肖倩

摘? ?要：城市化發(fā)展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大，城市土地盤活存量就成為當(dāng)前城市發(fā)展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學(xué)化開發(fā)土地資源，還有利于符合城市發(fā)展用地需求。本文首先分析了廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況，其次，針對(duì)城市存量土地利用亟待解決的問題，結(jié)合多年的經(jīng)驗(yàn)，提出了一系列可提高城市土地盤活存量的相應(yīng)途徑。

關(guān)鍵詞：城市土地? 盤活? 存量

中圖分類號(hào)：F293.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-098X（2019）05（b）-0243-02

城市的迅猛發(fā)展需要土地來作為支撐，必然會(huì)消耗大量的土地資源，而黨中央、國務(wù)院多次出臺(tái)相關(guān)政策來強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決守住18億畝耕地的紅線不動(dòng)搖”，這也使得城市用地的增量空間逐年減小，城市化發(fā)展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大。所以，城市土地盤活存量就成為當(dāng)前城市發(fā)展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學(xué)化開發(fā)土地資源，還有利于符合城市發(fā)展用地需求。本文以廣西南丹縣為例，就城市土地盤活存量進(jìn)行思考和探索。

1? 廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況

2012年至2016年，南丹縣獲廣西壯族自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)征收及農(nóng)轉(zhuǎn)用項(xiàng)目（批次及單獨(dú)選址項(xiàng)目）用地共計(jì)475.4078公頃，截止2017年12月20日，已完成供地385.4085公頃，供地率為81.07%。按期且超額完成了上級(jí)下達(dá)的60%的供地任務(wù)。

2017年度上級(jí)下達(dá)全縣盤活存量土地任務(wù)35公頃，截止2017年12月20日已完成供地60.7743公頃，主要用于轄區(qū)內(nèi)民生工程及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，完成率為173.64%，提前且超額完成上級(jí)下達(dá)的任務(wù)數(shù)。

在閑置土地處置方面，截至2017年12月月底，南丹縣完成土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)督辦預(yù)警項(xiàng)目1宗，已整改處置任務(wù)1宗，整改處置率達(dá)100%。落實(shí)專人負(fù)責(zé)供后監(jiān)管的巡查工作。

2? 城市存量土地利用亟待解決的問題

2.1 拆遷難度日益增大

部分被征地群眾認(rèn)為征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，不配合實(shí)施土地征收工作。同時(shí)，征地拆遷安置區(qū)“三通一平”建設(shè)時(shí)間較長，被征地群眾提出待安置區(qū)“三通一平”建設(shè)完工后，再配合實(shí)施征地，因土地未能按時(shí)交付，造成無法供地。此外，部分以劃撥方式提供土地的能源、交通、水利建設(shè)項(xiàng)目在取得農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收批準(zhǔn)文件后，項(xiàng)目建設(shè)單位不依法申請(qǐng)辦理供地手續(xù)。

2.2 土地市場疲軟

受全國土地市場疲軟的影響，部分地塊在拍賣過程中，無人參加競拍。同時(shí)，因市場環(huán)境發(fā)生變化，一些項(xiàng)目業(yè)主資金緊張，在國有土地掛牌過程中，不報(bào)名參加土地掛牌工作，造成地塊流掛。

2.3 難以及時(shí)按原方案供地

項(xiàng)目因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，無法及時(shí)按原方案供地。

3? 提高城市土地盤活存量的相應(yīng)途徑

3.1 領(lǐng)導(dǎo)重視，落實(shí)責(zé)任

各地人民政府均要高度重視批而未供土地與閑置土地清理處置工作，組織相關(guān)部門召開專題會(huì)議討論研究當(dāng)前存量土地供地率低的問題，提出解決的辦法和措施。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來制定批而未供與閑置土地專項(xiàng)清理工作實(shí)施方案等政策措施，對(duì)批而未供土地專項(xiàng)清理工作進(jìn)行部署，對(duì)存量土地交易市場進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化、合理化，最大限度地將存量土地潛力進(jìn)行有效挖掘，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，確保工作順利開展。這樣一來，城市土地盤活存量就可由原來的粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型發(fā)展。與此同時(shí)，全面徹查土地開發(fā)利用現(xiàn)狀、合同履約情況、土地閑置時(shí)間及原因等，建立閑置和低效用地清理臺(tái)賬，形成閑置和低效用地分布圖，做到臺(tái)賬、圖斑、實(shí)地“三統(tǒng)一”，確保全域覆蓋，不留盲區(qū)，清理結(jié)果全面、準(zhǔn)確。

3.2 提高思想站位，開拓創(chuàng)新

要將提高思想站位作為做好土地管理、盤活閑置土地和閑置資產(chǎn)的邏輯關(guān)口，深層次剖析、梳理問題，找到少數(shù)干部職工在土地管理和違法用地整改中存在的“思想病”，并組織土地、規(guī)劃等相關(guān)部門，進(jìn)行一場深刻的思想革命，徹底破除土地管理中存在的錯(cuò)誤觀念，全面改變小視野、短視線、偏視覺，進(jìn)一步端正了思想、提高了認(rèn)識(shí)。

3.3 統(tǒng)籌規(guī)劃，有序供地

各地人民政府應(yīng)該組織自然資源管理部門、城市規(guī)劃管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等單位來對(duì)城區(qū)內(nèi)的土地使用情況開展總體規(guī)劃，以自然資源管理部門為主，以便能夠更有效、更合理地開展土地規(guī)劃。務(wù)必要結(jié)合當(dāng)前城市的發(fā)展情況來對(duì)年度土地供應(yīng)計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃來予以制定，若土地被納入到年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，那么任何人均不可私自開發(fā)、擴(kuò)建、改建，國有土地使用權(quán)的出讓一定要嚴(yán)格執(zhí)行“四個(gè)統(tǒng)一”，分別是統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一儲(chǔ)備。而處于城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地利用一定要體現(xiàn)出規(guī)劃的作用，符合城市的可持續(xù)性發(fā)展需要。以廣西南丹縣為例，提高供地率與閑置土地清理處置工作，該縣成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由分管的副縣長擔(dān)任，各相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，縣發(fā)改、財(cái)政、自然資源、住建等有關(guān)單位一名領(lǐng)導(dǎo)組成，明確部門職責(zé)，加強(qiáng)部門協(xié)作，確保工作有序推進(jìn)。同時(shí)，抽調(diào)自然資源局有關(guān)股室人員組成三個(gè)土地供應(yīng)工作小組，加強(qiáng)推進(jìn)已完成批后實(shí)施地塊的供地工作，切實(shí)提高土地供地率。

3.4 量力而行，分級(jí)儲(chǔ)備

各地可基于土地的開發(fā)價(jià)值與自身資金儲(chǔ)備情況來靈活采用相應(yīng)手段，或儲(chǔ)備方式，或收購方式，以儲(chǔ)備為主。儲(chǔ)備方式可分為三大類，分別是：（1）實(shí)物儲(chǔ)備，出資收購那些具有較大開發(fā)價(jià)值、收購成本較低的地塊，而后將其納入到國有土地儲(chǔ)備庫。（2）紅線儲(chǔ)備，一旦土地納入到紅線儲(chǔ)備，那么任何人均不可私自開發(fā)、擴(kuò)建、改建，待完成拆遷工作之后則納入到國有土地儲(chǔ)備庫。（3）信息儲(chǔ)備，其范圍包括紅線儲(chǔ)備以外的土地資源，若條件適合之后，可將其轉(zhuǎn)為實(shí)物儲(chǔ)備或紅線儲(chǔ)備。與此同時(shí)，為了能夠促進(jìn)城市土地市場實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、有序化、科學(xué)化地運(yùn)行，政府需要對(duì)土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行監(jiān)控體系進(jìn)行建立健全，尤其是要執(zhí)行完善的土地市場交易規(guī)則、土地市場進(jìn)入規(guī)則、土地市場競爭規(guī)則等，切實(shí)對(duì)各個(gè)交易主體的合法權(quán)益予以保護(hù)，若交易的土地價(jià)格大幅度低于現(xiàn)行的市場價(jià)格，那么政府要在第一時(shí)間內(nèi)予以干預(yù)，必要時(shí)還要堅(jiān)決不移地施行優(yōu)先購買權(quán)，既有利于推動(dòng)土地市場的有序發(fā)展，又有利于土地保值增值，還有利于避免出現(xiàn)土地投機(jī)行為。

3.5 全面排查，加強(qiáng)整改

全面開展批而未供排查力度，對(duì)排查出批而未供地塊制定了每宗地完成征地時(shí)間計(jì)劃和供地計(jì)劃，同時(shí)圍繞已排查批而未供地塊，要針對(duì)性的加大土地征收力度，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。廣西南丹縣立足于五點(diǎn)措施來加強(qiáng)整改，一是加大力度，對(duì)未完成征收的批次（項(xiàng)目）用地在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要及時(shí)組織力量完成征收后及時(shí)供地;二是及時(shí)對(duì)規(guī)劃調(diào)整的相關(guān)項(xiàng)目用地作出調(diào)整規(guī)劃;三是對(duì)環(huán)評(píng)不通過的項(xiàng)目督促業(yè)主進(jìn)行整改，整改通過后供地;四是以劃撥方式供地的項(xiàng)目需及時(shí)督促項(xiàng)目建設(shè)單位辦理供地手續(xù);五是加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目用地的供后監(jiān)管巡查工作力度，嚴(yán)格閑置土地處置制度，發(fā)現(xiàn)閑置行為的，立即分析原因、分類處理，確保做到及時(shí)有效節(jié)約集約用地。

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