雒玉平

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的建筑項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)前辦理手續(xù)繁瑣，開(kāi)發(fā)中施工現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題多發(fā)，并且施工周期長(zhǎng)、變數(shù)大。再加上國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)新政策的下發(fā)，制定限購(gòu)措置，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)度開(kāi)發(fā)，故而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程效益也是通過(guò)建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，施工過(guò)程中順利，最終收獲到施工結(jié)束的經(jīng)濟(jì)效益。首先保證能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的各種問(wèn)題。通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)信息的接觸與了解，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題做了深度解析，并提出合理化的建議。希望對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)順利進(jìn)行有所幫助，愿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得最終的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);施工現(xiàn)場(chǎng)管理;難點(diǎn);解決方法

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的意義

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，建筑的施工企業(yè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司屬于獨(dú)立分管的情況，開(kāi)發(fā)商首先在已經(jīng)購(gòu)買的土地上作出建筑規(guī)劃，再將具體的建設(shè)工程交給具有相關(guān)資質(zhì)等級(jí)的建筑公司進(jìn)行施工。作為建筑物原始建造的資金購(gòu)買者和建筑完成后最初擁有建筑者，建筑商的建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的利益，所以，對(duì)建筑施工方進(jìn)行有效的管理可以提高開(kāi)發(fā)商受益程度。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理有著極其重要的實(shí)際意義，同時(shí)監(jiān)督好建筑施工現(xiàn)場(chǎng)，提高建筑物的質(zhì)量等級(jí)，也是對(duì)后續(xù)購(gòu)買入住的居民人身安全與生活幸福感的保證。

二、施工現(xiàn)場(chǎng)管理難點(diǎn)分析

（一）施工進(jìn)度管理

房地產(chǎn)施工的進(jìn)度問(wèn)題會(huì)大量的浪費(fèi)時(shí)間、浪費(fèi)金錢以及消費(fèi)者的耐心，如果進(jìn)度較慢影響交房時(shí)間，在法律方面又是不小的難題。而房地產(chǎn)施工進(jìn)度拖延主要是因?yàn)橐韵略颍海?）市場(chǎng)了解不足，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工前期，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分了解，沒(méi)有執(zhí)行完整而詳細(xì)的可行性計(jì)劃，從而拖延了房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的整體進(jìn)度，或者是規(guī)劃了多個(gè)計(jì)劃性方案，也會(huì)因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)的調(diào)查不充分，所規(guī)劃的目標(biāo)不明確，事先編寫(xiě)的計(jì)劃方案的可行性低，導(dǎo)致管理不到位，拖延整個(gè)施工進(jìn)度;（2）決策機(jī)制不明確，決策機(jī)制的問(wèn)題可以直接影響著施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)管理。決策的可行性差，目標(biāo)不明確會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)成品銷售都難以成功開(kāi)展。決策問(wèn)題就是施工管理的重中之重，距離說(shuō)明，如果在施工中發(fā)生調(diào)整建設(shè)、施工事故等情況，沒(méi)有有效的管理機(jī)制下達(dá)策略，則會(huì)導(dǎo)致工程的長(zhǎng)期拖延或者停工，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，在前期準(zhǔn)備不足的情況下，決策機(jī)制就顯得尤為重要。所以在施工時(shí)不論是前期的準(zhǔn)備還是施工階段管理人員的決策都是尤為重要的，施工時(shí)管理人員的工作重心應(yīng)放在施工的關(guān)鍵點(diǎn)中，進(jìn)行細(xì)化管理，加強(qiáng)定期的監(jiān)督與檢查來(lái)控制施工的總體進(jìn)度。

（二）施工質(zhì)量管理

施工的質(zhì)量是影響利用的重要因素，現(xiàn)在很多的開(kāi)發(fā)商存在對(duì)市場(chǎng)情況了解少，決策憑借腦海中的想當(dāng)然以及以往的施工經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行，不制定完整的可行性報(bào)告。施工前期的準(zhǔn)備過(guò)少，致使管理層下達(dá)的決策可行性低，浪費(fèi)過(guò)多的時(shí)間與經(jīng)歷，并直接導(dǎo)致在施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)管理的困難性。在房地產(chǎn)施工過(guò)程中，質(zhì)量問(wèn)題存在發(fā)現(xiàn)不及時(shí)、及時(shí)不處理等情況的發(fā)生，這也是影響工程質(zhì)量的根本原因，房地產(chǎn)的施工質(zhì)量是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程施工、實(shí)際勘測(cè)等多方面的綜合，要保證并提高工程施工質(zhì)量，需要全方面的協(xié)調(diào)各個(gè)施工單位，不能在一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子，從而對(duì)影響施工質(zhì)量的不良因素進(jìn)行有效的控制。

三、提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平的有效方案

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制，促進(jìn)資源合理分配

對(duì)施工進(jìn)度的有效控制是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的基本要求，要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的控制，應(yīng)在施工管理過(guò)程中明確項(xiàng)目經(jīng)理的作用，并在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行有效的控制。施工項(xiàng)目開(kāi)始前，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)與開(kāi)發(fā)商和建筑團(tuán)隊(duì)進(jìn)行溝通，在合同允許范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)和工期規(guī)劃進(jìn)行審計(jì)整理，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后，要確認(rèn)方案的可行性，并將整個(gè)施工方案分割為多個(gè)建設(shè)模塊，將各個(gè)模塊的交付期標(biāo)記為工程節(jié)點(diǎn)，在每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目做好基本的控制管理，保障施工人員嚴(yán)格遵守工程設(shè)計(jì)周期進(jìn)行作業(yè)。在整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，應(yīng)注重對(duì)各環(huán)節(jié)的控制和協(xié)調(diào)，并對(duì)誤差進(jìn)行調(diào)整;協(xié)調(diào)的作用在于對(duì)整個(gè)參與施工過(guò)程的多個(gè)部門和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效的溝通和管理，進(jìn)而避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)各部門資源的合理分配。組織管理的重要性在于促使施工管理現(xiàn)場(chǎng)的分工明確，避免因涉及部門過(guò)多導(dǎo)致的管理混亂，通過(guò)制定周密的管理計(jì)劃，使施工企業(yè)脫離粗放化管理局面，加快落實(shí)質(zhì)量管控，保障施工項(xiàng)目按期角度，將施工項(xiàng)目進(jìn)度控制上升到一個(gè)新的層次。

（三）有效規(guī)劃工程項(xiàng)目資金，降低造價(jià)成本

工程造價(jià)控制一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)，做好工程造價(jià)的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，嚴(yán)格限制因管理疏忽導(dǎo)致的設(shè)計(jì)方案變更，這要求施工管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開(kāi)始前對(duì)施工圖進(jìn)行全面的審核，詳細(xì)勘察現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境，對(duì)方案的可行性做好調(diào)研，選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而避免項(xiàng)目進(jìn)入施工后，由于各種主觀或客觀原因使房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的被動(dòng)修改，由于工程設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致造價(jià)的變更和管理混亂，導(dǎo)致造價(jià)成本難以受到有效控制，需要在項(xiàng)目經(jīng)理和造價(jià)管理人員的共同控制下對(duì)方案變更進(jìn)行管理;（2）一旦需要進(jìn)行方案變更，務(wù)必在項(xiàng)目經(jīng)理、開(kāi)發(fā)商、工程監(jiān)理人員的共同參與下進(jìn)行，進(jìn)而使工程項(xiàng)目變更具備統(tǒng)一性，為項(xiàng)目資金調(diào)整預(yù)留余地。

（三）提升施工管理人員專業(yè)能力，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)在項(xiàng)目完全專業(yè)化的情況下完成，不僅需要施工人員具備高水平的專業(yè)施工工藝和技能，同時(shí)對(duì)施工管理人員的綜合素質(zhì)提出了較高的要求，對(duì)施工管理人員而言，不僅需要具備專業(yè)的管理學(xué)理論儲(chǔ)備，使其對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的各部門進(jìn)行有效的溝通與協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的合理調(diào)配和控制，同時(shí)施工管理人員要具備一定的施工技術(shù)，使其分擔(dān)適當(dāng)?shù)募夹g(shù)管理職能，在施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行必要的指導(dǎo)，以保障施工質(zhì)量與工程進(jìn)度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期舉行能力測(cè)試與培訓(xùn)活動(dòng)，檢驗(yàn)施工管理人員專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)整體專業(yè)化程度。

（四）做好節(jié)點(diǎn)控制，提高施工進(jìn)度

所有的工程項(xiàng)目做好節(jié)點(diǎn)計(jì)劃都可以很大程度上減少不必要的浪費(fèi)。方便管理人員更好的管理項(xiàng)目工程的進(jìn)行程度。因此提高建設(shè)計(jì)劃的管理可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的粗放性管理進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)細(xì)致化的管理轉(zhuǎn)變，是一種有效提升工作效率的管理方式。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，要事先根據(jù)施工環(huán)境做好具體的計(jì)劃，對(duì)施工的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行擬定和預(yù)測(cè)，按照計(jì)劃對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，避免拖沓周期，浪費(fèi)資源的情況發(fā)生。并且由于施工現(xiàn)場(chǎng)的影響因素很多，做好應(yīng)急預(yù)案也是很重要的，盡最大可能保證施工周期的如約進(jìn)行。管理人員也要對(duì)每天的施工情況進(jìn)行必要的檢查和記錄，并安排好下一個(gè)工作日的計(jì)劃和施工進(jìn)度，嚴(yán)格控制好工程的進(jìn)度。這些計(jì)劃的設(shè)定都是根據(jù)實(shí)際施工的情況以及施工的勞動(dòng)資源進(jìn)行的分配和調(diào)整，所以施工工程的節(jié)點(diǎn)設(shè)置也要和前期的整體的工程計(jì)劃緊密聯(lián)系。

四、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，現(xiàn)場(chǎng)的施工管理是一項(xiàng)十分艱難又十分重要的系統(tǒng)化工作，對(duì)于整個(gè)工程的建設(shè)有著不可忽視的重要作用。為了更好的管理施工現(xiàn)場(chǎng)的工作進(jìn)度，就一定不要忽視管理工作的復(fù)雜性與多樣性，只有了解清楚管理工作的特點(diǎn)，才能系統(tǒng)合理的安排具體工作內(nèi)容，從而保證工程的順利進(jìn)行。

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