周北辰　楊澤鵬　葉廣正

【摘? ?要】 本文就“租售同權(quán)”政策對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)房租的影響力進(jìn)行了分析，并對(duì)其導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)的變化進(jìn)行預(yù)想，得出政策可能在短期內(nèi)加劇金融市場(chǎng)的不確定性，同時(shí)越接近市中心、且是重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)，變化越劇烈，同時(shí)值得注意的是，政策只是短期有效，長(zhǎng)期的不確定性因素過(guò)多。

【關(guān)鍵詞】 租售同權(quán);學(xué)區(qū)房;房?jī)r(jià)房租;金融風(fēng)險(xiǎn)

The Change of the rent-purchase price and the financial risks arising from the "the right to rent and sell" 's policy

Zhou Beichen? ?Yang Zepeng? ?Ye Guangzheng

[Abstract] This paper analyzes the influence of the “rental and sales rights” policy on the housing rent of the school district， and predicts the changes in the financial risks caused by it. It is concluded that the policy may aggravate the uncertainty of the financial market in the short term， and the more The property that is close to the city center and is the key school school district has a more dramatic change. It is also worth noting that the policy is only effective in the short term and there are too many uncertainties in the long run.

[Keywords] renting and selling the same right; school district; house price; financial risk

1? 引言

“租售同權(quán)”顧名思義，租戶與住戶享有同等的公共權(quán)力，包括就近入學(xué)、就近就醫(yī)、究竟計(jì)劃生育服務(wù)、就近公共設(shè)施使用。所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，亦稱(chēng)“租售同權(quán)”，意味著租房者與購(gòu)房者享有同等的公共權(quán)力。主要體現(xiàn)在以下公共服務(wù)：1.戶籍權(quán)益：租房者及其子女同樣可以過(guò)得落戶權(quán)利。2.教育權(quán)利：租房者同樣可以獲得學(xué)區(qū)享受酸，也就是說(shuō)租用學(xué)區(qū)房者與戶主同權(quán)。 3.社區(qū)服務(wù)權(quán)益：租戶同樣可以獲得住處附近配套的公共服務(wù)權(quán)利。4.公積金使用權(quán)益：我國(guó)的住房公積金是依托工作單位由工作單位、國(guó)家、個(gè)人共同出資，在公積金的使用上可以用于購(gòu)房、租房、裝修等，政策實(shí)行后，租戶與住戶同樣可以享有住房公積金的使用權(quán)利。該政策的初衷在于通過(guò)鼓勵(lì)租房來(lái)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而平抑房?jī)r(jià)，減小由于房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而引致的金融風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到調(diào)控目的，其實(shí)，政策的最直接受體，就是學(xué)區(qū)房。

2? 實(shí)施概況

2007 年2 月，杭州市小升初學(xué)生， 公辦中學(xué)按片區(qū)就近招收，民辦初中由學(xué)生和家長(zhǎng)自由選擇報(bào)名。

2011 年4 月，成都實(shí)現(xiàn)居住自由且戶籍統(tǒng)一化目標(biāo)， 實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育公平化。

2015 年12 月，重慶租房者與購(gòu)房者均可就近入學(xué)。

2017 年7 月，廣州市正式實(shí)行租售同權(quán)?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”首先要保障租賃雙方權(quán)益，意味著租房者享有與購(gòu)房者同等的公共權(quán)利， 包括了子女受教育權(quán)，加大對(duì)租房者公積金租房的支持力度，落實(shí)稅收優(yōu)惠; 其次從供給端著手， 加大住房供給，最大限度地滿足居民租房需求;最后壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，扶持住房租賃企業(yè)，打造現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)， 建立健全房屋住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)，更好地服務(wù)于住房群眾，保障其合法權(quán)益。其核心可以簡(jiǎn)單地理解為租房可入學(xué)。即，滿足要求的租戶子女可實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

3? 政策評(píng)價(jià)

目前，很多城市“就近入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)基本都是： 第一順位是房戶合一，也就是監(jiān)護(hù)人是‘房 主 + 戶主; 第二順位是‘房主;第三順位才是‘租房。租戶供應(yīng)源源不斷，然而教育資源供應(yīng)有限，就算租售同權(quán)真的實(shí)行，很多熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，一般只能保證房戶合 一的第一順位入學(xué)，很多監(jiān)護(hù)人非房主的三代都需要調(diào)劑”。優(yōu)質(zhì)教育資源尤其緊缺，撇開(kāi)尋租行為的廣泛存在，重點(diǎn)學(xué)校在錄取過(guò)程中仍會(huì)對(duì)自有房和租房者進(jìn)行排序，在招生人數(shù)有限的前提下，首先錄取房戶合一的學(xué)區(qū)房住戶子女，最后才可以輪到租戶子女，但是到最后所剩的名額已經(jīng)不多了。

廣州的確已經(jīng)實(shí)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，但是只有滿足以下三項(xiàng)中的一項(xiàng)，才能享受“同權(quán)”：承租人持有人才綠卡、子女有廣州戶籍、符合積分入戶上學(xué)的條件，且這三類(lèi)人在廣州都必須無(wú)房。由此可見(jiàn)，這并非真正意義上的租售同權(quán)。重點(diǎn)學(xué)校仍然保護(hù)正式住戶。從廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在本質(zhì)上只是廣州人才引進(jìn)政策的一個(gè)具有誘惑性的方式，而非真正解決資源配置問(wèn)題。真正能享受到的優(yōu)質(zhì)教育資源人少之又少。從根本上說(shuō)，“租售同權(quán)”目前無(wú)法實(shí)現(xiàn)，根源在于教育資源分配極度不均。廣州市排名前10的小學(xué)70%位于越秀區(qū)，20%位于天河區(qū)，剩下1所在荔灣區(qū)。作為擁有11個(gè)區(qū)的一線城市，廣州的好公立學(xué)校幾乎全集中在越秀區(qū)，然而這些地方的住房市場(chǎng)租房市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和。北京情況也類(lèi)似，好學(xué)校幾乎都在東、西城和海淀。而從全國(guó)來(lái)看，好的教學(xué)資源集中在一二線和省會(huì)城市，小城市的教育資源和師資都面臨流失情況。

政策一出臺(tái)，眾說(shuō)紛紜，有人鼓掌喝彩，有人表達(dá)質(zhì)疑，最大的質(zhì)疑表現(xiàn)在如下方面：首先教育資源有限，當(dāng)租房與購(gòu)房可以同樣入學(xué)，學(xué)校會(huì)提高入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，租戶同樣難以入學(xué);在房?jī)r(jià)方面，隨著租房需求增大，購(gòu)房量增速放緩，房地產(chǎn)商為了保持盈利，會(huì)選擇乘機(jī)抬高購(gòu)房?jī)r(jià)格，減少住房供給，最終達(dá)不到平抑目的;在金融風(fēng)險(xiǎn)方面，大量的租房，可能導(dǎo)致儲(chǔ)蓄率下降，銀行放貸能力下降，同時(shí)受到傳統(tǒng)住房觀念影響，租戶最終依然選擇購(gòu)房，但是存款有限，貸款還款能力不足，間接導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

4? 研究思路

本文就租售同權(quán)對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)房租的變化的影響進(jìn)行分析，并提出可能的影響路徑，最終指出金融風(fēng)險(xiǎn)的變化。

5? “租售同權(quán)”對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)、房租的影響

政策出臺(tái)，租房需求增加，許多的資金富裕者將購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)供出租創(chuàng)造長(zhǎng)期收入，同時(shí)隨著購(gòu)房需求的相對(duì)萎縮，房地產(chǎn)賣(mài)主傾向于縮減供給，并抬升價(jià)格，保持盈利，這樣看來(lái)，房?jī)r(jià)并不能減少，同時(shí)，隨著政策的推行，爭(zhēng)議增多，弊端呈現(xiàn)，政策會(huì)逐漸被修改，政策僅僅保持短期效力。

6? “租售同權(quán)”引致的金融風(fēng)險(xiǎn)變化

政策出臺(tái)，城市青年會(huì)加緊租房的步伐，同時(shí)，租房的高昂價(jià)格使得他們的儲(chǔ)蓄率下降，但是，囿于以房養(yǎng)老觀念，他們最終依然購(gòu)房，但是前期儲(chǔ)蓄不足，會(huì)增加金融市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房租價(jià)格以及住房?jī)r(jià)格的短期波動(dòng)，容易加劇市場(chǎng)泡沫的破滅，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。

7? “租售同權(quán)”政策影響的異質(zhì)性分析

進(jìn)而，我們從城市區(qū)域異質(zhì)性的角度分析政策的影響能力，越接近中心城區(qū)，交通越便利，那么學(xué)區(qū)房分布也就越發(fā)密集，進(jìn)而越早接受市場(chǎng)信息，所以，這些地方的住房，更加容易出現(xiàn)短期大幅度的房?jī)r(jià)，房租波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。

同時(shí)，學(xué)區(qū)房中，重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房才是人們爭(zhēng)相居住的地方，所以重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房的變化會(huì)尤其放大。

8? 結(jié)論

最后，我們得出，租售同權(quán)的可行性較差，政策難以達(dá)到預(yù)期目的，反而可能加大市場(chǎng)泡沫，對(duì)于政策的制定，不能一味下猛藥，要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)力，循序漸進(jìn)，摸著石頭過(guò)河。

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