吳憂

摘 要：介紹產(chǎn)權(quán)邊界和范圍的相關(guān)知識(shí)，歸納確定出房屋產(chǎn)權(quán)面積邊界與范圍的3種方法，即專(zhuān)有與共有識(shí)別法、功能識(shí)別法和特殊部位識(shí)別法。

關(guān)鍵詞：房屋產(chǎn)權(quán);產(chǎn)權(quán)邊界;產(chǎn)權(quán)范圍;識(shí)別方法

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了其黃金發(fā)展期，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分割、交換、繼承、抵押等工作也隨之日益增多，這一系列工作無(wú)法避免地要牽涉到房屋產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，還涉及到相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的收集、登記、整理、存檔等工作。對(duì)存在爭(zhēng)議的房屋面積進(jìn)行確權(quán)和驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)時(shí)，常會(huì)出現(xiàn)驗(yàn)證面積和原產(chǎn)權(quán)面積不對(duì)應(yīng)等現(xiàn)象，造成這一現(xiàn)象的重要原因之一即是房屋產(chǎn)權(quán)面積的邊界與范圍認(rèn)定不準(zhǔn)確。隨著房地產(chǎn)價(jià)值的不斷攀升，準(zhǔn)確地明晰房屋產(chǎn)權(quán)顯得尤為迫切。

1.房屋產(chǎn)權(quán)面積邊界與范圍的識(shí)別方法

1.1專(zhuān)有與共有識(shí)別法

房屋的產(chǎn)權(quán)包含專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)與共有產(chǎn)權(quán)?！段餀?quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睂?zhuān)有面積產(chǎn)權(quán)識(shí)別法主要是對(duì)專(zhuān)有面積產(chǎn)權(quán)進(jìn)行識(shí)別的方法，同理共有產(chǎn)權(quán)面積識(shí)別法是對(duì)建筑物共有部分的產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行識(shí)別的一種方法。專(zhuān)有與共有識(shí)別法在一定程度上可以對(duì)專(zhuān)有面積與共有面積的邊界與范圍進(jìn)行有效界定。

1.1.1專(zhuān)有識(shí)別法

在現(xiàn)實(shí)生活中所說(shuō)的獨(dú)有產(chǎn)權(quán)，即產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立擁有的產(chǎn)權(quán)，這就是房屋的專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)，跟其它產(chǎn)權(quán)一樣，專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)人享有所有最基本的權(quán)利。在滿足以下幾個(gè)條件的前提下，就可以構(gòu)成房屋專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)范圍：1）存在獨(dú)立的空間，可以獨(dú)立使用;2）有明確而固定的產(chǎn)權(quán)邊界;3）能夠單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。專(zhuān)有識(shí)別法的因素有：1）構(gòu)造上的獨(dú)立性。其實(shí)就是房屋的各部分能夠被清晰地區(qū)分開(kāi)，例如：樓面板將一棟樓分割成獨(dú)立的樓層，這種情況就可稱(chēng)之為構(gòu)造上的獨(dú)立性。2）可以獨(dú)立使用且單獨(dú)成為所有權(quán)標(biāo)的，這就是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性。即該部分必須具有可以滿足人們?nèi)粘Ｉ钅康牡莫?dú)立機(jī)能。至于機(jī)能上的獨(dú)立性，其實(shí)也就是基于專(zhuān)有部分能否有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用來(lái)判定。3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。只有登記確認(rèn)后，專(zhuān)有部分所有權(quán)才能夠產(chǎn)生其法律效力。而經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性體現(xiàn)在構(gòu)造上與使用上的獨(dú)立性，這也被人們稱(chēng)作“法律上的獨(dú)立性”。因此，各套房屋相互之間的分隔墻、套與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻等共有墻，其產(chǎn)權(quán)為相鄰產(chǎn)權(quán)人雙方所共有，則其產(chǎn)權(quán)邊界為墻體中線;而自有墻體為專(zhuān)有部分，按照水平投影面積，產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有其產(chǎn)權(quán)。當(dāng)共有墻的另半邊是公共墻，例如：全幢房屋的外墻墻體中線以外的部分歸屬于多個(gè)產(chǎn)權(quán)人所共有，因而列入全幢公攤面積的范圍。

1.1.2共有識(shí)別法

共有產(chǎn)權(quán)是指2個(gè)以上的民事主體f公民或法人）對(duì)同一物f或財(cái)產(chǎn)）共同享有的產(chǎn)權(quán)，共有主體稱(chēng)為共有人，共同客體稱(chēng)為共有物。共有可以分為按份共有和共同共有兩類(lèi)，另外按份共有和共同共有中又包含法定共有和約定共有兩類(lèi)。按份共有也稱(chēng)為分別共有，即2個(gè)以上的共有人分別按照各自的份額對(duì)共有物享有一定的權(quán)力和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。共有部分有以下特征：1）構(gòu)造上的連接性，即構(gòu)造上不可區(qū)分。依照《物權(quán)法》第70條規(guī)定，建筑物在不具備構(gòu)造上與利用上獨(dú)立性的情況下就視為共有部分。2）使用上的共用性。共有部分是供全體或部分所有權(quán)人共同使用和管理的部分。3）法律上的共用性。在法律上不能登記是專(zhuān)有于某個(gè)人，其實(shí)就是不具有專(zhuān)有權(quán)登記的法律屬性。4）當(dāng)事人的約定性。法定共有部分和約定共有部分共同構(gòu)成共有部分，其中，約定共有部分就是允許所有權(quán)當(dāng)事人自己去約定，即使是原來(lái)本身具有專(zhuān)有部分屬性屬于個(gè)人所有的專(zhuān)有部分的，也允許當(dāng)事人根據(jù)私法自治的原則予以約定為全體所有權(quán)人或一部分所有權(quán)人共有而約定為共有部分，這也是民法的私法自治的原則的體現(xiàn)。在同一個(gè)單元，縱向空間同時(shí)存在多間房屋，一樓的住戶獨(dú)占該單元所占有的土地建設(shè)用地使用權(quán)，這顯然是不合理的，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)識(shí)別時(shí)最好將其確定為共有產(chǎn)權(quán)?；诖?，規(guī)劃報(bào)建的地下室、地下儲(chǔ)藏室等設(shè)施，假如開(kāi)發(fā)商和業(yè)主間本身沒(méi)有相對(duì)明確的約定，且管理規(guī)約中也沒(méi)有明確規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)往往判定為全體業(yè)主所共有。

1.2功能識(shí)別法

有些建筑具有多重使用功能，可以根據(jù)其功能差異來(lái)識(shí)別產(chǎn)權(quán)。比如常見(jiàn)的“功能樓”就是同一棟房屋具備不只一種的使用功能，根據(jù)共有面積在各功能區(qū)存在有差異的服務(wù)對(duì)象，常常分為3種類(lèi)型：1）低層商業(yè)，中高層住宅的商住一體樓;2）低層商業(yè)，中高層辦公的商辦一體樓;3）將商業(yè)、住宅、辦公集于一體具有多重使用用途的綜合樓。但無(wú)論哪～類(lèi)，對(duì)于共有部分，要么其服務(wù)對(duì)象是整幢大樓，例如管理用房、外墻等，要么是各自有不同的服務(wù)對(duì)象，如洗手間、過(guò)道等。采用功能識(shí)別法，第一步，分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū);第二步，功能區(qū)再把分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原有自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)層;第三步，各個(gè)層再把功能區(qū)分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e和各個(gè)層原來(lái)自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。眾所周知，大多?shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是分期施工開(kāi)發(fā)的，而住宅小區(qū)必備的變配電室、管理用房等往往會(huì)設(shè)置在首期建筑物中，按照分期竣工交付使用以及分期銷(xiāo)售的現(xiàn)狀，上述的管理用房、輔助設(shè)施等很有可能只分?jǐn)偨o首期的業(yè)主，這顯然不合理。應(yīng)該基于其使用功能的角度按照一定規(guī)則分?jǐn)偨o其服務(wù)的整個(gè)住宅小區(qū)的所有業(yè)主。此外，還有常見(jiàn)的“騎樓”是建在馬路旁，底層一部分是人行道的樓層，它的概念主要來(lái)自于外形，建筑設(shè)計(jì)或施工對(duì)于騎樓的認(rèn)識(shí)主要是在外型和功能上考慮較多。按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定騎樓的底層若用于道路通行的部分不納入面積計(jì)算范圍。因此，依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及一些地方房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則，對(duì)騎樓的底層產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行識(shí)別，可以采用功能識(shí)別法來(lái)判定：1）不納入產(chǎn)權(quán)面積范圍的情況是：用作公共道路、街巷通行且底層不在建筑用地紅線之內(nèi)的;2）納入不分?jǐn)偣灿挟a(chǎn)權(quán)面積范圍的情況是：用作公共道路、街巷通行且底層處于建筑用地紅線之內(nèi)以及底層面積批準(zhǔn)列入核減建筑面積的;不在上述情況的底層，結(jié)合使用功能，納入分?jǐn)偟墓灿挟a(chǎn)權(quán)面積范圍按規(guī)則分?jǐn)偂?/p>

2.結(jié)語(yǔ)

房屋產(chǎn)權(quán)面積邊界與范圍的準(zhǔn)確認(rèn)定是房產(chǎn)面積測(cè)算、登記、交易等一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)行為的基礎(chǔ)，具有極其重要的支撐作用。應(yīng)該讓測(cè)繪單位的房產(chǎn)測(cè)繪工作人員在工作中做到有章可循，快速合理地應(yīng)對(duì)建筑形式的不斷變化，精確測(cè)算房屋的產(chǎn)權(quán)面積，使房屋產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算更加公平、公正、合理、合法，切實(shí)有效的減少產(chǎn)權(quán)面積所引發(fā)的糾紛，保護(hù)所有權(quán)人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]殷齊魯.房產(chǎn)面積識(shí)別技術(shù)研究[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2019，15（5）：104-105.

[2]朱定軍.房屋預(yù)售測(cè)算面積與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪面積差異分析[J].山東工業(yè)技術(shù)，2018（14）：233-233.