楊旭然

作為一家主業(yè)突出、業(yè)績(jī)表現(xiàn)常年良好的績(jī)優(yōu)股，宇通客車（600066.SH）很少進(jìn)行各類股權(quán)運(yùn)作。

但在2019年1月，宇通客車董事長(zhǎng)湯玉祥通過控股的西藏德錦，拿下了另外一家上市公司匯通能源（600605.SH）的實(shí)際控制權(quán)。

這家市值在20億元以下的上市公司乏善可陳，2018年凈利潤(rùn)僅有1700余萬元。但能夠被湯玉祥相中并且以9億元的代價(jià)買下30%股份，匯通能源顯然有利潤(rùn)之外的價(jià)值。

根據(jù)匯通能源的官方透露，目前這家企業(yè)在上海合計(jì)擁有八萬余平方米建筑面積的房產(chǎn)，分布于靜安、虹口、寶山、閔行、浦東新區(qū)、楊浦、黃埔和青浦等多個(gè)區(qū)。

雖然這些房產(chǎn)大多屬于歷史經(jīng)營(yíng)發(fā)展中遺留下來的廠區(qū)宿舍、老舊樓層，但在寸土寸金的上海，這仍然是一筆巨大的財(cái)富，有人估計(jì)這些房產(chǎn)的總價(jià)值在80億元左右，顯然這也是宇通客車掌門人湯玉祥斥資收購(gòu)的關(guān)鍵原因。

在計(jì)算上市公司資產(chǎn)的時(shí)候，絕大多數(shù)企業(yè)都采用成本記賬法，這導(dǎo)致在過去很多年時(shí)間里已經(jīng)大幅度升值的房地產(chǎn)，并沒有及時(shí)在上市公司資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)出來。除了匯通能源之外，A股還有不少上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中隱藏著價(jià)值不菲的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

地方國(guó)企

—般來說，暗藏土地的企業(yè)以國(guó)有企業(yè)居多。

其中原因，一方面是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)的發(fā)展歷程比較久，在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有大發(fā)展的時(shí)期，就在城市的核心區(qū)域獲得了工廠、職工宿舍等各類土地資源。

在當(dāng)時(shí)，取得這些土地的價(jià)格是非常便宜的，甚至有—部分是通過國(guó)資劃轉(zhuǎn)而來，這些資產(chǎn)都是以當(dāng)年的成本價(jià)格納入到總資產(chǎn)中。

廣州作為國(guó)有企業(yè)數(shù)量較多、歷史較為悠久的城市，就有不少國(guó)有企業(yè)都有類似的情況，其中以廣州浪奇（000523.SZ）最為典型。

這些土地也將搖身一變，從無法變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)變成城市核心區(qū)域的稀缺資源。

從基本面來看，這家老牌日化企業(yè)乏善可陳，凈利潤(rùn)連年徘徊在3000萬元左右，市值30億元出頭。

但由于企業(yè)發(fā)展歷史悠久，坐擁價(jià)值不菲的老廠區(qū)地塊，廣州浪奇仍然屢屢被資本市場(chǎng)所關(guān)注。2014年，公司發(fā)布公告，稱董事會(huì)同意按廣州市政府規(guī)劃將該地塊納入政府土地儲(chǔ)備，并擬與廣州市土地開發(fā)中心簽訂《土地收儲(chǔ)框架協(xié)議》。

這塊面積達(dá)到11.9萬平方米的土地位于廣州市天河區(qū)，被納入到“廣州國(guó)際金融城”的范圍內(nèi)，早在2012年的估計(jì)，廣州浪奇手中的這塊土地價(jià)值就已經(jīng)超過了30億元。

除了廣州浪奇之外，珠江啤酒（002461.SZ）、廣日股份（600894.SH）、珠江鋼琴（002678.SZ）、廣百股份（002187.SZ）等企業(yè)都有面積大小不一的優(yōu)質(zhì)土地資源。

隨著廣州城市“舊改”進(jìn)程的推進(jìn)，這些土地也將搖身一變，從無法變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)變成城市核心區(qū)域的稀缺資源。

商業(yè)零售公司

相比工業(yè)制造型企業(yè)的老舊廠房，零售企業(yè)所擁有的土地質(zhì)量往往更高。

零售企業(yè)——特別是那些相對(duì)傳統(tǒng)的國(guó)有零售企業(yè)，其前身大多是國(guó)有百貨公司，成立之初，絕大多數(shù)都位于城市最核心的商業(yè)區(qū)，人氣旺盛，街道繁華。

這些商業(yè)零售企業(yè)同樣受到行業(yè)環(huán)境變化的沖擊，導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展遇阻，企業(yè)盈利增長(zhǎng)停滯，估值水平低。

得益于優(yōu)良的地理區(qū)位，和居民消費(fèi)的弱周期屬性，這些企業(yè)的盈利能力要比工業(yè)制造型企業(yè)更高，例如新華百貨（600785.SH）2018年凈利潤(rùn)1.37億元，翠微股份（603123.SH）2018年凈利潤(rùn)1.75億元，王府井（600859.SH）則有超過12億元的凈利潤(rùn)。

這些零售企業(yè)普遍有數(shù)量不少的土地儲(chǔ)備，例如合肥百貨（000417.SZ）的自有物業(yè)面積達(dá)到30余萬平米，主要分布在合肥、蚌埠、黃山、銅陵等地。周谷堆老市場(chǎng)占地280畝，自有產(chǎn)權(quán)土地面積約為34畝;周谷堆新市場(chǎng)規(guī)劃占地面積約為1262畝，宿州農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)劃占地約為570畝，全部為自有產(chǎn)權(quán)土地。

另外一家代表型企業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)春國(guó)資委下屬的歐亞集團(tuán)（600697.SH），這家企業(yè)除了在長(zhǎng)春市繁華地段擁有占地面積高達(dá)60萬平方米的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所之外，多年來還在各地收購(gòu)拿地，包括吉林公主嶺、遼源市、白城、海南儋州等地購(gòu)置了大量土地。

看到了這些隱藏土地的價(jià)值，安邦保險(xiǎn)（現(xiàn)在改名大家保險(xiǎn)）在2015年底到2016年三次舉牌歐亞集團(tuán)，持股比例達(dá)到15.37%并目至今一股未賣。

相比工業(yè)制造型企業(yè)的老舊廠房，零售企業(yè)所擁有的土地質(zhì)量往往更高。

地產(chǎn)公司早年儲(chǔ)備

如今的地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)講究快速周轉(zhuǎn)，從拿地到施工建設(shè)再到售賣商品房，只需要很短的時(shí)間。

其中原因有很多，但最重要就是地價(jià)實(shí)在太高，雖然房地產(chǎn)商財(cái)大氣粗，但動(dòng)輒幾十上百億的地價(jià)，也決定了他們必須快進(jìn)快出，才能實(shí)現(xiàn)手中資金最高效的利用。

但在過去幾十年的時(shí)間里，特別是上世紀(jì)90年代，土地價(jià)格相對(duì)便宜，相關(guān)的防囤積政策規(guī)定也并不完善，因此有不少房地產(chǎn)商在收購(gòu)?fù)恋刂蟛⒉粫?huì)立即開發(fā)，而是選擇放起來，等待升值。

有的開放商在這些土地放置一段時(shí)間之后選擇進(jìn)行開發(fā)，或者直接轉(zhuǎn)手賣出，但也有的至今沒有任何動(dòng)作，連續(xù)放置10余年、20余年甚至更長(zhǎng)者為數(shù)不少。

例如老牌房地產(chǎn)企業(yè)——合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）就是其中典型代表，公開資料顯示其土地儲(chǔ)備規(guī)模超過2900萬平方米，克而瑞的研究表明，這些土地儲(chǔ)備從城市布局來看，主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點(diǎn)二線城市和部分三線城市，其中位于北上廣的土地儲(chǔ)備占半數(shù)以上。

然而截至2019年8月1日收盤，合生創(chuàng)展集團(tuán)市值仍然不到170億港元，相比這些龐大的土地儲(chǔ)備差距懸殊。

在A股市場(chǎng)，中國(guó)武夷（000797.SZ）作為一家老牌的地產(chǎn)企業(yè)，在營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等指標(biāo)上早已落后：2018全年?duì)I業(yè)收入僅為48.7億元，歸屬凈利潤(rùn)3.03億元。

但這家企業(yè)在通州擁有600畝的土地儲(chǔ)備——據(jù)稱當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格僅為20萬元，在“北京副中心”建設(shè)的帶動(dòng)下，顯然這些土地的價(jià)值已經(jīng)比當(dāng)初買入時(shí)不知道翻了多少倍。