□ 本刊記者 趙彭

從青島市場看，眼下二手房不好賣、不宜賣已經成現實。但與北上廣深相比，青島在配置上還有更多升級的可能性。

據克而瑞數據，全國15個典型城市，2019年7-8月二手房成交面積北京、上海、廣州、深圳4城中僅深圳環(huán)比持平，其中上海降幅達17%。二線城市環(huán)比僅微降3%，分城市看同、環(huán)比以跌為主。廈門環(huán)比降幅達64%，重慶、武漢同比降幅分別達34%和37%。當前市場下行壓力明顯加大。隨著“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”主題政策的深入，對入市的二手房來說已經有些凜冬的味道。而對于剛需來說，因為市場預期的不確定性，也帶來不少忐忑與迷茫。

二手房入市掛多售少

在票務公司工作的顧曉暉，手里有套負債率不低的即墨的大戶型一直想賣，但是最近發(fā)現并不太好出手。為這套房子，她2016年曾經所費不菲，不僅賣掉了浮山后的一套婚前財產，還在銀行貸款200多萬。如今，每個月一萬多元的貸款漸成負累，而已經快跌破入手價的房產卻成了心病。

今年以來，諸多一二線城市的持房者發(fā)現，他們都和顧曉暉一樣，房子不好賣了。三四線的持房者則危機重重，因為他們的房子根本就賣不出去。降價幾十萬難賣的劇情在各級市場已經呈你家唱罷，我家開場之勢。

隨著樓市調控政策的效果顯現，二手房市場成交量低位運行

不說北上廣深，與青島市同級別的杭州、南京等新一線城市也都陸續(xù)出現了有二手房報到75折的個案。更有四線市場，呈現出幾萬元買套房的局面。在目前市場狀態(tài)下，也已經出現有部分二手房的市場估價逼近貸款成本的情況。預計“房住不炒”的大前提下，持房成本增加，二手房處于入市不合算，留在手中難變現的尷尬局面。

9月17日，國家統(tǒng)計局公布8月70城房價數據，其中多個城市二手房降溫，價格連續(xù)數月下跌。另據貝殼研究院提供的數據，9月重點14城成交總量環(huán)比減少3.5%，保持小幅下滑態(tài)勢。價格方面，隨著市場成交不斷下降，重點城市均價開始松動，三季度重點14城中有9城均價環(huán)比回落，9城均價同比回落。

從青島市場看，“眼下二手房不好賣、不宜賣已經成現實?！钡禺a界資深人士、中國生產力學會常務理事馮顯泉表示，市場相對趨冷的時候，購房者也會比較挑剔，下單也比較謹慎，所以二手房出手難度加大。他說：“你看，去年八九月份之前，青島的新房和二手房在價格上出現了倒掛現象，一手房常常一房難求，價格明顯低于同地段二手房。之后，二手房開始降價，一手房也沒有那么熱了，樓市逐漸趨于平穩(wěn)及下行態(tài)勢。但是因為青島城市發(fā)展諸多利好，且屬于強二線城市，青島的住房需求還是比較旺的。目前看，青島的新房市場逐漸趨于平穩(wěn)和小幅下行，二手房降價幅度大一些?！?/p>

從貝殼研究院提供的數據來看，全國重點14城的二手房市場第一季度之后在市場供需矛盾趨緩、預期轉降和信貸趨緊的共同作用下，成交量逐月回落，一直持續(xù)到9月份。貝殼研究院高級市場分析師鐘濤認為，“國內二手房市場已經進入‘成交降—觀望—周期拉長—業(yè)主降價—均價下跌—觀望—成交降’的低溫循環(huán)中，觀望情緒濃重。在政策保持狀態(tài)下，市場短期難以打破當前低溫局面，預計春節(jié)前二手房市場成交量將依舊穩(wěn)定在低位的水平，價格沒有明顯上漲的基礎，可能會進一步下跌或保持相對的穩(wěn)定?！?/p>

市場低溫觀望情緒重

不難判斷，在“房住不炒”的政策前提下，樓市調控持續(xù)趨緊，二手房市場已進入橫盤調整期。隨著第三季度新房供應量和二手房集中掛售的增加，市場在震蕩區(qū)間中漸顯中長期走勢。

“從全年看，青島市場第一季度受新房市場供應量不足和市場對政策松動有期待值推動，市場有一定上升，但不能用回暖狀態(tài)來表述?！敝禺a專家、青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長龍江認為，“隨著第二、第三季度新房供應量提升，加上政策導向性加強，使得二手房市場成交預期再度逐步降溫。”

從數據看，青島二手房市場從今年第二季度二手房的掛售量處于增長狀態(tài)。但相應的交易，卻并不火爆。這其中，受政策影響，炒房成本和預期都被看低，引發(fā)持房者敏感，從而實現了驅趕炒房客集中掛售。同時，2017年部分區(qū)域的滿兩年限售政策陸續(xù)到期，使得第三季度出現了“滿二房”入市的小高潮。大量的供給和持續(xù)走低的價格，并沒有帶動市場的熱度。相反，買漲不買跌的民間化的市場情緒，在低市場預期端發(fā)酵。

10月16日，中指研究院發(fā)布對十大城市二手房價格統(tǒng)計顯示，2019年三季度價格累計上漲0.29%，較去年同期收窄0.15個百分點，整體價格較為穩(wěn)定，累計漲幅低于新房。北京、廣州、天津二手房市場短期內有所調整，其中廣州、天津各季度二手房價格累計均下跌，北京三季度價格也有所松動，累計下跌0.57%；同處新一線城市的南京二手房價格1-9月累計上漲2.82%，持續(xù)上漲。同日，諸葛找房數據研究中心發(fā)布的全國百城二手住宅市場數據顯示，二手房均價環(huán)比上漲0.04%?？梢娖骄€在上“漲”是一個有點心酸的真相。而據克而瑞數據，2019年7-8月，青島二手房市場成交面積87萬平方米，環(huán)比增長6%、同比增長64%，在全國15個典型城市中屬于較為平穩(wěn)的表現。

隨著市場預期持續(xù)走低，剛需在觀望中的焦慮感也在加重。有能力買房但怕房價大跌。假如不買房，以貨幣為主導的購房成本也會逐漸增加，這可能會成為樓市橫盤期的弊端。實際上，對于一二線城市來講，有足夠的經濟體量支撐，雖然政策調控下市場持續(xù)低溫，但大部分持房者的心態(tài)雖然有涼意，但仍是相對平穩(wěn)的。相反三四線城市若存在經濟儲備縱深不足、樓市泡沫過于集中的情況，持房和買入的風險都在加大。這就是為什么掛售量雖大，但是實際成交卻不火熱一個重要原因。但也直接證實了整個市場始終沒有出現恐慌性拋盤和搶購的局面，說明市場的內驅動力還是正常的。這其中，不否認大部分持房者對于不動產金融屬性的認可。

樓市冬冷中孕育春暖

“價格經過近一年的調整，已經較最高點累計下滑10%以上，進入比較實惠的階段。二手房在房價上有技術型觸底的跡象，9月成交量已經出現同比回暖。眼下，是剛需買房比較好的時機。對于持房者來說，賣房仍然比較困難，急需出手還是價格下調最有效?！敝禺a專家、房客通總經理張斌介紹，作為新一線城市的青島，二手房市場趨勢大致與全國一致，只是時間上會有所延遲。

近期市場也有一些微妙的變化。這其中，金九的實折和LPR(貸款市場報價利率，Loan Prime Rate，簡稱LPR）落地，都傳達給市場一個邊際性寬松的信號。以恒大地產為例，金九期間以不高于7.5折的戰(zhàn)略痛快地以價沖量，低價入市的新房直接造成了與二手房市場定價的剪刀差。使得剛需、投資客重回新房主戰(zhàn)場。一定程度上，也影響了二手房交易的回暖。另一方面，一直火熱的土地市場，在今年突然急剎車，融資渠道管制后，開發(fā)商拿地的意愿明顯下降。在中指研究院發(fā)布的數據中，今年上半年國內土地的流拍率大大提高，上半年的重點城市中流拍土地有2086塊。顯然，土地市場的冷淡局面已成。開發(fā)商開始把戰(zhàn)略從拿地調整到了去庫存，這樣一來，市場中房子的打折促銷力度會逐漸增大。土地成交遇冷，新房打折沖量、二手房掛售與交易不對稱，這三個現象，集中出現在了這個有點冷的年份。

據國家統(tǒng)計局發(fā)布今年前8月最新房價數據顯示，新房市場仍處于上升階段，但漲幅收窄。二手房市場下跌數量、下降城市仍有擴大趨勢。而就在近日，南京悄悄松綁了六合區(qū)的限購，在這之前上海在臨港調整也有目共睹。與北上廣深相比，青島在配置上還有更多升級的可能性。那么，也可以大膽預見，青島樓市的這個冬天雖然有點冷，但也給煦暖的春天留下了更多期待的空間。