張國卿

摘要：進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期以來，隨著改革改制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，部分國有企業(yè)原本用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公和生活等用途的房產(chǎn)閑置下來，由于國有產(chǎn)權(quán)對外轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)場交易，且在當(dāng)前市場環(huán)境下，持有房產(chǎn)比出售更為合適，為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范國有房屋資產(chǎn)管理，盤活企業(yè)閑置房屋資產(chǎn)，進(jìn)一步提高房產(chǎn)資源利用效率，通過將閑置房產(chǎn)租賃處理是目前國有企業(yè)加強(qiáng)資產(chǎn)管理，盤活存量資產(chǎn)，規(guī)范資產(chǎn)處置行為，提高資源利用效率，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，獲取收益最大化的有效方式。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè);閑置房產(chǎn);租賃管理

前言：閑置房產(chǎn)不僅增加了企業(yè)在物業(yè)管理上的工作量，同時(shí)還增加不必要的維護(hù)、修繕成本，還帶來了一定程度上的安全隱患，自《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》和財(cái)政部《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定的頒布以來，從確保國有集體資產(chǎn)保值增值，提高經(jīng)營效益，促進(jìn)廉政建設(shè)，確保國有資產(chǎn)維護(hù)的安全性出發(fā)，同時(shí)為更好地規(guī)范和完善行政事業(yè)單位和國有集體企業(yè)資產(chǎn)物業(yè)租賃行為等管理思路指導(dǎo)下，通過市場化運(yùn)作手段將國有企業(yè)的閑置房產(chǎn)對外出租是促使國有資產(chǎn)保值增值盤活利用的較好方式。本文就國有企業(yè)閑置房產(chǎn)的租賃管理和風(fēng)險(xiǎn)管理提出幾點(diǎn)建議。

1.閑置房產(chǎn)租賃管理的策略

1.1對項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位

按閑置房產(chǎn)所屬區(qū)域的不同進(jìn)行前期的判斷與分析定位工作，區(qū)域位置決定租賃價(jià)格，根據(jù)地理位置和環(huán)境的不同分為幾大區(qū)域，其一是位于商業(yè)繁榮，人口稠密，交通便利的城市或縣城的中心熱鬧繁華的商業(yè)地帶;其二是次于城市或縣城中心，但屬于政府著重打造或是近年形成的新的商業(yè)分類市場，雖比不上鬧市中心的繁華，但也交通方便，被社會廣泛認(rèn)可的區(qū)域;其三是城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，電商物流中心，高校片區(qū)以及各大汽車站高鐵站等;其四為城市或縣城的延伸路線以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地帶等區(qū)域。

1.2進(jìn)行精確定價(jià)

對閑置房產(chǎn)有了精準(zhǔn)的定位之后，就要安排相關(guān)的專業(yè)人員針對房產(chǎn)所屬區(qū)域周圍的房屋租賃市場進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查與閑置房產(chǎn)大體結(jié)構(gòu)面積相似的市場租金價(jià)格，具體到物業(yè)管理費(fèi)，停車位情況，相關(guān)的費(fèi)用等，根據(jù)周邊房地產(chǎn)租賃市場調(diào)查數(shù)據(jù)，進(jìn)行精準(zhǔn)測算和橫向比較，在充分考慮資產(chǎn)價(jià)值和物業(yè)服務(wù)成本等因素的基礎(chǔ)上，初步擬定項(xiàng)目對外租賃價(jià)格，并呈報(bào)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)供決策參考。

1.3對合作伙伴的選擇

選擇合適的途徑將房產(chǎn)項(xiàng)目對外出租的信息傳播出去，首先要遵循公開化，透明化的原則，一是可以通過利用廣播電視媒體投放廣告的形式，二是可以積極利用新媒體如微博、抖音、快手、微信公眾號等定時(shí)推送，還可以采用網(wǎng)上公開招標(biāo)的形式，以及群發(fā)短信，公司電子滾動(dòng)廣告屏和朋友圈等多種形式廣而告之，通過各種方式使社會各界人士知曉招租信息，并積極尋找有意向合作的優(yōu)質(zhì)客戶，如銀行新建網(wǎng)點(diǎn)、保險(xiǎn)公司、信用卡中心等有保障、有信用、會經(jīng)營的股份公司或民營公司。對有意向看房的單位或個(gè)人建立客戶數(shù)據(jù)，安排專門的人員將項(xiàng)目詳細(xì)情況如結(jié)構(gòu)布局，建筑面積，物業(yè)設(shè)施，出租價(jià)格等做出詳細(xì)的介紹，對雙方需要履行的義務(wù)等一一說明，為進(jìn)一步的合作奠定基礎(chǔ)。

1.4誠信合作，完善合同文本

租賃雙方本著誠信合作的原則，對租賃條款涉及的租金、期限、付款方式、違約條款等開誠布公重點(diǎn)討論，企業(yè)首先規(guī)范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本并完善合同條款，將能夠預(yù)計(jì)到的情況盡可能在合同中全面體現(xiàn)出來，同時(shí)為了出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象，要杜絕與租賃無關(guān)的合作，拒絕以其它條件代抵租金，為嚴(yán)防腐敗和暗箱操作，要對項(xiàng)目參與人員簽訂“廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防控責(zé)任書”。

1.5定期回訪，合作共贏

本著合作雙方自愿、平等、互利的原則，按照合同約定的條款，明確雙方行使的權(quán)利和履行義的務(wù)，加強(qiáng)合同約束，明確具體項(xiàng)目執(zhí)行責(zé)任人對租賃項(xiàng)目進(jìn)行定期回訪，及明了解租戶的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顟B(tài)，保證項(xiàng)目各項(xiàng)物業(yè)功能正常使用，防止租戶找理由延遲或拖欠租金，對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)層，避免租戶欠費(fèi)給企業(yè)造成損失;在提供方便，減少摩擦，有償服務(wù)的前提下，為優(yōu)質(zhì)的租方提供質(zhì)量良好的經(jīng)營平臺和滿意的物業(yè)服務(wù)，也可根據(jù)現(xiàn)場物業(yè)實(shí)際情況，采取必要的延伸服務(wù)和正面激勵(lì)措施，相敬相容，精誠合作，建立良好的租賃友誼;對違反合同約定，逾期不交納費(fèi)用的租房，要及時(shí)清退，并訴諸法律程序，將企業(yè)損失降至最低。

1.6安全生產(chǎn)與應(yīng)急預(yù)案

將安全生產(chǎn)作為合同的一部分，對用電安全，經(jīng)營范圍等做出明確規(guī)定，租戶入場裝修時(shí)不得擅自破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，違章搭建，不得從事與經(jīng)營范圍無關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，并要建立起安全生產(chǎn)管理員聯(lián)系制度，建立應(yīng)急防火、防盜、防爆、防災(zāi)等應(yīng)急方案，定期與租戶進(jìn)行安全溝通，強(qiáng)調(diào)安全生產(chǎn)的重要性，將風(fēng)險(xiǎn)隱患控制到最低。

2.房產(chǎn)租賃的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

2.1加強(qiáng)內(nèi)部管理

房產(chǎn)租賃管理是項(xiàng)系統(tǒng)工程，從流程、臺賬、監(jiān)督等三方面進(jìn)行系統(tǒng)管理;企業(yè)內(nèi)部首先要建立相應(yīng)的內(nèi)控制度，根據(jù)實(shí)際情況將租賃范圍、用途、價(jià)格、租金、押金、履約保證金等編制成租賃計(jì)劃，制作移交清單;保留好與承租方的談判書面記錄，簽訂相應(yīng)的廉潔從業(yè)責(zé)任書、安全協(xié)議等附件，進(jìn)一步加強(qiáng)合同主體審查，重點(diǎn)在承租人的資信和履約能力調(diào)查，簽約時(shí)可要求承租人提供相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表。要保證標(biāo)準(zhǔn)合同使用率、合同的送審率、法律財(cái)務(wù)部門的審核率全面達(dá)標(biāo);同時(shí)要做好合同的解除權(quán);租賃結(jié)束收回房產(chǎn)時(shí)先根據(jù)清單核實(shí)相關(guān)內(nèi)容，將原移交清單與承租人編制的移交清單進(jìn)行比對，然后雙方當(dāng)面進(jìn)行實(shí)物清點(diǎn)、驗(yàn)收或試運(yùn)行;臺賬管理方面要建立承租人的相關(guān)檔案，如租金收取情況，租金支付記錄等信息檔案。

2.2建立風(fēng)險(xiǎn)識別與防控體系

定期對出租房地產(chǎn)進(jìn)行查驗(yàn)，從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的環(huán)節(jié)或領(lǐng)域等角度出發(fā)，監(jiān)督承租人按合同約定使用租賃房地產(chǎn)，記錄查驗(yàn)過程和結(jié)果，對發(fā)現(xiàn)的異常情況和存在安全隱患和違法違章活動(dòng)及時(shí)提出整改要求，責(zé)令承租單位整改或及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要采取補(bǔ)救措施或是及時(shí)終止租賃合同。

結(jié)束語：國有企業(yè)閑置房產(chǎn)租賃是一種基于市場化管理的新思路，對確保最大程度地保障國有資產(chǎn)的安全運(yùn)行和保值增值具有重要意義，企業(yè)根據(jù)體制機(jī)制的變化，及時(shí)修制定相應(yīng)的管理制度、流程，規(guī)范企業(yè)管理部門及各單位的管理職責(zé)，積極拓展思路，拓展盤活資產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)效的渠道，激發(fā)面向社會進(jìn)行租賃、合資、融資經(jīng)營業(yè)務(wù)的積極性;同時(shí)能有效的防止企業(yè)國有資產(chǎn)流失，杜絕國有資產(chǎn)被變相私租私用現(xiàn)象的發(fā)生，更好的提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，為企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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