劉杰

摘要：眾所周知房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品開發(fā)周期長，前期墊資多，尤其是在開發(fā)前期時經(jīng)常會面對融資困難的壓力。對于民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于大部分不是上市公司，企業(yè)自身規(guī)模較小，管理能力相對較差，企業(yè)內(nèi)部資金留存少，融資能力弱，政策—旦對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不利變化時紛紛陷入融資困境，由此可能引發(fā)一系列風險和不穩(wěn)定事件。本文通過對民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難、融資貴等現(xiàn)狀的分析，提出改變?nèi)谫Y困境的出路和建議。指出可以通過加強戰(zhàn)略合作、集團內(nèi)部融資，以及與銀行探索新的融資方式等解決對策。

這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)推動著我國經(jīng)濟的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為我國經(jīng)濟的支柱。然而由于新政策的實行使相當一部分投資者對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生憂慮，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資上越來越受制于銀行等金融機構(gòu)。雖然現(xiàn)今產(chǎn)生了許多創(chuàng)新型的金融工具，但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件受限，在金融工具和融資方式的選擇上也普遍受到約束，所以制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期發(fā)展的關(guān)鍵原因就是資金的缺乏。眾所周知房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品開發(fā)周期長，前期墊資多，尤其是在開發(fā)前期時經(jīng)常會面對融資困難的壓力，比如發(fā)生爛尾樓等情況，由此可能引發(fā)一系列風險和不穩(wěn)定事件。對于民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于大部分不是上市公司，企業(yè)自身規(guī)模較小，管理能力相對較差，融資能力弱，在對外融資時更是面臨融資難、融資貴的情況。

1 當前民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

1.1 外部融資周期長

民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對于全國性跨區(qū)域大型房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，大多數(shù)情況下在本地區(qū)域內(nèi)經(jīng)營，很少能跨區(qū)域搞開發(fā)項目。本地項目一般體量不大，開發(fā)面積也相對較少，加上國家產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，金融部門對房地產(chǎn)行業(yè)保持謹慎支持的態(tài)度，因此融資周期對比以前來說變長，時效性變差。

1.2 抵押物不足、押品估值較低

一般情況下，民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押物大多是用于項目開發(fā)的土地或者已建成的商鋪。由于抵押物所處地理位置、交通條件、配套設(shè)施、周邊商業(yè)氛圍、升值潛力等并不一定都占優(yōu)勢，評估價值相對來說比較低，從而在硬件方面也在一定程度上制約了融資規(guī)模。

1.3 外部融資渠道比較單一

很多民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的外部融資渠道比較單一，大部分是銀行貸款形式，主要包括開發(fā)貸款和客戶個人按揭貸款。由于限購政策的實施，客戶群大幅減少，個人按揭貸款往往受到很大影響，更進一步制約了貸款的額度。

1.4 外部融資限制條款多、條件比較苛刻

民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身規(guī)模較小，內(nèi)部管理能力較差，在對外融資過程中議價能力弱，經(jīng)常處于劣勢。銀行等金融部

門的要求條件高，限制條款多，有些要求過于苛刻，阻礙著項目開發(fā)。比如銀行經(jīng)常在主借款合同以外要求企業(yè)簽訂一項財務顧問附帶合同，另行支付一筆不菲的財務顧問費。還有的條款不是約定到期一次還本，而是規(guī)定分期償還本金，實際上就是變相提高了利率，企業(yè)慘淡經(jīng)營，甚至最后淪為給銀行打工的地步，更談不上發(fā)展壯大了。

1.5 內(nèi)部融資嚴重不足

民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)規(guī)模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，限購前盲目投資擴張，內(nèi)部資金留存嚴重不足，內(nèi)部融資幾乎可以忽略不計。

2 民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策和出路

2.1 利用國家支持性政策，適時縮短融資周期

由于受國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及中美貿(mào)易摩擦的影響，中小企業(yè)經(jīng)營目前遇到一些暫時性的困難，國家加大了對中小微企業(yè)的支持力度，特別是提出對民營企業(yè)的融資難、融資貴的情況要加以改變。民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以充分了解政策，利用政策，爭取與銀行等金融機構(gòu)積極合作，抓住機遇，縮短融資周期，提高融資的時效性。

2.2 加大招商引資力度，提高抵押物價值

針對民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押物估值不高的情況，可以加大招商引資力度。比如與公交公司合作，在項目所在地開設(shè)公交站點，改善交通條件，完善周圍配套設(shè)施。引入知名幼兒園、早教機構(gòu)和餐飲連鎖企業(yè)，提升抵押物的知名度，進而提高評估價值，增加融資規(guī)模。

2.3 加強戰(zhàn)略合作，拓展外部融資渠道

適當引入戰(zhàn)略合作方，不再局限于僅向銀行等金融機構(gòu)外部融資。比如可與有意向并具備相當實力的戰(zhàn)略投資方合作，約定對方出一定比例貨幣資金合作開發(fā)，緩解民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金壓力。這種情況下要根據(jù)企業(yè)自身特點及合作方式來選擇債權(quán)融資還是權(quán)益融資形式對企業(yè)更有利。

另外還可以與施工單位合作，由施工單位墊付部分工程資金，約定用開發(fā)產(chǎn)品抵頂部分債務，在房價上升的情況下，施工單位也樂意接受這種合作模式。這樣也可以在一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力，減少現(xiàn)金流支出。

再有就是與大中型知名超市、餐飲連鎖企業(yè)、教育機構(gòu)合作，可采取以租代售方式，既緩解企業(yè)資金壓力，又提高了開發(fā)產(chǎn)品知名度，有利于商品房銷售，加快加大資金回流力度。

2.4 與銀行等金融機構(gòu)合作探索新的融資方式

鑒于目前民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨外部融資限制條款多，條件比較苛刻的現(xiàn)狀，可以與銀行等金融機構(gòu)合作探索新的融資方式。比如有的銀行開發(fā)了“拆遷貸”產(chǎn)品業(yè)務，銀行參與前期拆遷，辦理拆遷項目貸款或者是股權(quán)融資。這樣可以減少很多限制條款，融資方式也變的更加靈活務實。

2.5 提高資金利用率，增加集團內(nèi)部融資數(shù)額

針對民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)規(guī)模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，內(nèi)部融資幾乎可以忽略不計的情況，要嚴格控制不必要的費用支出，加強財務管理，提高資金利用率。關(guān)鍵崗位，關(guān)鍵人員要特別引起重視。對于應收款項要安排專人負責，確保應收盡收，按時到賬，增加內(nèi)部資金積累。另外還可以在集團企業(yè)內(nèi)部融資，相對外部融資而言減少融資成本。

在當前的環(huán)境下，民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中依舊受到各種問題的限制。但是，在這樣的環(huán)境中，通過對自身企業(yè)內(nèi)部管理進行完善，將會使中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中更加有利。通過加強資金控制使得企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)更為輕松。為了良好的信用評價，需要對企業(yè)的信用管理進行加強。只有通過對企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善，才能讓中小房地產(chǎn)企業(yè)在面對眾多融資競爭者時更具有競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大戶，尤其是進入預售階段之后，每月繳納的各項稅款對于企業(yè)來說是一筆不小的現(xiàn)金流出。在不影響企業(yè)整體納稅信用的前提下，可與稅務機關(guān)溝通，在企業(yè)經(jīng)營暫時困難時向稅務機關(guān)申請延期繳納稅款。這樣也可以在一定程度上緩解企業(yè)即付資金支出壓力，相當于獲得一筆短期無息貸款。

3 結(jié)語

為了促使民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展，本文通過對中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資現(xiàn)狀以及困境進行了分析，從中給出中小型房地產(chǎn)企業(yè)突破融資瓶頸的一些對策。進而為企業(yè)開拓出更多的融資渠道，讓企業(yè)擁有充足的資金來源，解決企業(yè)缺乏資金的問題。使中國房地產(chǎn)市場得到更好的發(fā)展，逐漸走向成熟，從而促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

值得一提的是，民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)在解決了前期融資問題后，更要注意融資后資金的管理和使用，利用好財務杠桿，避免盲目擴張，鋪張浪費，引發(fā)不必要的財務風險，以免出現(xiàn)“有了一頓充，沒有敲米桶”的尷尬境況。融資不是最終目的，只是開發(fā)過程中的重要一環(huán)，民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)最終還是要把開發(fā)產(chǎn)品銷售或者變成現(xiàn)金流入，為社會大眾提供合格產(chǎn)品，從而增加企業(yè)價值。企業(yè)要善于借助多種融資平臺，利用好各種融資方式，完成融資目標，管理好融資資金，才能在經(jīng)營中穩(wěn)扎穩(wěn)打，順風順水，達到最終目標。