摘要：中國房地產(chǎn)經(jīng)過40年的發(fā)展，從國家政策鼓勵到國家調(diào)控，房地產(chǎn)的價格螺旋式的高速上漲，產(chǎn)生了價格泡沫;房地產(chǎn)的價格與未來關(guān)系著我們每個人生活和切身利益關(guān)系著國家經(jīng)濟均衡發(fā)展;分析房地產(chǎn)生產(chǎn)銷售中價值鏈，價格泡沫的原因是在剛性需求下土地供應(yīng)限量、銀行過多的貸款、房地產(chǎn)炒作;預測房地產(chǎn)的未來必然是供需平衡，價值回歸，舊城改造，逆城市化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);價格分析;未來

中國房地產(chǎn)從1978年開始理論探討、試點、推廣到2003年是國家鼓勵發(fā)展階段，2003年發(fā)展至今屬于國家調(diào)控階段;房地產(chǎn)與中國的高速經(jīng)濟增長、城市化進程，一脈相承，相互輝映;高速經(jīng)濟增長、城市化進程催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了居住條件，帶動了GDP的增長，加速了城市化進程，擴大了城市，改變了城市的面貌。但在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，價格產(chǎn)生了泡沫，部分居民多年的財富積累變成了住房，有的還要償還幾十年的貸款，還需要親人的資助，房地產(chǎn)的提前消費，減少了其他消費，影響國家經(jīng)濟均衡發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊的商品，價格不會無限增長，最終應(yīng)符合市場價值規(guī)律，其價格圍繞其價值上下波動。

一、房地產(chǎn)價格泡沫分析

衣食住行是人們生存的必要條件，經(jīng)濟發(fā)展越好可支配收入越高需求越大，中國改革開放居民可支配收入提高與之前房地產(chǎn)欠賬太多，產(chǎn)生了強大的房地產(chǎn)剛性需求，剛性需求是業(yè)主具有購買能力的需求，沒有購買能力的剛性需求只能是需求愿望，潛在的需求，不直接不影響房價，購買能力包含業(yè)主的存款和還貸能力。強大的房地產(chǎn)剛性需求使房地產(chǎn)供求失衡，價格高漲，產(chǎn)生許多房地產(chǎn)開發(fā)商，部分居民開始投資房地產(chǎn)炒房，囤積房源，等待房價上漲，獲取利潤。

房地產(chǎn)在生產(chǎn)和銷售過程中，存在一個以剛性需求為先導的價值鏈;假定一個城市（縣級市、地級市、直轄市）或形成規(guī)模經(jīng)濟文化居住中心為計算單元，這個計算單元具有強大的剛性需求，且房子供不應(yīng)求，進行下列分析：

（一）業(yè)主（購房群體）的購置價值鏈分析

房地產(chǎn)的價格是居住需求、投資需求與可支配收入、銀行房貸之間的博弈;

A=A1+A2=B1+B2+C1+C2——————————————————————（1）

A：業(yè)主的購買總價

業(yè)主是一個購房群體，業(yè)主的購買總價是剛性需求下把計算單元內(nèi)的全部房子買下的總價格，是業(yè)主用于居住和投資房地產(chǎn)價格總和。

A1：業(yè)主用于居住購置的購買總價

購房單純?yōu)榫幼《徶玫目們r格，其價格包含B1和C1。

A2：業(yè)主用于投資購置（炒房）的購買總價

購房單純?yōu)橥顿Y獲取差價的購置總價格，其價格包含B2和C2。

B1：業(yè)主用于居住的購房本金

是業(yè)主的自有資金，用于購置住房的可支配收入，一定時期內(nèi)其數(shù)值一定。

B2：業(yè)主用于投資的購房（炒房）本金

是投資業(yè)主的自有資金，隨房價上漲速度變化而變化;

C1：業(yè)主用于居住購房的銀行貸款

其數(shù)額受國家信貸政策和可支配收入的影響，不能大于還貸能力。

C2：業(yè)主用于投資購房（炒房）的銀行貸款

其數(shù)額受國家信貸政策和銀行利率的影響，也受還貸能力的影響。

在剛性需求條件下，同一時期內(nèi)，銀行政策不變，房源一定，用于居住的購房業(yè)主購買一定，假若沒有炒房的，用于投資購置炒房的業(yè)主變成潛在居住需求的購置業(yè)主，這部分潛在居住需求的購置業(yè)主，他們購房本金少，還銀行貸款能力抵，在現(xiàn)在價格下有需求愿望買不起房，若他們能賣的起房，那么對應(yīng)的B2+C2一定要小，（1）中右邊變小，A1+A2隨之變小，那么A值變小形成新的A值，新的業(yè)主購買總價A低于了原業(yè)主的購買總價A，總價變低單價也變低;可見業(yè)主投資房地產(chǎn)炒房抬高了房地產(chǎn)價格。

假若沒有銀行購房貸款（1）式變?yōu)?/p>

A=A1+A2=B1+B2———————————————————————（2）

業(yè)主用于居住的購房本金B(yǎng)1與業(yè)主用于投資購房本金B(yǎng)2一定時期內(nèi)是一定的，比較（1）與（2）中的業(yè)主購買總價A，因缺少了C1和C2，（2）中的A低于（1）中的A，業(yè)主的購買總價A降低，從（2）式可以看出銀行貸款增加了貨幣總量，增加了購買能力，抬高了房價。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)價值鏈分析

房地產(chǎn)的開發(fā)價值是房地產(chǎn)開發(fā)商的賣出價，由開發(fā)利潤、土地購置成本和建造成本構(gòu)成，與開發(fā)商的企業(yè)資本、銀行開發(fā)貸款政策息息相關(guān)。

D=E+F+G=E+B3+C3——————————————————————（3）

D：房地產(chǎn)的開發(fā)價值

開發(fā)商的賣出總價

E：房地產(chǎn)的開發(fā)投資利潤

房地產(chǎn)的開發(fā)投資利潤是房地產(chǎn)開發(fā)的動力和源泉，沒有了它，房地產(chǎn)開發(fā)就將停止;開發(fā)利潤越高開發(fā)動力越大，價格越易產(chǎn)生泡沫。

F：土地的購置成本

土地購置成本是房地產(chǎn)價格高低的決定因素，它價格主要是由地理位置決定的，不同的位置不同的價格，也就是一線與二線、三線與四線城市或市區(qū)與郊區(qū)的房價相差巨大的原因。它受政府宏觀和微觀政策的影響，某一時段政府規(guī)劃出用于房地產(chǎn)的土地充足，價格相對較低，反之越高。土地交易價是市場行為，土地供應(yīng)量、那塊地用作房地產(chǎn)開發(fā)、最低拍賣價是政府決策行為。土地供應(yīng)越少，土地價格越高;開發(fā)利潤越高，土地價格越高。

G：建造成本

建造成本包括可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工造價、監(jiān)理咨詢等總費用，它包含除開發(fā)利潤和土地購置成本之外的所有成本，一定時期內(nèi)不同的區(qū)域位置建造成本相差不大，也就是說市區(qū)和郊區(qū)建造成本相差無幾;建造成本相對穩(wěn)定，影響房地產(chǎn)的價格較小。但它帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如：建材、建筑設(shè)備等行業(yè)發(fā)展。

B3：開發(fā)商的企業(yè)資本

開發(fā)商企業(yè)資本一定時期內(nèi)對于一個企業(yè)來說變化不大。

C3：銀行開發(fā)貸款

銀行開發(fā)貸款活躍了房地產(chǎn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的貨幣總量，使土地價格增高，特別是土地拍賣價的增高。

（三）式減開發(fā)商的利潤：

D-E=F+G==B3+C3————————————————————————（4）

（四）式中假設(shè)開發(fā)商開發(fā)投資利潤E、建造成本G、開發(fā)商的企業(yè)資本B3一定，土地購置成本、銀行開發(fā)貸款、開發(fā)價值（賣出價）三者成正相關(guān)關(guān)系，也就是說，銀行放款越多，土地成本越高，開發(fā)賣出總價也越高。

成交時開發(fā)商賣出總價等于業(yè)主的購買總價

A=D+E+F——————————————————————————— （5）

從（5）式可以看出，業(yè)主的購買總價A與開發(fā)商開發(fā)投資利潤E、建造成本F，土地購置成本F成正比關(guān)系，土地購置成本越高，開發(fā)商開發(fā)投資利潤越大，建造成本越高，房地產(chǎn)價格越高;一定時期內(nèi)建造成本、開發(fā)商的利潤一定，土地購置成本是決定房地產(chǎn)價格的主要因素。

綜合上述，在房地產(chǎn)的剛性需求帶動下，土地限量供應(yīng)必然是物以稀為貴，價格增高;銀行低息貸款、公積金貸款、降低首付等是為了業(yè)主買得起房，增加了購買力，使房地產(chǎn)提前消費，但是房源一定大量的貨幣供應(yīng)必然抬高房價，同樣大量的土地貸款抬高地價，地價升高必然是房價升高;房價上漲速度過快，能獲取差價，業(yè)主炒房者開始投資房地產(chǎn)，囤積房源，等待房價上漲，推動了房價新的增長;可見土地供應(yīng)的限量、銀行過多的貸款、房地產(chǎn)的炒作使房地產(chǎn)價格虛高，產(chǎn)生了價格泡沫。

二、中國房地產(chǎn)的未來

房地產(chǎn)的剛性需求不是無止境的，首先達到數(shù)量的平衡，實現(xiàn)居著有其屋;隨著經(jīng)濟發(fā)展可支配收入的提高進而達到質(zhì)量的平衡;供需平衡之后，房地產(chǎn)的投資回歸理性即價值回歸。為適應(yīng)城市的發(fā)展，舊城需要改造;為滿足一種新的居住要求，逆城市發(fā)展。

（一）供需平衡

1、數(shù)量的平衡

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然是房子越建越多，但是人口的增加不是無限的，城市發(fā)展進程總有結(jié)束的時候，人們不可能全部住在城市，即使全部住在城市，當房子的數(shù)量達到一定程度，一般以一個城市或形成規(guī)模經(jīng)濟文化居住中心為計算單元，當這個計算單元房子達到人均0.5套房或成人達到0.7套房或更多時，達到數(shù)量平衡，房子租不出去，房子出現(xiàn)閑置，一般的房子沒有儲藏價值，閑置要交物業(yè)費，付出維修費，將來還要繳房地產(chǎn)稅;從整體上講過多無用，還會增加負擔，閑置必然使房子降價。

2、質(zhì)量的平衡

經(jīng)濟的發(fā)展，收入的再提高，人們對居住的要求，越來越高，特別是對居住面積，居住環(huán)境、居住位置的要求越來越高。當然居住面積也不是越大越好，一戶常住人口（包括子女、老人、保姆等的所有家庭成員）人均居住面積易為30-100平方米，超過100平方米時，房子太空闊，不適宜人居住，當然房子越大使用成本越高（物業(yè)、采暖等費用）。居住質(zhì)量的要求因人而異，對質(zhì)量的需求沒有對數(shù)量要求的那么迫切，是長期的過程。

（二）價值回歸

房地產(chǎn)達到數(shù)量平衡后，房子失去了剛需，房地產(chǎn)價格短期內(nèi)不會大幅波動，房價泡沫被擠出，房地產(chǎn)的投資價值回歸;業(yè)主投資目的不是等房價上漲而是賺取租金，一般在15-20年內(nèi)靠租金收回成本較合適;房地產(chǎn)開發(fā)商的投資利潤率與社會其他投資平均利潤率相當。

（三）舊城改造

我國過去經(jīng)濟發(fā)展落后，建設(shè)標準較低，房子面積較小、設(shè)計質(zhì)量建造質(zhì)量差，結(jié)構(gòu)承載抗震能力低，保溫環(huán)保性能差，一些是低矮的建筑，隨著時間的推移有的成了危房;因開發(fā)較早，在城中區(qū)，位置較好，一般是城市商業(yè)文化中心，影響了城市的形象，成了城市改造的對象，舊城改造也是國家城市發(fā)展的需要，也是一個長期的過程。

（四）逆城市化發(fā)展

城市化進程使農(nóng)村產(chǎn)生大量的閑置住房和閑置房基地，國家三農(nóng)政策的實施，農(nóng)村條件大大改善，路通、水通、電通;車輛的普及縮短了農(nóng)村與城市的距離，搬到城市居民返回故居，特別是中老年人經(jīng)過多年的拼搏積累一部分財富，厭倦了城市的喧囂和擁擠，選擇到空氣清新、寬敞、舒適、悠閑、安靜農(nóng)村、山區(qū)、海濱居住，逆城市發(fā)展充分展現(xiàn)人的居住個性;逆城市化發(fā)展離不開經(jīng)濟發(fā)展，是國家經(jīng)濟發(fā)展到一定高度的結(jié)果。

作者簡介：刁在明 ;男 ;1964年4月生 ;山東高青人 ;高級經(jīng)濟師;工作單位：勝利油田勝東管理中心。