柴敏蓀

摘 ? ?要：隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平飛速發(fā)展，人民群眾收入穩(wěn)定提高從而帶來(lái)消費(fèi)升級(jí)，越來(lái)越多的酒店顧客不再滿足于經(jīng)濟(jì)型酒店樸素、簡(jiǎn)約的感官體驗(yàn)，轉(zhuǎn)而對(duì)有更高品質(zhì)、精致、智能的中端酒店趨之若鶩，需求的改變引發(fā)中國(guó)酒店業(yè)格局的悄然劇變，如何用較低的投資迅速實(shí)現(xiàn)酒店升級(jí)轉(zhuǎn)型，是擺在每個(gè)酒店企業(yè)面前的大文章，本文將嘗試探析酒店改造項(xiàng)目造價(jià)控制的重點(diǎn)和方法。

關(guān)鍵詞：酒店改造;造價(jià)控制

1 ? 前言

上一個(gè)20年，中國(guó)連鎖酒店業(yè)搶地盤、爭(zhēng)規(guī)模的“圈地”競(jìng)賽已告一段落，碩果僅存的幾大酒店集團(tuán)已基本完成了輻射全國(guó)的戰(zhàn)略布局，硝煙未盡新一輪“升級(jí)”大賽又已拉開帷幕。推倒重來(lái)的建造方式因無(wú)法避免建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額高的客觀規(guī)律，顯然無(wú)法滿足快速升級(jí)，搶占中端酒店市場(chǎng)的目標(biāo)，那么對(duì)各自旗下現(xiàn)有的存量經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行升級(jí)改造，無(wú)疑是符合當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的有效出路。

2 ? 簡(jiǎn)述酒店改造項(xiàng)目造價(jià)控制的要點(diǎn)

有別于從無(wú)到有的新建項(xiàng)目，被改造的酒店本身仍保有使用價(jià)值，而工程范圍越廣，工程量越大，工程造價(jià)相應(yīng)就越高，所以只有清晰地判別出可利用的設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)投資造成的資源浪費(fèi)，制定出最佳改造方案，才能從源頭有效控制工程造價(jià)。

2.1 ? 夯實(shí)前期調(diào)查研究工作

毛主席曾言“沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)”，習(xí)近平主席說(shuō)過(guò)“調(diào)查研究不能走過(guò)場(chǎng)”，說(shuō)明任何決策都需要經(jīng)過(guò)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、正確的調(diào)查研究。如何全面開展調(diào)查研究，我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)維度出發(fā)，（1）從資產(chǎn)角度出發(fā)，調(diào)取財(cái)務(wù)成本明細(xì)，對(duì)攤銷后固定資產(chǎn)價(jià)值仍較高的項(xiàng)目加以留意，該分部分項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)充分考慮繼續(xù)合理利用。（2）從數(shù)據(jù)角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確地記錄設(shè)備日常保養(yǎng)、故障維修等情況，如電梯、水泵、空調(diào)、熱泵、鍋爐、水箱等設(shè)備都可統(tǒng)計(jì)日常運(yùn)營(yíng)信息并建立有效的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)調(diào)閱數(shù)據(jù)加以合理化分析，可直觀的判斷出該設(shè)備是否有更替的必要性。（3）從客戶反饋角度出發(fā)，從官網(wǎng)和各大訂房網(wǎng)站上檢索對(duì)所調(diào)研酒店設(shè)施的評(píng)論，尤其重視差評(píng)和投訴信息，分析關(guān)鍵詞對(duì)應(yīng)的相關(guān)問題，例如：對(duì) “噪聲大”的評(píng)語(yǔ)，應(yīng)考慮檢測(cè)門窗氣密性，對(duì)“空調(diào)不給力” 應(yīng)考慮檢測(cè)空調(diào)設(shè)備和冷媒情況，對(duì)“洗澡水量小”應(yīng)考慮檢測(cè)給水系統(tǒng)，不同的評(píng)語(yǔ)都給我們提供了重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的方向，有利于排查故障，幫助我們更精確地編制改造方案。（4）從經(jīng)營(yíng)使用方收集信息，酒店經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)雖然對(duì)工程專業(yè)不甚了解，但對(duì)其經(jīng)營(yíng)酒店的缺點(diǎn)和不足一定了如指掌，通過(guò)打分、問卷調(diào)查、座談會(huì)等有效的溝通了解，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)查研究的深度和廣度。經(jīng)多維度的調(diào)查研究，最終形成該酒店可利用設(shè)施的意見報(bào)告，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中予以明確，為初步方案圖設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)概算編制提供更貼切實(shí)際的指導(dǎo)意見。

2.2 ? ?重視設(shè)計(jì)方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合

酒店改建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并非在白紙上作畫，會(huì)受到該建筑物現(xiàn)狀的掣肘，要求設(shè)計(jì)方仔細(xì)分析原有建筑的特點(diǎn)，充分考慮合理利用原有設(shè)施、設(shè)備，設(shè)計(jì)人員必須有很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心，積極推行設(shè)計(jì)方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)方案，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局，使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。另一方面要抓住重點(diǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行實(shí)際驗(yàn)證，因酒店客房部分的造價(jià)占整個(gè)酒店改造項(xiàng)目投資比重最大，所以提前制作樣板客房對(duì)酒店改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)很有必要。通過(guò)樣板客房實(shí)際施工，不僅能對(duì)施工組織、施工方案、施工流程進(jìn)行一次梳理，直觀地感受到設(shè)計(jì)效果，為后續(xù)優(yōu)化設(shè)計(jì)提供參考;還能切實(shí)地收集到材料價(jià)格、用工消耗量等工程造價(jià)數(shù)據(jù)，提高概算準(zhǔn)確性提供實(shí)際依據(jù)。

2.3 ? 以事前控制為主要抓手

（1）施工圖出來(lái)后應(yīng)及早組織甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員，監(jiān)理工程師，施工單位各技術(shù)負(fù)責(zé)人，設(shè)計(jì)人員等，開展圖紙會(huì)審工作，盡可能地把圖紙中不詳盡，不清楚的事宜在施工開始前就加以解決，避免在施工中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)疏漏而增加設(shè)計(jì)變更、返工等額外增加造價(jià)的情況;并且加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底工作，以期達(dá)到各方面、各層級(jí)的管理人員都能了解該建筑的特點(diǎn)，理解設(shè)計(jì)意圖，明確施工范圍，清晰施工過(guò)程的控制目標(biāo)。（2）加強(qiáng)事前設(shè)計(jì)變更，在施工過(guò)程中，圖紙與現(xiàn)場(chǎng)情況不可避免會(huì)存在矛盾，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)第一時(shí)間和設(shè)計(jì)師溝通反映情況，盡早完成設(shè)計(jì)變更，切忌將錯(cuò)就錯(cuò)繼續(xù)施工，造成人、材、機(jī)重復(fù)消耗帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。（3）強(qiáng)調(diào)事前工程簽證的管理方法，對(duì)于圖紙范圍外的工程內(nèi)容，在施工前由甲、乙、工程監(jiān)理三方共同認(rèn)定工程量;對(duì)于合同范圍外的材料價(jià)格，在采購(gòu)前由甲、乙、投資監(jiān)理三方共同認(rèn)定批價(jià)后方可采購(gòu)，以此避免可能引起的索賠糾紛。

3 ? 酒店改造項(xiàng)目造價(jià)控制的難點(diǎn)及思考

近兩年來(lái)存量酒店改造項(xiàng)目日益增多，總投資額越來(lái)越高，對(duì)于此類新舊作業(yè)面交叉、施工范圍模糊、隱蔽工程難界定的項(xiàng)目，在工程造價(jià)方面可參考的成熟的管理經(jīng)驗(yàn)并不多，這就需要我們從業(yè)人員不斷摸索和總結(jié)，形成一套針對(duì)性較強(qiáng)、行之有效的管理方法。

3.1 ? 如何編好工程量清單

由于酒店改建項(xiàng)目有上述復(fù)雜的特性，招標(biāo)代理紛紛反映編制此類工程量清單很困難。首先，每個(gè)改建項(xiàng)目都千差萬(wàn)別，很難找到同類項(xiàng)目清單參考對(duì)比，編制清單時(shí)必須根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)逐條列項(xiàng)，產(chǎn)生漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較大;其次，計(jì)算清單工程量時(shí)很難衡量原建筑設(shè)施的利用比例，定的太高或者太低都將使清單總標(biāo)的偏離實(shí)際工程造價(jià);尤其困難的是項(xiàng)目特征描述很難全面精確的表達(dá)，容易產(chǎn)生分歧從而導(dǎo)致套用組價(jià)定額的差異，最終無(wú)法確定合理的綜合單價(jià)。如何用他山之石來(lái)攻玉，以簡(jiǎn)單的工作撬動(dòng)這個(gè)技術(shù)難點(diǎn)，那就不得不再次提到樣板房的妙用，對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)人員來(lái)說(shuō)，編制樣板房預(yù)算不是難事，用樣板房預(yù)算作為清單模板再以點(diǎn)及面的擴(kuò)展工程量，不僅能做到清單子目不缺漏，清單工程量接近實(shí)際，還能精確全面的表達(dá)項(xiàng)目特征描述，能基本解決編制清單的困惑。

3.2 ? 新材料、智能設(shè)備的選擇與造價(jià)控制

追求創(chuàng)新是當(dāng)下的潮流，酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也身受時(shí)代的感召，打造智能酒店，互聯(lián)網(wǎng)+酒店，熱門主題酒店的熱度越來(lái)越高，奢華的材料不再是酒店選擇時(shí)的寵兒，科技創(chuàng)新概念的新材料、智能設(shè)備卻備受青睞，“智能浴缸”、“魔鏡”、“智能安保”、“智能停車”面對(duì)這些眼花繚亂的新名詞，如何選擇和控制投資是我們必須去攻克的新課題。創(chuàng)新的意義不是為了爭(zhēng)網(wǎng)紅、博眼球，不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，應(yīng)該切切實(shí)實(shí)考慮顧客的需求，并以提高酒店運(yùn)營(yíng)能力為目的的創(chuàng)新，在投資前應(yīng)該充分了解使用需求和新材料、智能設(shè)備的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)研究國(guó)內(nèi)外前沿的設(shè)計(jì)方案，對(duì)比供應(yīng)商研發(fā)、生產(chǎn)、售后服務(wù)等綜合能力，考察創(chuàng)新酒店項(xiàng)目的成功案例等方法，選擇在行業(yè)內(nèi)占領(lǐng)先地位，軟、硬件兼容性高且便于升級(jí)的產(chǎn)品列入候選目錄。

4 ? 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)探析酒店改造項(xiàng)目造價(jià)控制的重點(diǎn)和方法來(lái)解剖一只小麻雀，可以發(fā)現(xiàn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，酒店業(yè)和工程建筑這些傳統(tǒng)行業(yè)也發(fā)生著巨變，作為從業(yè)人員必須要有處一隅而觀全局的眼界和格局，與時(shí)俱進(jìn)、積極進(jìn)取，學(xué)習(xí)更新工程相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，并且要保持對(duì)前沿科學(xué)的敏感性，不斷完善自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，為行業(yè)的前進(jìn)發(fā)展盡綿薄之力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃渝祥，邢愛芳，工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2005.

[2] ?胡文發(fā)，何新華，現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2007.