新力地產(chǎn)狂野飆升
2019-10-10 03:26:57謝澤鋒
英才 2019年9期
謝澤鋒
一家房地產(chǎn)公司從成立到準(zhǔn)備上市，最快需要多久？新晉房企新力控股給出的答案是——9年。
今年5月24日，僅成立9年的江西房企新力控股，便已經(jīng)向港交所提交了IPO申請(qǐng)。要知道在2015年，它還只是一家年銷售規(guī)模不到50億的區(qū)域房企，而2016-2018年，新力的銷售額分別達(dá)到了161.3億、428.1億和887.3元億，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)136%。
新力的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)覆蓋選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)則、設(shè)計(jì)、銷售甚至營(yíng)銷整個(gè)產(chǎn)品周期。
江西商人張園林創(chuàng)立的新力控股，擴(kuò)張速度之快令人咋舌。而更令人感到意外的是，這家曾偏安一隅的年輕房企，在激烈的大浪淘沙中，不僅活了下來，而且一路高歌猛進(jìn)，躋身全國(guó)前40強(qiáng)。
這次，如果成功在香港上市，新力控股將成為江西省第一家上市房企，同時(shí)也將成為最年輕的上市房企。
異軍突起
進(jìn)入2019年，新力控股火力依舊不減，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新力實(shí)現(xiàn)合約銷售金額463億元，相比去年同期的330.3億元，增長(zhǎng)40.18%。在整個(gè)行業(yè)增速放緩的情況下，保持40%以上的增速，顯示了其不俗的發(fā)展后勁。
9年前，70后江西商人張園林創(chuàng)立新力置業(yè)，起初三年公司專心運(yùn)作南昌帝泊灣這一項(xiàng)目。2015年公司銷售額達(dá)到45億元，躋身江西房企前三。此后，公司銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，直接從百億晉級(jí)到近900億規(guī)模。
根據(jù)招股說明書，2016-2018年，新力控股分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為94.6%。凈利潤(rùn)近三年來連續(xù)翻番，分別為1.3億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)105.9%。
截至今年一季度，新力土地儲(chǔ)備達(dá)到1480萬(wàn)平方米，為未來成長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。不過從土地儲(chǔ)備的分布來看，江西省依舊是新力的“大本營(yíng)”，其總土儲(chǔ)的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的應(yīng)占土地儲(chǔ)備，江西省土儲(chǔ)合計(jì)占比為52.6%。
與此同時(shí)，新力開始向大灣區(qū)“進(jìn)軍”，截至一季度，公司在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到25.6%，是除江西外新力最重要的土地“倉(cāng)庫(kù)”。
2018年初，張園林確定了“保800億爭(zhēng)1000億元”的業(yè)績(jī)目標(biāo)，提出“4+x”戰(zhàn)略，深耕“以南昌為中心的中部區(qū)域”、“以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域”、“以深圳為中心的珠三角區(qū)、“以成都為中心的西部區(qū)域”，同時(shí)機(jī)會(huì)性進(jìn)入其它片區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)展全國(guó)布局。
便宜的地
與碧桂園快速成長(zhǎng)依賴的“高周轉(zhuǎn)”類似，新力控股仰仗自己創(chuàng)造的地產(chǎn)界“標(biāo)椎化”經(jīng)營(yíng)模式開疆拓土。
從招股書可以看出，新力的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)覆蓋選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)則、設(shè)計(jì)、銷售甚至營(yíng)銷整個(gè)產(chǎn)品周期。新力控股稱，這樣既能保持較低成本也能實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)營(yíng)，達(dá)到最大化投資回報(bào)。
以拿地為例，為評(píng)估拿地機(jī)會(huì)并確保及時(shí)拿地，新力就根據(jù)拿地方式設(shè)定時(shí)間表、目標(biāo)及要求，目前大多以收并購(gòu)為主，且能夠進(jìn)行陜速?zèng)Q策。
有報(bào)道指出，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分別為1184元、1274元、1129元，在公司向全國(guó)擴(kuò)張的同時(shí)，拿地成本不增反降。
據(jù)招股書披露，新力2016、2017及2018年毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%。毛利率的提升，主要受益于相對(duì)較低的土地成本、控制開發(fā)及建設(shè)成本。
數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)成本占銷售成本的比例，從2016年的65.3%下降到2018的61.7%;土地成本占銷售成本的比例，從2016年的25%下降到2018年的24%。同期，在運(yùn)營(yíng)管理成本方面，薪金、差旅及招待費(fèi)、服務(wù)開支項(xiàng)目占比也下降了3-6個(gè)百分點(diǎn)。
“大量債務(wù)可能在未來產(chǎn)生額外債務(wù)， 從而可能對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊憽！?/blockquote>
招股書披露，2018年經(jīng)營(yíng)I生現(xiàn)金流凈額為17.2億元，是近三年以來首次為正。其中，收到的預(yù)付款和其他應(yīng)付款總額為32.8億元，同比大增429%。
除了做好主營(yíng)業(yè)務(wù)之外，新力提升利潤(rùn)也“生財(cái)有道”。
2016-2018年公司財(cái)務(wù)收入分別為0.025億元、0.27億元、1.06億元，增幅驚人，主要原因是長(zhǎng)期債權(quán)投資利息的增加。
與此同時(shí)，新力控股還擅長(zhǎng)各種投資。2017年，新力以7.4億元、利率12%的債權(quán)投資方式投資于一項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目;2018年，按15%利率對(duì)外提供2.5億元貸款。
股權(quán)投資方面，新力于2018年12月31日投資—家上市公司，股權(quán)公平值為6490萬(wàn)元，其產(chǎn)生的收益凈值1890萬(wàn)元計(jì)入損益。
現(xiàn)金吃緊
在規(guī)模飆升的同時(shí)，新力控股負(fù)債總額也同樣在高速膨脹，資金鏈呈現(xiàn)吃緊狀態(tài)。
根據(jù)公司招股說明書，新力控股2016-2018年流動(dòng)負(fù)債分別為137.6億、366億、595.5億，今年3月底進(jìn)一步躍升至640.6億元，擴(kuò)張近五倍。
總負(fù)債額也呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，2016-2018年分別為71.19億元、200.64億元、401.96億元，2019年一季度升至443.16億元，增長(zhǎng)也超過五倍。
截至2018年底，新力手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物70.84億元，而一年到期的有息負(fù)債為92.2億元。也就是說，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期負(fù)債。
2016和2017年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均為負(fù)，2018年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，但投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流三年持續(xù)為負(fù)。
按借款總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計(jì)算，新力控股的凈資本負(fù)債比率從2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年底的240%。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于同行評(píng)價(jià)水平，也超過了行業(yè)警戒線。
2016、2017、2018年新力控股賬面承擔(dān)大量借款為經(jīng)營(yíng)提供資金支持。三年間，公司銀行或其他機(jī)構(gòu)借款以及公司債券總額分別為64.38億元、166.76億元、221.03億元。公司將繼續(xù)考慮其他債務(wù)融資途徑。
在招股說明書中，公司坦承這一風(fēng)險(xiǎn)。提出“大量債務(wù)可能在未來產(chǎn)生額外債務(wù)，從而可能對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕绊??！?/p>
為緩解債務(wù)壓力，新力于4月發(fā)行了4.17億元公司債，計(jì)劃用于償還貸款。
猜你喜歡基于未來現(xiàn)金流折現(xiàn)及Black—Scholes模型的可轉(zhuǎn)債定價(jià)實(shí)證分析 智富時(shí)代(2019年7期)2019-08-16 06:56:54精益求精 管理企業(yè)現(xiàn)金流 中國(guó)外匯(2019年9期)2019-07-13 05:46:22家庭日常生活所負(fù)債務(wù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù) 紅土地(2018年7期)2018-09-26 03:07:26你的負(fù)債重嗎? 海峽姐妹(2018年3期)2018-05-09 08:21:06基于現(xiàn)金流分析的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理模式構(gòu)建 消費(fèi)導(dǎo)刊(2017年24期)2018-01-31 01:29:09現(xiàn)金流有多重要? 海峽姐妹(2017年11期)2018-01-30 08:57:39萬(wàn)億元債務(wù)如何化解 中國(guó)衛(wèi)生(2016年4期)2016-11-12 13:24:16徹底解決不當(dāng)負(fù)債行為 中國(guó)衛(wèi)生(2016年4期)2016-11-12 13:24:16萬(wàn)億元債務(wù)如何化解 中國(guó)衛(wèi)生(2014年4期)2014-12-06 05:57:16徹底解決不當(dāng)負(fù)債行為 中國(guó)衛(wèi)生(2014年4期)2014-12-06 05:57:16
