shù)的應(yīng)用及推廣標志著著我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進入“數(shù)字化經(jīng)濟下的物業(yè)服務(wù)”新時代。

伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，財務(wù)人員要想管好“錢袋子”勢必需要引進先進的成本管理理念，為物業(yè)企業(yè)正常運營保駕護航。

一、物業(yè)管理概念

物業(yè)管理是一種服務(wù)模式，是物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主委托，對劃定區(qū)域內(nèi)所有建筑物共有部分、場所、設(shè)施進行管理的活動?，F(xiàn)階段物業(yè)管理的概念分為廣義和狹義兩類：一是廣義的物業(yè)管理，即管理者在物業(yè)生命周期內(nèi)，以相應(yīng)的科技和管控手段對不同類型的物業(yè)所有者或使用者提供不同類型的服務(wù)，通過滿足所有者和使用者不同類型的需求，達到提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟價值的目的;二是狹義的物業(yè)管理，即雙方簽定合同，通過專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)組織、經(jīng)營手段和維修技術(shù)，在業(yè)主授權(quán)委托的前提下對屋外環(huán)境以及公共設(shè)施等進行專業(yè)管理，以滿足不同使用者或所有者的需求。

一般情況下，物業(yè)管理可以分為以下幾類：一是提供一般公共服務(wù)，具體表現(xiàn)在保證基礎(chǔ)設(shè)施正常使用并及時得到維護、對房屋建筑物及時進行修繕維護、提供小區(qū)清潔、安保、環(huán)境綠化、代收水電、安全防火、文化宣傳等工作，滿足大多數(shù)住戶的服務(wù)需求;二是提供公開專項服務(wù)，這種服務(wù)相較一般公共服務(wù)的服務(wù)對象更細化，滿足業(yè)主提出的約定服務(wù)，如文化娛樂、愛心捐助等;三是授權(quán)特約服務(wù)，是指企業(yè)受業(yè)主委托提供專門服務(wù);四是盈利性服務(wù)，企業(yè)開展這類服務(wù)主要是為了增加企業(yè)盈利，包括健身、房產(chǎn)中介等服務(wù)項目。

二、成本管理概念

成本管理是指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理由成本預(yù)算、成本核算、成本控制和業(yè)績評價四項內(nèi)容組成：成本預(yù)算是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和所處的經(jīng)濟環(huán)境制定的，它是在執(zhí)行企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的前提下，對下一年度提出的成本控制目標;成本核算是成本管理系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)，為成本分析提供數(shù)據(jù)支持;成本控制是利用成本核算、成本分析提供的數(shù)據(jù)，采取相應(yīng)經(jīng)濟、技術(shù)和組織等手段實現(xiàn)降低成本或成本改善的一系列活動;業(yè)績評價是對成本控制效果的評估，目的在于改進原有的成本控制活動和激勵約束員工和團體的成本行為。

物業(yè)企業(yè)成本主要是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主/租戶提供物業(yè)服務(wù)所發(fā)生的各項費用支出，根據(jù)物業(yè)企業(yè)四大專業(yè)可以分為以下幾類：

（一）工程成本

主要是指物業(yè)企業(yè)為了保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行所發(fā)生的維修、維護費用，主要包括工程人員薪酬、小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋、護欄、圍墻、電梯、樓道、綠化設(shè)施、供電、供水、供暖、照明、中控系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、地熱水循環(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等公共設(shè)備的日常運行及維護保養(yǎng)費用等;

（二）秩序成本

主要是指為了維護業(yè)主/租戶生產(chǎn)生活安全所發(fā)生的費用，主要包括消防器材及消防設(shè)施的檢驗維護保養(yǎng)費用、安保人員薪酬、服裝費用及安保器具費用等;

（三）清潔綠化成本

主要是指為了給廣大業(yè)主/租戶提供清新愉悅的工作生活環(huán)境所發(fā)生的費用，主要是指保潔綠化人員薪酬、工裝費用、垃圾清運費、清潔工具/設(shè)備費用、苗木購買成本、苗木護理用藥、日常清潔護理用具及耗材費用等;

（四）客服成本

主要是指客服人員薪酬、工裝費用等。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理方法

（一）加強成本預(yù)算管理工作

成本預(yù)算管理工作是個系統(tǒng)性工作，需要全員、全額、全過程對企業(yè)的所有資源、所有業(yè)務(wù)進行整合，目的是把企業(yè)所有原始的、經(jīng)驗的、人為的管理，向科學化、精細化、標準化管理過渡，并通過預(yù)算管理降低不必要成本列支。

物業(yè)企業(yè)可以通過開展成本預(yù)算管理工作，明確年度經(jīng)營目標，合理確定預(yù)算成本數(shù)據(jù)，使總目標的實現(xiàn)建立在可靠可行的基礎(chǔ)之上，從而降低經(jīng)營風險和財務(wù)風險。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算應(yīng)該以單個管理項目為成本測算中心，在上年度成本核算基礎(chǔ)上，根據(jù)下一年度經(jīng)營計劃，對預(yù)算支出進行調(diào)整。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算支出務(wù)必詳盡可行，所有預(yù)算支出都應(yīng)合情合理、有據(jù)可依。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算制定是否詳盡可行，將直接關(guān)系到下一年度經(jīng)營目標的實現(xiàn)與否。

（二）加強成本核算管理工作

工作業(yè)主購置房產(chǎn)的目的，往往是在滿足正常使用的基礎(chǔ)上以期可以使房產(chǎn)保值增值。好的物業(yè)管理企業(yè)需以保障業(yè)主及房產(chǎn)安全為核心、以房產(chǎn)保值升值為目的、以關(guān)注客戶體驗為指導思想、以品質(zhì)建設(shè)為切入點，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該在為業(yè)主提供高品質(zhì)體驗的基礎(chǔ)上加強成本核算工作，對所有發(fā)生成本進行會計核算，保證會計信息真實、完整反、及時反映企業(yè)運營狀況。

（三）重視成本分析，適當控制運營成本

成本分析是在對日常成本進行準確核算基礎(chǔ)上，對相關(guān)成本數(shù)據(jù)進行的總結(jié)提煉，與往期經(jīng)營成本、行業(yè)標準成本、預(yù)算數(shù)據(jù)等進行對比，系統(tǒng)分析成本變動大小及引起成本變動的各項因素，尋找降低成本的有效途徑。

成本分析是成本管理工作中非常重要的一環(huán)，通過成本分析可以正確認識成本變動并及時掌握成本變動的規(guī)律，有助于控制成本、實現(xiàn)年度經(jīng)營目標及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;通過成本分析可以正確評價成本預(yù)算控制情況，為制定經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。

物業(yè)企業(yè)的成本控制主要表現(xiàn)在人員的配備、公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、消防維保器材、綠化苗木成本、保潔秩序耗材、垃圾清運費等諸多方面，其中人員工資占總成本75%-85%，如何合理配置工程人員、客服人員、保潔人員及秩序人員就成了成本控制的重中之重。一般而言，一個小區(qū)需要配備幾名保安與小區(qū)的出口的多少、停車場的大小等息息相關(guān)，一棟樓配備幾名保潔人員與公共區(qū)域的大小及公共廁所的多少有關(guān)，一個樓座配備幾名工程人員與設(shè)施設(shè)備的新舊及性能有關(guān)。物業(yè)企業(yè)若要做好成本控制，必須要財務(wù)部、人力資源部與項目部通力配合，對相應(yīng)專業(yè)人員工作進行分解、細化、量化，并根據(jù)業(yè)態(tài)對相同專業(yè)人員工作標準、考核標準進行復制。

（四）重視成本控制業(yè)績評價

物業(yè)企業(yè)成本控制業(yè)績評價應(yīng)建立在財務(wù)分析基礎(chǔ)之上，運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學原理，采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對運營期間所發(fā)生的成本費用進行綜合評判。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為指導思想，結(jié)合實際成本費用發(fā)生情況，制定關(guān)鍵績效評價指標體系，并對項目經(jīng)理、主管、班長等管理人員進行考核。

總之，物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員行動上需立足于基礎(chǔ)會計核算，思想上需超越會計核算以經(jīng)營者視角對各項費用支出進行評估，為業(yè)務(wù)提供服務(wù)支持、做好成本管控，找出企業(yè)效益最佳增長點，做好經(jīng)營者內(nèi)參。