田力鈞

2019年年內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)松動的可能性很小，從長期看，全面松綁的可能性也不大，未來調(diào)控或將成為常態(tài)化。

房貸利率正式“換錨”。

10月8日，新房貸利率橫空出世，按照中國人民銀行的規(guī)定，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR，即18家商業(yè)銀行每月自主報價形成的一個貸款利率）為定價基準加點形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

自此，中國的房貸利率將從“政策利率上浮”轉向“5年期LPR+加點”模式，房貸利率將與實體經(jīng)濟利率脫鉤。據(jù)最新出爐的9月份LPR，1年期LPR為4.2%，較上月降低5個基點;5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。

房貸利率向左，實體經(jīng)濟利率向右——一年期LPR為實體經(jīng)濟貸款的參考利率，定向降息的意味明顯;5年期以上LPR則為房貸利率的參考基準，定向加息的意圖同樣突出。

“雙軌制”新利率模式下，以北京為例，據(jù)報道，有銀行首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。以此換算，北京地區(qū)個人首套房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。與目前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現(xiàn)微增。

在信貸額度緊張和嚴控房市的背景下，房貸利率上行趨勢或將延續(xù)，這也正體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的思路。

此前，人民銀行副行長劉國強就曾明確表示，對于房地產(chǎn)市場，要堅決貫徹落實7月30日中共中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。但劉國強同時強調(diào)，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”

在房住不炒的定位下，樓市或將徹底告別狂歡盛宴。據(jù)報道，“十一”長假期間，北京、廈門、南京、蘇州等熱點城市的購房者對后市預期平穩(wěn)，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象。傳統(tǒng)旺季不旺，房價橫盤甚至微跌或成為常態(tài)。

事實上，從2019年二季度末開始，房地產(chǎn)調(diào)控再次收緊。政策層面，明確不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)融資規(guī)范政策也密集出臺，房企在拍賣拿地、土地開發(fā)、樓盤預售等多環(huán)節(jié)的融資均加大約束;地方方面，蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級了調(diào)控政策。

樓市精準調(diào)控也不斷加碼。據(jù)報道，目前住建部正在牽頭制定全國統(tǒng)一的房屋交易網(wǎng)簽合同示范文本，意圖建立全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，為精準調(diào)控尤其是監(jiān)測預警提供第一手材料。截至目前，全國有150個城市被納入這項工作范圍，而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)。此外，國家稅務總局也明確表示，2019年稅務部門將繼續(xù)強化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動產(chǎn)登記信息共享。

按照這種趨勢，2019年年內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)松動的可能性很小，從長期看，隨著短期調(diào)控向長效機制加快轉向和過渡，全面松綁的可能性也不大，未來調(diào)控或將成為常態(tài)化。

根據(jù)中銀國際的測算，地產(chǎn)融資緊縮政策和棚改退坡合起來會讓地產(chǎn)投資增速下滑10個百分點，令GDP增速損失0.9個百分點。決策者可以用基建投資來對沖地產(chǎn)投資減速給經(jīng)濟增長帶來的負面影響。

房貸利率“換錨”

10月8日是個人住房貸款利率“換錨”首日，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

“換錨”前，中國個人住房貸款利率圍繞人民銀行貸款基準利率上下浮動。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2019年8月中國房貸市場報告》顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.78%，分別較基準利率上浮57個和88個基點。

“換錨”后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率由三部分組成：LPR（由貸款市場報價利率報價行報價計算形成）、當?shù)丶狱c下限（由人民銀行分支機構指導各省級市場利率定價自律機制及時確定）、銀行加點。

人民銀行明確表示，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.85%）;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

人民銀行稱，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。且新政主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，10月8日前已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

劉國強此前也明確表示，此次“利率并軌”改革，房貸的利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。從各地LPR房貸利率的反饋來看，利率變動不大，仍將保持穩(wěn)定。

2019年“金九”成色不足，樓市進入新階段。

10月8日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國LPR房貸利率報告》顯示，10月份，14個城市（含4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市）中，4個一線城市首套房LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%微升0.02個百分點;二套房LPR房貸利率為5.61%，微升0.03個百分點。

按照易居房地產(chǎn)研究院的測算，以“100萬元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”計算，在執(zhí)行LPR貸款利率后，14個城市首套房的月供額比此前增加了6元，而二套房的月供額比此前增加了15元，月供額變動非常小，基本上不會對購房者形成太大影響。

易居研究院表示，最新一期LPR利率的調(diào)整不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質性的影響，更多影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會更大。

另一方面，人民銀行此前明確各地人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著個人住房貸款利率變動將更為靈活，且各地具有一定自主權，凸顯“因城施策”原則。

但對于熱點城市來說，新的利率定價機制明確要求各地要根據(jù)當前房地產(chǎn)市場實際狀況制定利率加點，預計熱點城市實際執(zhí)行的利率加點將在央行公布的60個基點上明顯提高，至少不低于當前實際執(zhí)行的利率。即，未來一段時間，全國尤其是部分熱點城市的房貸利率不但不會下降，反而整體會呈現(xiàn)上升趨勢，特別是二套房利率，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。

“因城施策”在10月份部分城市利率上已有所反映?！吨袊鳯PR房貸利率報告》顯示，10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，二套房的LPR房貸利率為5.61%;7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，二套房的LPR房貸利率為5.99%;3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，二套房的LPR房貸利率為5.83%。

顯然，二線城市的LPR房貸利率最高，這與部分二線城市房地產(chǎn)過熱導致政策近期略偏緊等因素有關。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市2019年前三季度價格累計上漲0.61%，較上年同期擴大0.3個百分點，三季度累計上漲0.32%;二線城市1-9月價格累計上漲3.59%，較上年同期收窄2.57個百分點，三季度累計上漲1.26%;三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%，較上年同期收窄3.65個百分點。

融資持續(xù)收緊

2018年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議時隔四年再次提出經(jīng)濟面臨“下行壓力”，并明確“宏觀政策要強化逆周期調(diào)節(jié)”，同時將“穩(wěn)就業(yè)”置于六個“穩(wěn)”字之首，并表示2019年“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動性合理充裕，改善貨幣政策傳導機制”。

2019年一季度，在政策面改善、貨幣政策放松帶來流動性寬裕、資金成本下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境明顯改善。2019年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計額達5.25萬億元，同比增速達8.9%，較2018年同期提升6.8個百分點，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模明顯回升。

2019年4月中共中央政治局召開會議認為“一季度經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、好于預期，開局良好”，同時強調(diào)“要把推動制造業(yè)高質量發(fā)展作為穩(wěn)增長的重要依托，引導傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快轉型升級”、重提“結構性去杠桿”、重提“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制”，伴隨著2019年一季度以來部分熱點城市樓市出現(xiàn)過熱征兆，房地產(chǎn)行業(yè)政策趨嚴。

2019年6月后，西安、大連、蘇州等城市的調(diào)控再度升級，與此同時，監(jiān)管層對房企融資方面趨嚴明顯，政策保持趨緊態(tài)勢。對于開發(fā)商，主要有四個方面：限制房地產(chǎn)信托融資;限制房企外債融資;嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn);嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸。

人民銀行發(fā)布的2019年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

二季度報告表示，要按照“因城施策”的基本原則，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

二季度報告顯示，截至6月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例達到28.7%。其中，個人住房貸款余額為28.06萬億元，同比增長17.2%，增速較3月末下降0.3個百分點;住房開發(fā)貸款余額為8.12萬億元，同比增長20.7%，增速較3月末下降6.1個百分點;房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.37萬億元，同比下降6%，降幅較3月末收窄0.1個百分點。

事實上，作為房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的主要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額已自2018年三季度起持續(xù)走低，截至2019年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速為14.6%，較2018年三季度的高點下降9.9個百分點。

房地產(chǎn)信托是房企前段融資的重要工具，而2019年6月之后對地產(chǎn)信托多方的調(diào)控，致使信托規(guī)模明顯收縮。2019年上半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達425億元，6月份后整體發(fā)行規(guī)模明顯收縮，7月發(fā)行規(guī)模收縮至30億元，8月繼續(xù)收縮至13億元，達到近3年新低，同比下降79%。

同時，近幾個月來，南寧、武漢、西安、南京、成都、大連、合肥、青島等多地的房貸利率均出現(xiàn)上調(diào)。其中，杭州首套房貸利率上浮8%到10%;二套房貸利率上浮10%至15%。7月份，蘇州部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。熱點城市房貸利率不斷上浮，有望抑制居民上杠桿的沖動，為不斷膨脹的房貸規(guī)?！安葎x車”。

自7月30日中共中央政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，中國銀保監(jiān)會密集發(fā)文多方面整頓資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。8月初下發(fā)專項檢查通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產(chǎn)業(yè)務。

列入專項檢查的32個城市中就包括了北京、天津、石家莊、秦皇島、上海、南京、蘇州、無錫等熱門城市。此次檢查不僅范圍廣，而且力度大。在傳統(tǒng)信貸方面，除了要查房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款、個人住房貸款、住房租賃貸款，個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等，以及流動資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等改變資金用途流向房地產(chǎn)的也在檢查之列。在表外融資方面，銀行理財、同業(yè)投資、用自身信用提供支持或通道、多層嵌套、委托貸款等資金，只要違規(guī)用于房地產(chǎn)的，同樣也要嚴查嚴管。