徐映雪

某房地產(chǎn)公司申請辦理A項目地下空間的首次登記，要求將其登記在公司名下。經(jīng)核查，A項目地下空間為結(jié)建式地下空間，除了“產(chǎn)權(quán)車位”外，還有一部分“人防車位”，人防工程能否首次登記？

首先要確定人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬。結(jié)建式人防工程作為城市地下空間開發(fā)利用的一種形式，在和平時期，可以作為地下商場、地下停車場等加以利用，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的經(jīng)濟效益。在國家發(fā)生戰(zhàn)爭和災(zāi)難時，又能夠為人員和物資的隱蔽提供安全場所，能夠有效的保障人民的生產(chǎn)生活。一方面，國家強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)地面民用建筑時必須配套興建結(jié)建式人防工程;另一方面，國家又采取一系列優(yōu)惠政策和措施鼓勵社會資本投資興建結(jié)建式人防工程，確立了“誰投資、誰使用、誰受益”的原則，結(jié)建式人防工程迅速發(fā)展起來。但是，由于我國法律未對結(jié)建式人防工程的所有權(quán)進行明確規(guī)定。各地登記機構(gòu)對于結(jié)建人防工程的權(quán)屬爭議較大，存在不同的觀點和做法。

筆者認為，結(jié)建人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)單位所有。按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，開發(fā)單位是結(jié)建人防工程的投資者，應(yīng)當取得所有權(quán)。

判斷結(jié)建人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬，首先應(yīng)該遵循約定在先原則，即看其土地出讓合同、商品房買賣合同、相關(guān)規(guī)劃批準文件中是否對人防工程的歸屬做了明確約定，有約定便從其約定。除了“誰投資、誰所有、誰受益”的原則外，還可從以下幾方面進行考慮。其一，《人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。收益權(quán)是所有權(quán)的一項核心權(quán)能，故可認為投資者享有其所有權(quán)。其二，在房屋買賣合同中，結(jié)建人防工程沒有進行公共面積分攤。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定：作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。其三，《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。小區(qū)業(yè)主分攤的是地表國有土地使用權(quán)，結(jié)建人防工程利用的是地下空間建設(shè)，有建筑面積，但不計容積率。其四，登記機構(gòu)進行人防工程首次登記時，如把開發(fā)單位以外的人登記為權(quán)利人，就會出現(xiàn)土地、規(guī)劃等權(quán)源材料的權(quán)利主體與確權(quán)登記主體不一致的情況。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十三條規(guī)定：首次登記的申請人應(yīng)是國有建設(shè)用地的使用者與房屋的建造者，即開發(fā)建設(shè)單位。以小區(qū)配套幼兒園為例，即使最終要按規(guī)定把幼兒園移交當?shù)亟逃姓块T，首次登記時仍需登記為開發(fā)單位所有。

上述案例中，為房地產(chǎn)公司辦理A項目人防工程的首次登記時，應(yīng)首先核查其土地出讓合同、商品房買賣合同、相關(guān)規(guī)劃批準文件中是否對人防工程的歸屬做了明確約定，有約定便從其約定。如無明確約定的，可首次登記給房地產(chǎn)公司所有。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）