摘要：黨的十八大報(bào)告中提出“建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”，近期國(guó)家連續(xù)出臺(tái)針對(duì)綠色建筑的扶持政策，提出對(duì)開發(fā)企業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)貼、對(duì)購(gòu)房者給予房貸利率優(yōu)惠等。然而，在中國(guó)綠色建筑領(lǐng)域，尤其是綠色住宅發(fā)展仍處于起步階段，有人認(rèn)為，前期成本較高、技術(shù)要求專業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套薄弱，是綠色住宅目前發(fā)展較慢的主要原因。隨著政策扶持以及宣傳力度的加大，社會(huì)對(duì)節(jié)能、低碳、綠色、環(huán)保理念日益增強(qiáng)，綠色住宅是未來房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)。本文首先概述了綠色住宅的概念和特征，然后分析了其優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，最后針對(duì)推行綠色住宅的劣勢(shì)給出了相關(guān)建議，以此促進(jìn)我國(guó)綠色住宅的長(zhǎng)期發(fā)展。

關(guān)鍵詞：綠色住宅;戰(zhàn)略;節(jié)能降耗

一、綠色住宅的概念及特征

綠色住宅小區(qū)是指人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，它實(shí)現(xiàn)了自然和技術(shù)的恰當(dāng)融合，避免了因?yàn)槿藶榈淖匀粸?zāi)害和生態(tài)破壞對(duì)人們生存環(huán)境的破壞，實(shí)現(xiàn)了各種資源的優(yōu)化配置，從而營(yíng)造出一種以人為本為理念，以“綠色”經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，“綠色”人居為內(nèi)涵的生態(tài)建筑體系。綠色住宅小區(qū)具有以下典型特征：第一，高效益的循環(huán)轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。綠色住宅小區(qū)將環(huán)保理念和可持續(xù)發(fā)展理念貫徹其中，利用先進(jìn)的高新技術(shù)實(shí)現(xiàn)了物質(zhì)與能量的轉(zhuǎn)化和升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)了滿足了消費(fèi)需求的同時(shí)，又保護(hù)了生態(tài)環(huán)境的雙贏，也實(shí)現(xiàn)了資源和能源的有效循環(huán)利用。第二，高質(zhì)量的環(huán)境系統(tǒng)。和傳統(tǒng)的住宅小區(qū)相比，綠色住宅小區(qū)有效地實(shí)現(xiàn)了環(huán)境的綠色化和優(yōu)美化。對(duì)小區(qū)的各種污染以及廢棄物，能夠分類處理防治，從而使各項(xiàng)環(huán)境指標(biāo)和指數(shù)達(dá)到適合人類居住標(biāo)準(zhǔn)。第三，多功能、全面化的綠化系統(tǒng)。綠色住宅小區(qū)不僅實(shí)現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境的綠色化，更實(shí)現(xiàn)了生活設(shè)施的便利化，點(diǎn)線面的全套化配套設(shè)施，方便的生活設(shè)施形成了一個(gè)現(xiàn)代綠化網(wǎng)絡(luò)，給小區(qū)居民提供了生活、娛樂、休閑住宅的優(yōu)雅場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)了全范圍的網(wǎng)絡(luò)覆蓋。第四，高技術(shù)的管理水平系統(tǒng)。綠色住宅小區(qū)是一個(gè)整體的系統(tǒng)，需要各方面功能的資源整合，只有加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理、環(huán)境保護(hù)和治安防災(zāi)等各方面功能的整合利用，才能保證資源的優(yōu)化配置，最大限度地促進(jìn)人與自然、人與生態(tài)環(huán)境的健康和諧。高水平的管理實(shí)現(xiàn)了綠色住宅小區(qū)的統(tǒng)一化和個(gè)性化的協(xié)調(diào)，使得各項(xiàng)功能井井有條地運(yùn)行發(fā)展，形成了一個(gè)完備的高效率系統(tǒng)。

二、我國(guó)綠色住宅發(fā)展的戰(zhàn)略分析

（一）我國(guó)推行綠色住宅的優(yōu)勢(shì)分析

1、綠色住宅帶來的良好社會(huì)效益

和傳統(tǒng)的住宅相比，綠色住宅的優(yōu)勢(shì)在于其充分利用了可再生資源，在很大程度上改變了我國(guó)傳統(tǒng)住宅的能源結(jié)構(gòu)利用，進(jìn)一步為居民提供了健康、舒適、節(jié)能、低碳的綠色居住環(huán)境。例如萬科集團(tuán)開發(fā)的綠色住宅，它在能源消耗方面有著較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，每平方米每年能夠節(jié)約32公斤的煤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通住宅節(jié)能效果。就目前來看，萬科集團(tuán)已經(jīng)致力于對(duì)綠色住宅的開發(fā)，截至目前為止已經(jīng)開發(fā)了200多萬平方米的建筑面積的綠色住宅，按照每平方米每年節(jié)約32公斤煤來算，這200多萬平方米的綠色住宅每年可以節(jié)約6.4萬噸煤，在很大程度上降低了住宅的能源消耗。除此之外，綠色住宅主要采用的是新型環(huán)保建筑材料，比如植物纖維輕質(zhì)隔墻條板、聚氨醋保溫板和礦棉吸音板等，進(jìn)一步降低了對(duì)非環(huán)保建筑材料的使用率，減少了對(duì)環(huán)境污染。

2、綠色住宅全生命周期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益顯著

從整個(gè)項(xiàng)目生命周期的成本費(fèi)用來看，綠色住宅的初始投入要高于普通住宅，因?yàn)榫G色住宅的成本增量是客觀存在的，不過從目前來看，這種成本費(fèi)用呈現(xiàn)出逐漸下降的趨勢(shì)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查研究顯示，和2015年相比，2017年的成本增量降低了20%左右，并且隨著我國(guó)科研技術(shù)水平的不斷提高，綠色住宅的成本增量將會(huì)進(jìn)一步降低。

（二）我國(guó)推行綠色住宅存在的劣勢(shì)分析

1、綠色住宅的價(jià)格、成本過高

從本質(zhì)上來說，綠色住宅建設(shè)的根本目的就是保持生態(tài)平衡、減少資源損耗，為居民提供更舒適、健康的居住環(huán)境，和傳統(tǒng)住宅相比，綠色住宅在材料上采用的新型環(huán)保建材，所以其銷售價(jià)格會(huì)比傳統(tǒng)建材要高一些。作為市場(chǎng)的主體，消費(fèi)者在購(gòu)買住宅的時(shí)候，會(huì)根據(jù)價(jià)格來進(jìn)行選擇，也就是說在同等條件下，消費(fèi)者往往會(huì)購(gòu)買價(jià)格較低的普通住宅。另外，綠色住宅給人帶來的效益非短時(shí)間就能體現(xiàn)出來的，而且還存在一定的不可預(yù)見性，而這就對(duì)綠色住宅的發(fā)展和推廣有一定的阻礙作用。

2、綠色住宅在住宅市場(chǎng)上認(rèn)可程度低

根據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，現(xiàn)階段我國(guó)綠色住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)還不夠明顯，同時(shí)加上綠色住宅還處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段，所以消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)可程度相對(duì)較低。通過分析研究，筆者得出了以下幾點(diǎn)原因：第一，我國(guó)綠色住宅發(fā)展起步較晚，雖然我國(guó)已經(jīng)推廣了綠色建筑，但是其主要集中在商業(yè)建筑和公共建筑上，在住宅建筑上還不夠普及。第二，雖然我國(guó)已經(jīng)大范圍的推廣、宣傳綠色建筑，但是反饋不明顯，其主要是因?yàn)榇蟛糠窒M(fèi)者沒有立即體驗(yàn)到綠色住宅的好處，再加上傳統(tǒng)住宅觀念的影響，使得他們對(duì)綠色消費(fèi)新觀念的接受能力受到限制。第三，在推廣方面，我國(guó)往往集中在綠色住宅節(jié)能降耗的作用上，缺乏對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的充分體現(xiàn)，而這在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠色住宅的積極性。

三、克服綠色住宅劣勢(shì)的戰(zhàn)略對(duì)策研究

（一）提高綠色住宅的市場(chǎng)認(rèn)可度

在推廣綠色住宅的過程中，企業(yè)起著至關(guān)重要的作用，它能夠?qū)⒕G色化住宅產(chǎn)業(yè)理念有效的傳播給消費(fèi)者，進(jìn)一步推動(dòng)綠色住宅的發(fā)展。而要想充分發(fā)揮傳播作用，提高綠色住宅的市場(chǎng)認(rèn)可度，企業(yè)需要做到以下幾點(diǎn)：第一，樹立可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，換言之就是為了促進(jìn)自身和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面協(xié)調(diào)發(fā)展，企業(yè)需要從消費(fèi)者需求出發(fā)，進(jìn)一步為其提供與綠色住宅相關(guān)的服務(wù)，并以此獲得利益，為自身的可持續(xù)發(fā)展提供保證。企業(yè)要積極營(yíng)造企業(yè)綠色文化，切忌盲目追求效益最大化。同時(shí)，企業(yè)管理者及內(nèi)部員工要樹立以綠色文化為基礎(chǔ)的管理理念，這樣才能開發(fā)出更多、質(zhì)量更好的綠色住宅。第二，創(chuàng)建綠色住宅品牌。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國(guó)消費(fèi)者逐漸提高對(duì)綠色住宅的重視，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也開始認(rèn)識(shí)到了綠色住宅發(fā)展的前景，不過就目前來看，我國(guó)真正開發(fā)綠色住宅的企業(yè)還是不多，沒有形成綠色住宅市場(chǎng)的規(guī)?；推放苹?。針對(duì)這種情況，企業(yè)可以創(chuàng)建屬于自己的綠色住宅品牌，并且做好品牌宣傳，以此加深綠色住宅在消費(fèi)者心中的品牌形象，提高他們的認(rèn)可度。第三，做好綠色住宅宣傳工作。在這一方面，企業(yè)可以通過各種媒體渠道進(jìn)行宣傳，充分體現(xiàn)綠色住宅的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，倡導(dǎo)消費(fèi)者綠色居住、綠色生活，進(jìn)一步改變他們的傳統(tǒng)購(gòu)房觀念，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

（二）合理降低綠色住宅價(jià)格和成本

針對(duì)當(dāng)前綠色住宅成本高的劣勢(shì)，企業(yè)可以采用合理定價(jià)的方式來增加消費(fèi)者的關(guān)注度。而如何保證定價(jià)合理的呢，在這一方面，企業(yè)可以從供需關(guān)系入手，根據(jù)推廣、普及、適用等程度來進(jìn)行合理定價(jià)，切忌走高端路線，大幅度抬高綠色住宅價(jià)格，這樣很容易降低消費(fèi)者的滿意度。除此之外，企業(yè)還需要從消費(fèi)者的角度考慮，因?yàn)椴煌后w的消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格也是不一樣的。根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，在眾多消費(fèi)者中，約有40%的人愿意出比普通住宅價(jià)格高出5%以內(nèi)的價(jià)格來購(gòu)買綠色住宅，還有21%的消費(fèi)者表示，自己能接受綠色住宅比普通住宅價(jià)格高出10%以內(nèi)，只有10%的人不愿意為購(gòu)買綠色住宅額外多花錢。綠色住宅定價(jià)必須針對(duì)消費(fèi)者的不同需求、綠色住宅成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)觀念、消費(fèi)者的收入等因素合理定價(jià)，最大限度地?cái)U(kuò)大綠色住宅在住宅市場(chǎng)中的占有率。

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陳懌珉（1990-2），男，浙江省蘭溪市人，民 族：漢 職稱：助理工程師，學(xué)歷：在讀研究生。研究方向： 土木工程 單位：湖北工業(yè)大學(xué) ，湖北省武漢市? 郵編：430068