麥婉華

歷經(jīng)多年的經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和城市品質(zhì)的提升也提出了更高的要求。廣州黃埔持續(xù)提升城市品質(zhì)，首創(chuàng)“城市更新10條”政策 ，推進(jìn)“三舊”項(xiàng)目多模式改造，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔城市更新經(jīng)驗(yàn)”。

在廣州市黃埔區(qū)茅崗村坑田大街32號(hào)，一座座新徽派園林別墅拔地而起，中央停車場(chǎng)、中央休憩區(qū)、私家別院一應(yīng)俱全。然而，這里并不是高檔別墅居住區(qū)，而是被稱為“魚(yú)珠智谷”產(chǎn)業(yè)園的辦公區(qū)。在忙碌工作的秋日午后，職員可閑飲茶一杯，暢吟詩(shī)一首，如此輕松、愉悅的辦公氛圍是在廣州第二CBD黃埔板塊中是少有的。被打造得如此恬靜舒適，人們很難想象此處本來(lái)只是一個(gè)老舊的倉(cāng)庫(kù)區(qū)域。

魚(yú)珠智谷產(chǎn)業(yè)園原為興華舊倉(cāng)庫(kù)。原興華舊倉(cāng)庫(kù)地面大部分未經(jīng)過(guò)硬化，且排水溝堵塞，每逢雨季積水成河且無(wú)法排泄，嚴(yán)重影響了附近居民的正常生活。且原倉(cāng)庫(kù)的鐵皮屋面是用簡(jiǎn)單的鋼鐵搭建，因使用年限久遠(yuǎn)大部分閑置，倉(cāng)庫(kù)外墻及屋頂破裂鑒。

負(fù)責(zé)管理魚(yú)珠智谷的廣州泓橋科技園管理有限公司服務(wù)中心副總監(jiān)陳絢告訴《小康》記者，改造過(guò)后，園區(qū)建筑為連體別墅辦公、普通辦公寫(xiě)字樓兩種類別，以GOOGLE、FACEBOOK等世界著名的網(wǎng)絡(luò)公司其創(chuàng)意、生態(tài)式空間設(shè)計(jì)為參照。建筑特色顯著，辦公獨(dú)立性高，與廣州珠江新城等區(qū)域?qū)懽謽清e(cuò)位發(fā)展，適合承載電商、科創(chuàng)文創(chuàng)辦公、品牌展示，形成符合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代年輕人需求的互動(dòng)、多變、復(fù)合、商務(wù)、休閑、社交為主題的辦公需求。

截至目前，園區(qū)的改造和運(yùn)營(yíng)歷時(shí)5年，從改造前的“村民零收入、零稅收貢獻(xiàn)，環(huán)境臟亂差”到改造后的“貢獻(xiàn)GDP、貢獻(xiàn)就業(yè)、貢獻(xiàn)稅收、形成新業(yè)態(tài)、增加村民收入、提升村居環(huán)境”，村民、園區(qū)、政府多方受益，小小的村集體物業(yè)改造項(xiàng)目引發(fā)區(qū)域發(fā)展的“蝶變效應(yīng)”，僅4萬(wàn)平方米的園區(qū)創(chuàng)造年產(chǎn)值20億元，單位“畝產(chǎn)”處于全省頂尖水平。

從廢舊倉(cāng)庫(kù)變?yōu)閷?duì)標(biāo)硅谷的別墅式辦公區(qū)，魚(yú)珠智谷產(chǎn)業(yè)園改造成功案例正是城市更新的黃埔樣本之一。近年來(lái)，該區(qū)的城市更新取得了階段性碩果。城市更新投資總額、已批項(xiàng)目、開(kāi)工面積等主要指標(biāo)連續(xù)5年領(lǐng)先廣州市其他行政區(qū)，連續(xù)三年在廣州市政府組織的市級(jí)“三舊”改造年度考核中排名第一。

歷經(jīng)多年的經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和城市品質(zhì)的提升也提出了更高的要求。該區(qū)持續(xù)提升城市品質(zhì)，打造國(guó)際一流的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，不斷輸出城市更新的“黃埔品牌”，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔經(jīng)驗(yàn)”。

首創(chuàng)“城市更新10條”政策

9月10日，廣州市黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)向外界發(fā)布《廣州市黃埔區(qū) 廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)工作的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱“城市更新10條”）?！俺鞘懈?0條”首創(chuàng)城市更新項(xiàng)目負(fù)面清單、試行容缺審批、“村規(guī)民約”約束力等。

作為全國(guó)首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，黃埔繼近日廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》之后推出“城市更新10條”，聚焦“快批、快拆、快建”，將進(jìn)一步把城市更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有機(jī)結(jié)合，全面激發(fā)老城市新活力，打造宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，以高品位的城市發(fā)展促進(jìn)高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

“2018年9月，經(jīng)省政府同意批準(zhǔn)我區(qū)開(kāi)展省‘三舊改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，試點(diǎn)期限為2018年至2020年。成為試點(diǎn)后，我區(qū)的城市更新工作可以用‘征程萬(wàn)里風(fēng)正勁，重任千鈞再奮蹄來(lái)形容?！睆V州開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委委員、管委會(huì)副主任黃東作黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新總體情況介紹時(shí)表示。

據(jù)了解，此次出臺(tái)的“城市更新10條”是黃埔城市更新“1+3+N”政策體系的“1”主文件，全文共“10條”，內(nèi)容由“強(qiáng)化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“嚴(yán)格監(jiān)管”四個(gè)板塊組成。

“城市更新10條”按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”的原則，旨在推動(dòng)全區(qū)城市更新工作從“全面鋪開(kāi)”向“有促有控”轉(zhuǎn)變、從“改差補(bǔ)缺”向“品質(zhì)打造”轉(zhuǎn)變、從“追求速度”向“保質(zhì)提效”轉(zhuǎn)變、從“拆建為主”向“多措并舉”轉(zhuǎn)變。

廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局局長(zhǎng)侯奔介紹，該區(qū)重點(diǎn)圍繞理順更新頂層設(shè)計(jì)、優(yōu)化低效用地處置、創(chuàng)新更新改造模式、實(shí)現(xiàn)簽約拆遷前置、再造審批服務(wù)流程等方面，編制了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)工作的若干措施》（即“城市更新10條”）。與此同時(shí)，在接通省市城市更新政策“最后一公里”，推動(dòng)工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管控方面作出了有益探索。歸納起來(lái)就是兩個(gè)“明確”和兩個(gè)“實(shí)現(xiàn)”——明確“改什么”、“管什么”，實(shí)現(xiàn)“改得動(dòng)”、“改得快”。

在“改什么”方面，首創(chuàng)城市更新項(xiàng)目負(fù)面清單，提出按季度開(kāi)展區(qū)城市更新年度計(jì)劃編報(bào)，重點(diǎn)項(xiàng)目隨時(shí)申報(bào)，有效破解改造項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻缺失、城市更新年度計(jì)劃跟不上政府重大決策等問(wèn)題。允許“商改商”等類型項(xiàng)目參照舊廠改造政策執(zhí)行，有效破解該類項(xiàng)目升級(jí)改造目前沒(méi)有政策依據(jù)的問(wèn)題。

在“管什么”方面，對(duì)極少數(shù)被拆遷人為謀求不當(dāng)利益阻撓拆遷損害大多數(shù)被拆遷人利益的行為，村集體可制訂符合實(shí)際的“村規(guī)民約”對(duì)其采取必要的處置措施。強(qiáng)化“資金與信用、進(jìn)度與效益、公配和產(chǎn)業(yè)”等內(nèi)容的全流程監(jiān)管。

在“改得動(dòng)”方面，試行整地塊、整村納入標(biāo)圖建庫(kù)，允許用地空間騰挪整合、土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換、留用地或預(yù)支留用地按政策納入舊村改造，有效破解舊村改造項(xiàng)目土地零散整合難，動(dòng)力不足拆遷難，項(xiàng)目資金平衡難等問(wèn)題。

在“改得快”方面，試行舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案“先簽約、后批復(fù)”。建設(shè)審批環(huán)節(jié)“流程再造”，試行容缺并聯(lián)審批，從現(xiàn)行審批流程60項(xiàng)壓縮為3項(xiàng)，審批時(shí)間最快將從1年半壓縮到3個(gè)月。

城市更新10條“十個(gè)一”

在總結(jié)高度城市化地區(qū)的改造科學(xué)規(guī)律，并梳理需要體制改革和政策創(chuàng)新以解決的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)結(jié)合多年來(lái)的探索經(jīng)驗(yàn)，“城市更新10條”應(yīng)運(yùn)而生?？v覽“城市更新10條”的亮點(diǎn)，其中蘊(yùn)藏著“十個(gè)一”：

一是搭建“一個(gè)架構(gòu)”。創(chuàng)新成立以市委常委、區(qū)委書(shū)記為組長(zhǎng)的區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組、設(shè)立區(qū)城市更新規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)、保留全市僅有的區(qū)級(jí)城市更新局，形成科學(xué)完善的區(qū)級(jí)城市更新管理架構(gòu)。

二是繪好“一張藍(lán)圖”。編制全區(qū)城市更新總體規(guī)劃，緊緊圍繞建設(shè)粵港澳大灣區(qū)的“綱”，重點(diǎn)推進(jìn)開(kāi)創(chuàng)大道、廣汕路、黃埔東路、九龍大道沿線等重點(diǎn)區(qū)域的“三舊”改造，形成中新廣州知識(shí)城、廣州科學(xué)城、黃埔港、廣州國(guó)際生物島“四片聯(lián)動(dòng)”的城市更新藍(lán)圖。

三是列明“一份清單”。首創(chuàng)城市更新項(xiàng)目負(fù)面清單管理機(jī)制，優(yōu)化目標(biāo)導(dǎo)向的年度計(jì)劃管理體制，對(duì)改造條件不符合國(guó)土空間總體規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃中的強(qiáng)制控制要求的項(xiàng)目納入負(fù)面清單管理，不予列入實(shí)施計(jì)劃。

四是整合“一片空間土地”。鼓勵(lì)重點(diǎn)區(qū)域連片成片改造，試行整地塊、整村納入標(biāo)圖建庫(kù);允許用地空間騰挪整合、土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換、留用地或預(yù)支留用地按政策條件納入舊村改造。

五是制定“一本地價(jià)”。試行舊村改造項(xiàng)目全區(qū)域網(wǎng)格化基準(zhǔn)融資樓面地價(jià)公示制度，統(tǒng)一編制全區(qū)網(wǎng)格化舊村改造融資樓面地價(jià)報(bào)告，以自然村為單位確定參考價(jià)格，作為各項(xiàng)目編制改造實(shí)施方案的依據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整，并向社會(huì)公布。

六是新增“一種模式”。允許產(chǎn)權(quán)單一的“商改商”等類型項(xiàng)目參照舊廠改造政策執(zhí)行，鼓勵(lì)低效物業(yè)加快升級(jí)改造。

七是明確“一種標(biāo)準(zhǔn)”。編制全區(qū)各片區(qū)舊村改造拆遷安置補(bǔ)償方案統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模板，作為規(guī)范性文件和各項(xiàng)目編制拆遷安置補(bǔ)償方案的依據(jù)，避免惡性攀比現(xiàn)象。

八是優(yōu)化“一套程序”。建立城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案和控調(diào)方案審查專家票決制和審議“二合一”推進(jìn)機(jī)制;試行舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案“先簽約、后批復(fù)”;按“靈活分片、動(dòng)態(tài)調(diào)整”的原則，優(yōu)先將涉及重點(diǎn)拆違整治和復(fù)建安置物業(yè)、公建配套設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的地塊劃入先行實(shí)施片區(qū)，實(shí)現(xiàn)“簽一片、拆一片、建一片”;對(duì)城市更新項(xiàng)目的建設(shè)審批環(huán)節(jié)實(shí)施“流程再造”，試行并聯(lián)審批、容缺審批。

九是兌現(xiàn)“一次獎(jiǎng)勵(lì)”。將“三舊”改造獎(jiǎng)勵(lì)用地指標(biāo)分配與拆遷進(jìn)度緊密掛鉤，區(qū)城市更新部門(mén)根據(jù)當(dāng)年計(jì)劃新增改造和完成改造的面積規(guī)模，可預(yù)支50%“三舊”改造獎(jiǎng)勵(lì)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，區(qū)城市更新部門(mén)按季度經(jīng)市政府向省自然資源廳申請(qǐng)，按季度向省自然資源廳申請(qǐng)預(yù)支50%“三舊”改造獎(jiǎng)勵(lì)新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先用于征拆迅速且需指標(biāo)支持的舊村改造項(xiàng)目。

十是強(qiáng)化“一起監(jiān)管”。制定“資金與信用、進(jìn)度與效益、公配與產(chǎn)業(yè)”等重要事項(xiàng)的全流程監(jiān)管措施，由區(qū)城市更新部門(mén)會(huì)同相關(guān)職能部門(mén)與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管責(zé)任和監(jiān)管內(nèi)容。對(duì)重點(diǎn)部門(mén)和重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行駐點(diǎn)監(jiān)察，防范廉政風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光監(jiān)管”。

推進(jìn)“三舊”項(xiàng)目多模式改造

來(lái)到位于黃埔區(qū)中心城區(qū)范圍的文沖村，此處已是高樓林立的小區(qū)式管理，環(huán)境整潔、舒適。小區(qū)內(nèi)，代表村中歷史的祠堂依然存在。一葉輕舟在祠堂前寬闊的水塘上漂浮，鱗次櫛比的商品房在不遠(yuǎn)處交相輝映。如此的景象可謂是嶺南水鄉(xiāng)與現(xiàn)代建筑的完美結(jié)合。

但其實(shí)在改造之前，文沖村是廣州“城中村”的典型縮影——“臟、亂、差”，“握手樓”、“貼面樓”比比皆是，違建問(wèn)題突出、消防隱患嚴(yán)重、治安環(huán)境復(fù)雜、衛(wèi)生條件惡劣，與周圍城市建設(shè)和商業(yè)布局定位嚴(yán)重不符。

為尋求文沖可持續(xù)發(fā)展的空間和動(dòng)力，黃埔區(qū)政府和文沖社區(qū)主動(dòng)申請(qǐng)將文沖舊村改造納入廣州市城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的規(guī)劃當(dāng)中，并于2003年被廣州市列為首批城中村改造試點(diǎn)之一。于是，文沖是繼獵德、琶洲后，廣州第三個(gè)大型“城中村”改造，同時(shí)也是黃埔區(qū)首個(gè)城中村改造工程。

作為廣州市舊改的“大戶”，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)近年秉承“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市功能提升、土地節(jié)約集約”的城市更新宗旨，全力推進(jìn)舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房多種模式的項(xiàng)目改造。

在舊村改造方面，黃埔以打造2.0升級(jí)版模式為目標(biāo)，蘿峰、沙步、湯村等項(xiàng)目實(shí)施“軟硬改造”，既改善居住條件，提升公建配套，打造宜居生活社區(qū)，同時(shí)按現(xiàn)代化管理規(guī)范完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，將改造后集體物業(yè)納入全區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)與村民集體經(jīng)濟(jì)收入可持續(xù)發(fā)展的多贏局面。

以豐樂(lè)北路沿線“散亂污”整治及舊村改造項(xiàng)目為例，通過(guò)建立區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目征拆與“三舊”改造聯(lián)動(dòng)機(jī)制，半年時(shí)間內(nèi)收回69宗地塊共1020畝，拆除建筑面積約25萬(wàn)平方米，關(guān)停搬遷“散亂污”企業(yè)99家，清出低端經(jīng)營(yíng)戶183家，并推動(dòng)了姬堂社區(qū)舊村改造，啟動(dòng)了黃埔創(chuàng)新中心、灣區(qū)科創(chuàng)走廊1號(hào)等產(chǎn)業(yè)孵化器的建設(shè)。

在舊廠改造方面，注重打造新業(yè)態(tài)，從現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中衍生疊加出新環(huán)節(jié)、新鏈條、新活力。華南國(guó)際港航服務(wù)中心打造成華南區(qū)域性的港航要素聚集中心，黃埔倉(cāng)打造成“電子商務(wù)+港航服務(wù)”的雙平臺(tái)產(chǎn)業(yè)基地并引入一帶一路歐亞商貿(mào)交流合作中心。

另外，作為黃埔魚(yú)珠國(guó)際木材市場(chǎng)及魚(yú)珠物流基地舊廠改造項(xiàng)目，保利魚(yú)珠港預(yù)計(jì)總投資250億元，計(jì)劃分5年完成，項(xiàng)目總銷售額預(yù)計(jì)將達(dá)到400億元，年均銷售額約80億元，將與琶洲、廣州國(guó)際金融城構(gòu)成廣州新黃金三角，成為廣州未來(lái)發(fā)展的新引擎。

在村級(jí)工業(yè)園改造方面，確立既要“面子”又要“里子”的目標(biāo)。在歷史文化街區(qū)微改造方面，實(shí)現(xiàn)城市更新與文化傳承保護(hù)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)現(xiàn)代城區(qū)與傳統(tǒng)鄉(xiāng)愁相容共生，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)與歷史記憶相得益彰。如大力推進(jìn)長(zhǎng)洲村、深井古村微改造項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)，運(yùn)用“繡花功夫”、“針灸療法”打通古村脈絡(luò)肌理，激活傳統(tǒng)村落經(jīng)濟(jì)活力，為大學(xué)城、生物島高端人才提供創(chuàng)業(yè)、生活、文娛、休閑載體。

截至目前，全區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)總用地面積約52.52平方公里;已批復(fù)的全面改造項(xiàng)目和微改造項(xiàng)目共99個(gè)，其中全面改造項(xiàng)目44個(gè)，微改造項(xiàng)目55個(gè);而2019年新批項(xiàng)目25個(gè)，含舊村改造項(xiàng)目4個(gè)，舊廠改造項(xiàng)目7個(gè)，老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目14個(gè)。已開(kāi)工全面改造項(xiàng)目25個(gè)、微改造項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)開(kāi)工面積約675萬(wàn)平方米，竣工面積約356萬(wàn)平方米，其中竣工安置房面積75.7萬(wàn)平方米、6925套。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資640億元。

據(jù)悉，為持續(xù)強(qiáng)化政策的系統(tǒng)集成和組合效應(yīng)，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新“1+3+N”政策體系文件將陸續(xù)發(fā)布，作為政策體系全鏈條的組成之一的《廣州市黃埔區(qū) 廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新辦法》將繼“城市更新10條”之后加快推出。

同時(shí)為加強(qiáng)政策的可操作性，確保執(zhí)行效果，后續(xù)還將配套出臺(tái)《城市更新全面改造項(xiàng)目審批“流程再造”工作指引》以及相關(guān)實(shí)施細(xì)則，共同構(gòu)成完整的“1+3+N”政策體系，為黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)的“三舊”改造保駕護(hù)航，成為推動(dòng)區(qū)域城市更新從“大寫(xiě)意”邁向“工筆畫(huà)”的里程碑;為全市實(shí)現(xiàn)綜合城市功能、城市文化綜合實(shí)力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境四個(gè)方面出新出彩添薪續(xù)力，助力繪制粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的“黃埔華章”，為全省“三舊”改造提供可復(fù)制、可推廣的制度性成果。

編輯/余弘陽(yáng)