(遼寧師范大學(xué) 遼寧 大連 116029)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)[1]。近年來(lái)，國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要致力于房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃相聯(lián)系，以及消費(fèi)者對(duì)于的相關(guān)類型的房地產(chǎn)業(yè)需求問(wèn)題的研究。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已超過(guò)20年，帶動(dòng)了各行各業(yè)的迅猛發(fā)展，主要是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，投資環(huán)境等方面進(jìn)行研究。遼寧省近年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為全省的重要支柱產(chǎn)業(yè)。本文主要從房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、投資和銷售三個(gè)方面建立指標(biāo)體系，分析遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀水平和存在的問(wèn)題，并有針對(duì)性地提出調(diào)控建議，以期對(duì)未來(lái)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有借鑒意義。

二、指標(biāo)體系的建立

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源

以遼寧省14個(gè)地級(jí)市為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)來(lái)源于2018年遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒和各地級(jí)市的統(tǒng)計(jì)年鑒。

(二)建立指標(biāo)體系

根據(jù)可獲得性、科學(xué)性、全面性和代表性的原則，選取指標(biāo)，建立指標(biāo)體系如表1所示，原始數(shù)據(jù)如表2所示。

表1 指標(biāo)體系

表2 原始數(shù)據(jù)表

三、研究方法

聚類分析法是一門多元統(tǒng)計(jì)分類法，通過(guò)計(jì)算樣本間的差異程度，將所有個(gè)體的樣本進(jìn)行重新整理，作為一個(gè)類別的個(gè)體說(shuō)明它們之間相似程度高，而不同類別中的個(gè)體之間相似程度低[2]。

本文選取了14個(gè)城市的9項(xiàng)指標(biāo)，運(yùn)用SPSS19.0軟件，進(jìn)行K-means聚類。

為了消除量綱的影響，首先把表中的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)變換，公式：

Xij′=lnXij

將標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)聚類分析，利用Arc Map10.3軟件，將聚類結(jié)果反映出來(lái)，進(jìn)行綜合分析。

四、結(jié)果分析

通過(guò)對(duì)14個(gè)城市聚類分析的結(jié)果可以看出，分為四大類型區(qū)，第一類型區(qū)為高水平區(qū)，第二類型區(qū)為較高水平區(qū)，第三類型區(qū)為一般水平區(qū)，第四類型區(qū)為低水平區(qū)，如圖1。

(一)高水平區(qū)：沈陽(yáng)和大連

沈陽(yáng)和大連的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平較高，各項(xiàng)指標(biāo)均比其他城市高。兩市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為1380.8756億元，比其他12個(gè)城市的總和多472.0821億元。其中，沈陽(yáng)作為遼寧省的省會(huì)城市，而大連作為副省級(jí)城市，東北重要的沿海港口城市，兩市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅速。沈陽(yáng)與大連兩個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)處于高水平區(qū)域。

圖1 遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平分類圖

(二)較高水平區(qū)：盤錦

顯然，對(duì)聯(lián)通來(lái)說(shuō)，無(wú)論移動(dòng)采取什么策略，聯(lián)通只要采取不漲價(jià)策略都可以獲得更優(yōu)的支付。對(duì)于移動(dòng)來(lái)說(shuō)，無(wú)論聯(lián)通采取什么策略，移動(dòng)只要采取不漲價(jià)策略都可以獲得更優(yōu)的支付。這樣不漲價(jià)就是兩個(gè)公司的占優(yōu)策略，所以兩家公司都會(huì)采取不漲價(jià)策略，各獲得50的支付(50,50)。當(dāng)該博弈處于(不漲價(jià)，不漲價(jià))策略組合時(shí)，聯(lián)通和移動(dòng)都無(wú)法通過(guò)改變自己的策略來(lái)獲得更好的支付，于是博弈到達(dá)納什均衡狀態(tài)。

盤錦經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，擁有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平相比之下較高，但與沈陽(yáng)和大連的房地產(chǎn)業(yè)相比存在一定的差距。盤錦的開發(fā)投資額、土地購(gòu)置面積與費(fèi)用等指標(biāo)并不突出。但是，作為我國(guó)重要的石油、石化工業(yè)基地，是遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶重要的中心城市之一，商品房銷售面積位居全省第四，綜上盤錦的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高。

(三)一般水平區(qū)：鞍山、錦州、營(yíng)口和葫蘆島

鞍山房地產(chǎn)開發(fā)投資額均居全省第三，其他指標(biāo)不顯著，房地產(chǎn)業(yè)水平屬于一般水平區(qū)域。營(yíng)口，作為東北地區(qū)距離出海通道最近的城市，近幾年得到了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)有上升的趨勢(shì)。錦州，購(gòu)置土地面積和土地購(gòu)置費(fèi)用為一般水平區(qū)的城市中第一名，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較有利的地域條件，但其他指標(biāo)不顯著。葫蘆島，商品房施工面積居該區(qū)域第二位，商品房銷售均價(jià)為該類型區(qū)首位，但其他指標(biāo)數(shù)值不明顯，因此處于一般水平類型區(qū)。

(四)低水平區(qū)：撫順、本溪、丹東、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺和朝陽(yáng)

撫順，房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)數(shù)據(jù)并不十分顯著，近年來(lái)又大力發(fā)展“沈撫同城”，雖然處于低水平類型區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好。本溪，作為工業(yè)及旅游強(qiáng)市，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展提供了有利的條件。丹東，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額、商品房施工、竣工面積均為該類型區(qū)首位，但城市人均可支配收入較低，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。阜新，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地購(gòu)置面積、商品房銷售額、銷售面積、銷售均價(jià)等指標(biāo)值均位于該類型區(qū)最后。由此可見(jiàn)，阜新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。遼陽(yáng)，土地購(gòu)置面積為為該類型區(qū)中最高，但商品房竣工面積為該類型區(qū)最低，其他房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)均不突出。鐵嶺和朝陽(yáng)的各項(xiàng)指標(biāo)均處于全省靠后位置?？傊?，該類型區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較穩(wěn)定，水平較低。

五、存在的問(wèn)題

(一)行業(yè)總體發(fā)展不平衡，地區(qū)之間有差異

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在地域差異，發(fā)展不平衡。高水平區(qū)中，沈陽(yáng)和大連的房地產(chǎn)發(fā)展水平高于其他城市。其次是較高水平區(qū)為盤錦，雖然與高水平區(qū)存在著一定差距，但地理區(qū)位存在一定優(yōu)勢(shì)，加上良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，使得房地產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。鞍山、錦州、營(yíng)口和葫蘆島這四個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平一般，發(fā)展速度較緩慢。低水平區(qū)為撫順、本溪、丹東、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺和朝陽(yáng)，這些城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度緩慢，水平較低。遼寧省內(nèi)14個(gè)地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平地域差異顯著，行業(yè)總體發(fā)展不甚平衡。

(二)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，投資市場(chǎng)不發(fā)達(dá)

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要以銀行貸款為主，債券、基金、信托等其他融資方式比較少見(jiàn)[3]。事實(shí)上，絕大部分消費(fèi)者購(gòu)買資金都是從商業(yè)銀行提取的。在這種情況下，房地產(chǎn)商人將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行，銀行將面臨更大的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，甚至有后退的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不甚活躍，投資市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)。

(三)住房保障政策不完善，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

由于地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，保障性住房建設(shè)的數(shù)量相對(duì)較少，且發(fā)展速度緩慢，因此，不能滿足一些低收入家庭的住房需求。真正需要改善住房條件的人，往往因?yàn)閮r(jià)格昂貴而買不起，至于別墅和高檔住宅等住房，低收入家庭更是無(wú)法想象，而高收入家庭存在“炒房”現(xiàn)象，這也就是較高房?jī)r(jià)與真正需要改善住房條件的人需求之間的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的保障政策不夠完善，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。

六、對(duì)策及建議

(一)因地制宜地發(fā)展各類型區(qū)

高水平區(qū)，沈陽(yáng)，作為遼寧省省會(huì)和中心城市，而大連作為著名沿海港口城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，兩市的經(jīng)濟(jì)總量大，能夠保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。沈陽(yáng)，應(yīng)繼續(xù)提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代工業(yè)水平，改善先進(jìn)裝備制造業(yè)基地；大連，應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮其港口城市的優(yōu)勢(shì)，加快旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

較高水平區(qū)，盤錦的石油加工業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要作用。要繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)水平，保持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，使區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。與此同時(shí)，有必要加快服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

一般水平區(qū)中，鞍山的鋼鐵工業(yè)對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有帶動(dòng)的作用，在優(yōu)化鋼鐵產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，資源型城市的轉(zhuǎn)型也是關(guān)鍵，借助森林與溫泉等資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。錦州、營(yíng)口、葫蘆島，作為沿海城市，應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，促使產(chǎn)業(yè)升級(jí)優(yōu)化。其中營(yíng)口，為全國(guó)首批沿海開放城市和國(guó)家自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)片區(qū)城市，為臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了政策上的支持，同時(shí)也帶動(dòng)了錦州和葫蘆島等周邊城市的發(fā)展。

低水平區(qū)中，撫順的煤與石油資源對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要作用。近年來(lái)，撫順經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有推動(dòng)作用。本溪應(yīng)加大力度發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)丹東與朝鮮接壤，可以發(fā)展對(duì)外貿(mào)易以及跨境旅游業(yè)，來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。阜新，在完善煤化工產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，應(yīng)致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，作為中國(guó)制革示范基地、北方家具研發(fā)制造基地等，要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，建成具有地方特色的產(chǎn)業(yè)集群。遼陽(yáng)應(yīng)大力發(fā)展化學(xué)工業(yè)，逐步向精細(xì)化方向發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。鐵嶺的農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，適當(dāng)?shù)貎?yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善農(nóng)產(chǎn)品加工鏈，使農(nóng)業(yè)化得到健康的發(fā)展。朝陽(yáng)的地理位置優(yōu)越，可以大力發(fā)展紅山旅游文化，使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(二)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)企業(yè)是需要長(zhǎng)期資本的支持，對(duì)需要長(zhǎng)期資本支持的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，它們的發(fā)展受到了限制[4]。因此，要完善融資方式，創(chuàng)新融資途徑，拓展金融渠道，減少風(fēng)險(xiǎn)。利用沈陽(yáng)和大連兩市的經(jīng)濟(jì)輻射功能，積極吸引外資，加強(qiáng)城市間房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系，同時(shí)，完善提高住房公積金貸款制度和異地辦理的流程和效率，使遼寧省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

(三)完善保障性住房制度，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好格局

在一般水平區(qū)域的城市，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均可支配收入水平，制定房地產(chǎn)的相關(guān)政策，持續(xù)對(duì)保障性住房居住者的資格進(jìn)行審查。在低水平區(qū)域的城市，政府對(duì)于稅收給予大力支持與幫助，使中低價(jià)位商品房在市場(chǎng)中占有一定地位。同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)鐵嶺、遼陽(yáng)、葫蘆島、朝陽(yáng)中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造，使房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有良好的格局。