周海倩　王忠平　孟慧文

摘要：隨著住區(qū)規(guī)劃和住區(qū)建設(shè)的落實，商品房成為絕大多數(shù)城市居民的居住選擇，相應(yīng)的居住區(qū)物業(yè)管理問題應(yīng)運而生：一方面是居住區(qū)商業(yè)資源沒有得到有效監(jiān)管和利用，居民居住質(zhì)量有待提高;另一方面，則是物業(yè)公司“收費難”導(dǎo)致資金不足而無法提高管理能力、提供更多服務(wù)的問題。本文認為，在新常態(tài)的時代背景下，利用資產(chǎn)證券化，結(jié)合社區(qū)020，物業(yè)企業(yè)在解決資金、管理問題的同時，有望獲得新的發(fā)展機遇。

“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”一度使得社區(qū)020風(fēng)靡，各類社區(qū)APP層出不窮，利用搭建的線上服務(wù)平臺將小區(qū)周邊資源整合，以便居民在社區(qū)范圍內(nèi)解決日常生活需要，在一段時期內(nèi)成為熱門的商業(yè)話題。但風(fēng)口過后，當(dāng)初勢頭強勁的眾多垂直社區(qū)020平臺紛紛敗下陣來，其中很大的原因在于線下資源的難以整合。為了獲得更多的客戶，垂直社區(qū)020平臺在開發(fā)時一般最小也是基于單個城市，但面對城市中的大小住宅區(qū)，單平臺的能力有限，線下渠道鋪設(shè)時難免存在不全面和不規(guī)范的問題，顧客體驗無法保證，在具體的社區(qū)無法真正扎住根。同時，很多小區(qū)的管理并不是井然有序.周邊商鋪種類繁多、魚龍混雜，想要對其進行有效整合難度也相當(dāng)大。而對住戶來說，當(dāng)沒有補貼等活動吸引時，一個無法為其提供全面便捷有保障服務(wù)的社區(qū)APP將很容易被棄用。如何做好社區(qū)020，什么是成功的社區(qū)020模式，目前仍處于探索發(fā)展階段。

1 現(xiàn)狀與問題

綜上所述，社區(qū)020發(fā)展至今的困境，很大程度上在于沒有平臺能全面、規(guī)范地為小區(qū)居民提供其所居住地區(qū)周邊的商品和服務(wù)，資源供給缺乏力度。而與之相對應(yīng)的卻是小區(qū)周圍確實存在許多商家，卻不一定能謀得附近居民的關(guān)注和青睞，資源不能有效利用。物業(yè)公司恰好是解決二者矛盾的最佳選擇。首先，物業(yè)公司作為居住區(qū)的管理者，既聯(lián)系業(yè)主、又聯(lián)系著周邊商鋪，是社區(qū)020形成的良好紐帶。其次，物業(yè)公司有理由和能力對周邊店鋪進行管理，在一定程度上保證了商品的多樣性及服務(wù)質(zhì)量的可靠性。最后，伴隨信息化潮流，物業(yè)自身也在不斷朝著智慧化轉(zhuǎn)型，許多物業(yè)已經(jīng)開始利用手機APP進行信息通知和業(yè)務(wù)辦理?？紤]到物業(yè)服務(wù)在業(yè)主這里是剛性需求，由小區(qū)物業(yè)主導(dǎo)的APP覆蓋率和使用率都將得到保證，能夠有效保證客戶黏性。

而對物業(yè)公司來講，親自操刀所在社區(qū)的020建設(shè)對自身也多有益處。雖然目前社區(qū)020市場前景尚不明朗，競爭仍舊激烈，但在新常態(tài)時期及“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷深化的背景下，其發(fā)展?jié)摿θ圆蝗菪∮U。物業(yè)公司如果能夠妥善運用自身優(yōu)勢、有效把握業(yè)主資源，020建設(shè)將幫助其拓展業(yè)務(wù)范圍，形成新的盈利點。而從自身可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的角度，對周邊商鋪的整合與管理也是物業(yè)公司在推行物業(yè)管理時所必須重視的因素。在物業(yè)管理水平的測量指標(biāo)中，居民體驗占很大比重，井然有序、安全可靠的社區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境為居民帶來切實方便，有效提高了居民的居住體驗，也在一定程度上塑造了物業(yè)公司的口碑。退一步講，即使不為口碑塑造，出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，對周邊店鋪的管理也是必不可少。周邊店鋪安全隱患不容小覷，不出事則已，一旦出事物業(yè)公司很可能受到牽連，特別是如果商家沒有能力承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主必定會向社區(qū)物業(yè)追責(zé)，給物業(yè)帶來不必要的麻煩和損失。

2 物業(yè)公司資產(chǎn)證券化

未來發(fā)展有提升空間，既有問題也亟待解決，但目前擺在眼前的問題是：物業(yè)公司的資金能否支持其構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)平臺、開展社區(qū)020，能否滿足其管理、整合社區(qū)周邊資源的需要。

傳統(tǒng)模式下，物業(yè)公司主要通過向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)收取物業(yè)管理費來盈利，盈利模式簡單、渠道單一。長期以來，物業(yè)收費存在定價難、收取難等問題。雖然居住型物業(yè)已經(jīng)在國內(nèi)開展了30多年，但作為物業(yè)消費者，特別是普通小區(qū)的物業(yè)消費者，習(xí)慣了低價消費，最好是免費（很多地產(chǎn)公司也以“物業(yè)低消費”來換取房屋高銷售）。在日益增長的各項成本與經(jīng)年不變的低物業(yè)費這對矛盾中，物業(yè)公司“微利保本”甚至虧損，成為行業(yè)常態(tài)。

面對低盈利的狀態(tài)，除了行業(yè)內(nèi)少數(shù)大型企業(yè)（其中多數(shù)依賴于房地產(chǎn)企業(yè)或有淵源），多數(shù)物業(yè)公司自身很難—下投入大量資金，在這樣的情況下，物業(yè)企業(yè)要想進一步發(fā)展，很大程度上需要依賴融資。而物業(yè)管理市場分散、行業(yè)內(nèi)小企業(yè)眾多，作為輕資產(chǎn)模式的勞動密集型企業(yè)，可供抵押的資產(chǎn)較少，加之近年傳統(tǒng)融資困難加劇，這些內(nèi)外部因素都使得物業(yè)公司很難順利通過傳統(tǒng)常規(guī)渠道融資，即便獲得融資，其規(guī)模、期限難以保證，融資用途也會受到諸多限制，并不能有效滿足物業(yè)企業(yè)開展020建設(shè)及產(chǎn)業(yè)拓寬的需要。而物業(yè)服務(wù)費作為長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以作為合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，資產(chǎn)證券化無疑是物業(yè)公司當(dāng)前可以選擇的有效融資途徑。

資產(chǎn)證券化通過結(jié)構(gòu)性重組，將流動性較弱但確定未來可以創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券，銷售給投資者。目前我國資產(chǎn)證券化市場開發(fā)尚處于起步階段，品種較為單一，將物業(yè)費納入資產(chǎn)證券化也是一種新的嘗試。2014年年底證監(jiān)會將資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制，審批權(quán)的下放使得越來越多的證券公司開始嘗試開展這方面的業(yè)務(wù)。2015年7月，世茂房地產(chǎn)便推出了全國首個針對物業(yè)費的資產(chǎn)證券化項目，由此可見物業(yè)費的資產(chǎn)證券化具有操作可行性，后續(xù)發(fā)展空間大。物業(yè)公司通過資產(chǎn)證券化獲得融資，將使企業(yè)迅速獲得大量資本，用于信息化平臺及社區(qū)020具體項目的落實建設(shè)。

3 新發(fā)展模式探究

利用資產(chǎn)證券化解決了資金問題，最重要的就是如何利用資金，以社區(qū)020為基礎(chǔ)進行物業(yè)盈利模式的重塑。

3.1 合作自營相結(jié)合

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)社區(qū)020開展社區(qū)經(jīng)營的過程中，應(yīng)當(dāng)采取合作（甚至入股、注資）與自營相結(jié)合的模式;在經(jīng)營難度較大、行業(yè)競爭強、進入壁壘較高、自建渠道困難的領(lǐng)域（例如商超便利店、藥店、餐飲等），宜采取合作形式進行招標(biāo)和目標(biāo)公司合作（甚至入股、注資）。在準(zhǔn)入門檻與前期投入成本低、經(jīng)營難度不大的領(lǐng)域，例如房屋租賃、家政、洗衣、上門服務(wù)、快遞代收等領(lǐng)域則宜采取自營模式。

對于商超和餐飲等領(lǐng)域，以商超為例，前有家樂福，沃爾瑪?shù)却笮瓦B鎖品牌，后有天貓超市、京東商城等線上電商，內(nèi)部競爭激烈。在這些領(lǐng)域，從“零”開始自建品牌難度較大，不但需要資金，后續(xù)經(jīng)營管理也需要投入大量的人力資源，處理不善也很容易造成物業(yè)企業(yè)重心偏移，甚至本末倒置。當(dāng)然，自營在承擔(dān)風(fēng)險的同時也意味著更高的利潤，在這些建議合作的領(lǐng)域，我們也鼓勵物業(yè)公司根據(jù)實際情況，進行自營模式的試點，或者在其主導(dǎo)的社區(qū)020經(jīng)營持續(xù)一段時間后再進行改革嘗試。

對建議自營的項目，房屋租賃是熱門選擇。越來越多的人群選擇離開家鄉(xiāng)外出就業(yè)，而大城市房價居高不下，由此導(dǎo)致社會上有很大一部分的群體是在租房居住，這也是目前房屋租賃市場火爆的原因。房屋租賃市場上，現(xiàn)階段中介占據(jù)的份額較多，但傳統(tǒng)中介租賃過程中問題眾多：一些中介機構(gòu)存在發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋問題信息、強制代辦收費等問題;而近年新型的自如、蛋殼等020租賃平臺也并非盡善盡美，房屋空氣質(zhì)量問題、租戶財物安全問題也層出不窮。而國家出面對房地產(chǎn)中介行業(yè)進行的整治使行業(yè)內(nèi)部面臨洗牌，對物業(yè)公司來說卻意味著機遇。物業(yè)公司可以自創(chuàng)品牌，在社區(qū)內(nèi)自行經(jīng)營房屋租賃項目。作為住宅區(qū)管理者，物業(yè)公司掌握大量業(yè)主資源，可以與業(yè)主達成協(xié)議將房屋交由物業(yè)負責(zé)的中介進行管理出租。物業(yè)對小區(qū)情況、住宅房屋情況較之其他中介更為了解，信息更加靈活、對房屋的管理也更為便捷，出現(xiàn)問題時能及時與業(yè)主和租房者進行溝通;較之市面上的房地產(chǎn)中介，物業(yè)對業(yè)主和租房者來說也更有保障，因此更容易獲得資源和信任，有望迅速站穩(wěn)腳跟。除了房屋中介以外，其他推薦自營的項目在小區(qū)物業(yè)的品牌效應(yīng)下也能建立相應(yīng)的消費者信賴，加之依托于物業(yè)信息化平臺進行信息發(fā)布的信息擴散廣泛性和持續(xù)性，能夠有效建立競爭優(yōu)勢，形成以物業(yè)信息化為主導(dǎo)的社區(qū)020新布局。

3.2 優(yōu)質(zhì)服務(wù)為核心

值得注意的是，物業(yè)在拓寬產(chǎn)業(yè)、鋪設(shè)社區(qū)020項目開展社區(qū)經(jīng)營時，不能背離自己服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)，基礎(chǔ)服務(wù)是核心，也是各項業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)。物業(yè)公司以服務(wù)立足，無論是其本業(yè)即社區(qū)物業(yè)的管理，還是后續(xù)將拓展實施的020社區(qū)經(jīng)營，都是建立在為住戶提供優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)的基礎(chǔ)上，這也符合社區(qū)020倡導(dǎo)的“讓居民在社區(qū)就可以解決所有生活需要”的理念。也可以說沒有服務(wù)這個“1”，后面再多的“0”也無用。

3.3 人力資源模式創(chuàng)新

對物業(yè)來說，服務(wù)是基礎(chǔ)，卻不是唯一，特別是對于社區(qū)020經(jīng)營過程。物業(yè)從事社區(qū)020經(jīng)營的目的是盈利，而不是單純的為業(yè)主服務(wù)，這也反映了物業(yè)社區(qū)經(jīng)營的一個矛盾之處：服務(wù)與經(jīng)營的沖突。

物業(yè)要做好服務(wù)，必不可少的是人;要迅速的推廣社區(qū)經(jīng)營，獲取較高利潤，必須由專人去實現(xiàn)，這也需要占用大量人力資源。兼職推廣始終難以適應(yīng)大規(guī)模的推廣任務(wù)，而且會降低服務(wù)品質(zhì);然而專職人員也會帶來人力成本的巨大攀升。在試水社區(qū)020過程中，如何解決人的問題，也是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)流的重要發(fā)力點。這里也就體現(xiàn)了前文中提到的，資產(chǎn)證券化和自營合作相結(jié)合模式的優(yōu)勢。

利用資產(chǎn)證券化融資而來的資金可以應(yīng)對社區(qū)020建設(shè)過程中增加的人力成本，而有選擇的自營可以使人力成本的提高控制在一定程度以內(nèi)，避免過大的風(fēng)險。首先，鼓勵員工兼職，特別是扎根于社區(qū)的小型服務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域。比如可以自營的快遞代收業(yè)務(wù)，目前普遍的做法是與各大物流公司合作，以快遞柜的形式承包小區(qū)快遞代收業(yè)務(wù)。這個業(yè)務(wù)領(lǐng)域可以產(chǎn)生潮汐效應(yīng)，也就是說快遞的送達、存入快遞柜的時間一般是固定的，意味著除了在快遞大量送達需要簽收入柜的某段時間需要大量人手之外，其他時間并不需要太多人員。這部分特定時間需要的人員可以由物業(yè)公司原有人員兼職。再比如維修崗，存有空閑時間的可能性，可以進行兼職并給予工資的上調(diào)，有效利用內(nèi)部資源、消除冗余。除了內(nèi)部員工兼職以外，像物業(yè)自營的社區(qū)洗衣店等商鋪，經(jīng)物業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃后續(xù)經(jīng)營較易，可以采用給予店內(nèi)員工股份的形式鼓勵其經(jīng)營，在基礎(chǔ)工資之外，如果店鋪盈利好，經(jīng)營的員工也將獲得一定比例的分紅獎勵，從而調(diào)動員工積極性、保證服務(wù)品質(zhì)。利用物業(yè)公司內(nèi)部已有員工兼職和聘請普通員工管理具體店鋪對人力的成本要求都不高，公司只需要再額外聘請少數(shù)管理者對自營店鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃，處理自營店鋪和合作店鋪后續(xù)問題即可，解決了服務(wù)與經(jīng)營間的問題。

4 結(jié)語

以上是對物業(yè)公司資產(chǎn)證券化和可實施的社區(qū)020項目的構(gòu)想。其中，物業(yè)的優(yōu)勢在于與業(yè)主的近距離接觸，物業(yè)與業(yè)主的互相信任是物業(yè)社區(qū)經(jīng)營持續(xù)開展最重要的因素，而這也是物業(yè)公司與其他服務(wù)提供商相比最大的優(yōu)勢。在資本的加持下，充分挖掘居民需要，物業(yè)公司在社區(qū)020建設(shè)中能發(fā)掘的盈利點還有很多。

新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重增加，物業(yè)管理行業(yè)被認為是房地產(chǎn)行業(yè)式微之后經(jīng)濟的又一個增長點，是公認的朝陽產(chǎn)業(yè)。在信息化遍及生活，“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷發(fā)展的時期，物業(yè)管理公司主動出擊，以物業(yè)費資產(chǎn)證券化形式獲得資金，開展社區(qū)020經(jīng)營，探索新的盈利模式，既是當(dāng)前發(fā)展的需要，又是挑戰(zhàn)和機遇。