□ 本刊記者 鞏聰聰

近年來，隨著政策的持續(xù)收緊、市場(chǎng)的急劇變化以及資本的風(fēng)向轉(zhuǎn)移，在存量資源上擁有先天優(yōu)勢(shì)的一些國(guó)企敏銳地嗅到了資產(chǎn)管理的商機(jī)。

對(duì)于擁有商業(yè)、寫字樓、倉庫、產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)市場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、公路等多種資產(chǎn)業(yè)態(tài)的國(guó)企而言，如何盤清存量資產(chǎn),避免資產(chǎn)流失；如何通過運(yùn)營(yíng)賦能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值……這些都是當(dāng)前及未來發(fā)展中繞不開的課題。

8 月27 日，在明源云空間協(xié)同明源地產(chǎn)研究院于青島舉辦的“盤活·增值——2019 國(guó)有存量資產(chǎn)研討會(huì)”上，多位專業(yè)人士就這些問題進(jìn)行了探討。

把握國(guó)企資管機(jī)遇

為什么這幾年存量資產(chǎn)管理這么火？對(duì)于這個(gè)問題，明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、存量研究首席專家黃樂認(rèn)為，居民消費(fèi)力的增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有很大促進(jìn)作用，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓等存量資產(chǎn)的去化效果明顯。而我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)新興產(chǎn)業(yè)又有促進(jìn)，老齡化社會(huì)的加劇對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有帶動(dòng)作用，這些都會(huì)掀起存量資產(chǎn)的一些新浪潮。此外，還有很多政策紅利，包括國(guó)家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地、國(guó)家鼓勵(lì)公改商、國(guó)家鼓勵(lì)房住不炒、國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)期租。

“這些都是利好?！秉S樂說，這幾年，黑石、凱德等很多國(guó)外的資本大鱷涌入中國(guó)進(jìn)行投資，正是因?yàn)榭春弥袊?guó)經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)前，國(guó)企改革漸入深水區(qū)。近年來，從中央到地方，陸續(xù)下發(fā)了許多關(guān)于國(guó)企改革的指導(dǎo)性文件和配套落地政策，并且組建了一大批國(guó)有資本投資公司和國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司。而隨著政府機(jī)構(gòu)改革的深化，未來將有大量的國(guó)有資產(chǎn)交給這些平臺(tái)公司統(tǒng)籌管理進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、存量研究首席專家 黃樂

中國(guó)投資咨詢有限責(zé)任公司政府與公共咨詢部執(zhí)行董事 王小文

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場(chǎng)部總經(jīng)理 李耀光

保利物業(yè)總部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理 張鵬

黃樂認(rèn)為，這其中蘊(yùn)藏著巨大的存量資產(chǎn)管理機(jī)遇，這正是屬于國(guó)企資管的大時(shí)代。在這種背景下，現(xiàn)代國(guó)企不能只顧“埋頭拉車”，還要注意“抬頭看路”，選擇好適合自己的發(fā)展路徑。

“在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，國(guó)企和平臺(tái)公司肩負(fù)著特殊使命?！彼J(rèn)為，今年GDP 要保6.0%～6.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，在出口和消費(fèi)都不樂觀的情況下，固定投資是主要的動(dòng)力源。

黃樂說：“固定投資正是國(guó)企和平臺(tái)公司的重要使命。很多平臺(tái)公司都是每年100 多個(gè)億的固定投資往下投，這是必須完成的任務(wù)?！?/p>

中國(guó)投資咨詢有限責(zé)任公司政府與公共咨詢部執(zhí)行董事王小文也分析指出：“今年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速為6.3%，總體平穩(wěn)，成績(jī)來之不易。7 月16 號(hào)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之后的第二天，李克強(qiáng)總理召集企業(yè)家開座談會(huì)。其間談到一些未來的發(fā)展方向，包括養(yǎng)老、托幼、教育、健康領(lǐng)域要實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)供給，聚焦補(bǔ)短板擴(kuò)大有效投資，用好地方專項(xiàng)債，以及城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)改造。這些很多都是國(guó)企和平臺(tái)公司正在做的事情。”

掘金運(yùn)營(yíng)賦能藍(lán)海

“需要注意的是，我們要反觀一個(gè)事情：平臺(tái)公司每年的現(xiàn)金回流有多少錢？我們走訪了不少于50 家平臺(tái)公司，發(fā)現(xiàn)目前很多公司主要依靠很少的租金收入，外加銀行發(fā)債、物業(yè)抵押貸款來維持運(yùn)營(yíng)，每年存在著十幾個(gè)億的資金缺口。”黃樂直言不諱地說，在國(guó)企和平臺(tái)公司承擔(dān)固定投資重要使命的過程中，有一項(xiàng)業(yè)務(wù)目前還是比較薄弱的，就是經(jīng)營(yíng)收益。

他提到，這幾年國(guó)企兼并重組頻繁，很多國(guó)企處于被兄弟公司吞并的恐慌中。擺脫這種恐慌的辦法不光在于把資產(chǎn)規(guī)模做大，同時(shí)還要擅于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，提高資產(chǎn)收益率。國(guó)企特別是平臺(tái)公司在做固定投資的過程中，沉淀了大量的固定資產(chǎn)，但是這些資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率很低。

黃樂分析，對(duì)于平臺(tái)公司來說，資產(chǎn)管理是一個(gè)繞不開的課題，未來企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)很大程度上將是資產(chǎn)管理能力的競(jìng)爭(zhēng)。

不同于投資和開發(fā)的行情與風(fēng)口收益導(dǎo)向，存量資產(chǎn)收益的高低很大程度上取決于管理與運(yùn)營(yíng)能力。黃樂建議，國(guó)企可以從投、融、管、退四個(gè)維度提升資產(chǎn)管理的能力。

其中，“投”是所有存量資產(chǎn)盤活的源頭，資產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)有效去化，在前期就要做好定位?！叭凇焙汀巴恕倍紩?huì)涉及資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新的問題。在當(dāng)前一系列政策文件對(duì)融資渠道“圍追堵截”的背景下，如何選擇合適的金融工具至關(guān)重要。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場(chǎng)部總經(jīng)理李耀光分享了企業(yè)資產(chǎn)證券化的一些手段。他說：“最近幾年，山東國(guó)企在資產(chǎn)證券化方面的探索逐漸增多。”

不管“融”還是“退”，都涉及資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值的高低離不開資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率與收益。因此，“管”才是資產(chǎn)管理得以發(fā)揮核心功能之所在。

保利物業(yè)總部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理張鵬也非常認(rèn)同存量資產(chǎn)管理投融管退的基本商業(yè)邏輯。他以保利集團(tuán)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)為例，建議國(guó)企在企業(yè)體系賦能方面進(jìn)行一些積極探索，運(yùn)用自己的上下游供應(yīng)鏈，去盤活自己的存量資產(chǎn)。

“保利集團(tuán)有很多產(chǎn)業(yè)，可以提供從不動(dòng)產(chǎn)的建造到不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，再到汽車、文化等一系列的產(chǎn)品與服務(wù)。”張鵬分享，“企業(yè)體系里有很多的上下游企業(yè)，很多客戶需要保利集團(tuán)的供應(yīng)鏈產(chǎn)品。我們的供應(yīng)鏈體系可以助力客戶生意做得更好，而且客戶可能成為我們供應(yīng)鏈當(dāng)中的一環(huán)，甚至成為我們供應(yīng)鏈企業(yè)的上下游。比如，我們一個(gè)物業(yè)客戶的業(yè)務(wù)納入保利體系后，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了30%到40%。這個(gè)客戶對(duì)我們的忠誠(chéng)度非常高，去各地拓展業(yè)務(wù)都會(huì)找我們合作。”

他說，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與傳統(tǒng)租售最大的不同在于，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)著眼于標(biāo)的資產(chǎn)全生命周期的服務(wù)。從前期的介入到中期的物業(yè)管理和資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，再到整個(gè)生命期的設(shè)備維護(hù)，這四大環(huán)節(jié)構(gòu)成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全鏈條，缺一不可。

“很多開發(fā)商會(huì)漏掉前期介入這個(gè)環(huán)節(jié)，而一旦漏掉這個(gè)環(huán)節(jié)，就會(huì)出現(xiàn)賣得特別好但根本用不了的問題。整個(gè)生命期的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，也是一個(gè)容易被忽視的環(huán)節(jié)?！睆堸i提醒。