嚴(yán)躍進(jìn)

百城房?jī)r(jià)成交均價(jià)漲幅高于全國(guó)水平

2019年1-6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14065元/平方米，同比上漲14.3%。這意味著今年上半年相比去年上半年房?jī)r(jià)上漲了約14%的水平。同時(shí)，相比1-5月14.2%的漲幅，1-6月漲幅略微擴(kuò)大。

這或和部分高端物業(yè)入市等因素有關(guān)。將全國(guó)100城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做對(duì)比，可以看出，今年上半年兩條曲線走勢(shì)基本上是一致的。橫向?qū)Ρ瓤?，今年上半?00城房?jī)r(jià)同比漲幅為14.3%，明顯大于全國(guó)9.5%的漲幅。

一線城市上半年房?jī)r(jià)漲幅19.8%

2019年1-6月，4個(gè)一線城市（北上廣深）新建商品住宅成交均價(jià)為43030元/平方米，同比上漲19.8%。觀察近期數(shù)據(jù)，一線城市總體上在4.3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)水平波動(dòng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)無(wú)大漲或大跌的可能。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市的同比漲幅依然位于偏高位水平，同時(shí)也明顯高于二線城市和三、四線城市。

二線城市房?jī)r(jià)漲幅10.9%

2019年1-6月，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為14023元/平方米，同比上漲10.9%。觀察今年上半年二線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，基本上呈現(xiàn)出“漲幅先擴(kuò)大后總體持平”的態(tài)勢(shì)。尤其是今年第二季度二線城市政策的管控還是比較嚴(yán)的，包括對(duì)預(yù)售證和房屋交易秩序的管控，都較好地限制了房?jī)r(jià)漲幅的擴(kuò)大。

三、四線城市房?jī)r(jià)漲幅10.1%

2019年1-6月，64個(gè)三、四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為10927元/平方米，同比上漲10.1%。當(dāng)前三、四線城市房?jī)r(jià)漲幅已走出了歷史高位區(qū)間，也低于一線城市和二線城市，體現(xiàn)了較好的管控效應(yīng)。

但需要警惕的是，今年3月開始房?jī)r(jià)漲幅是持續(xù)擴(kuò)大的。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年6月開始，三、四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅曲線呈現(xiàn)出上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，中間略有小波動(dòng)但趨勢(shì)不改。這也意味著三、四線城市雖然看似市場(chǎng)降溫，但房?jī)r(jià)本身還在繼續(xù)上漲，從穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的角度看，三、四線城市還沒有到購(gòu)房政策松綁的最佳時(shí)間點(diǎn)，政策松動(dòng)的做法也需要更為謹(jǐn)慎。

13個(gè)城市步入“超高房?jī)r(jià)”行列

對(duì)100個(gè)城市進(jìn)行“房?jī)r(jià)五分法”劃分，包括超高房?jī)r(jià)、高房?jī)r(jià)、中等房?jī)r(jià)、低房?jī)r(jià)和超低房?jī)r(jià)五類。其中大于2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“超高房?jī)r(jià)”，介于1.4萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“高房?jī)r(jià)”，介于1萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“中等房?jī)r(jià)”，介于8000-1萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“低房?jī)r(jià)”，低于8000元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“超低房?jī)r(jià)”。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1-6月，全國(guó)100個(gè)城市中，有13個(gè)城市步入“超高房?jī)r(jià)”的行列，其中深圳房?jī)r(jià)最高，為56233元/平方米。同時(shí)，有19個(gè)城市步入“超低房?jī)r(jià)”的行列，其中荊門房?jī)r(jià)最低，為5071元/平方米。

15個(gè)城市房?jī)r(jià)步入“過(guò)熱”區(qū)間

對(duì)100個(gè)城市年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅進(jìn)行分類，將其劃分為過(guò)熱、偏熱、合理、偏冷和過(guò)冷5個(gè)區(qū)間。類似區(qū)間劃分考慮了房?jī)r(jià)歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等。我們將“房?jī)r(jià)合理”區(qū)間界定為0%-10%，并由此劃分出其他4個(gè)區(qū)間。這5個(gè)區(qū)間分別是：房?jī)r(jià)漲幅大于等于20%為“房?jī)r(jià)過(guò)熱”區(qū)間;房?jī)r(jià)漲幅在10%-20%的則為“房?jī)r(jià)偏熱”區(qū)間;房?jī)r(jià)漲幅在0%-10%的則為“房?jī)r(jià)合理”區(qū)間;房?jī)r(jià)漲幅在-10%-0%的則為“房?jī)r(jià)偏冷”區(qū)間，房?jī)r(jià)漲幅小于-10%的則為“房?jī)r(jià)過(guò)冷”區(qū)間。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1-6月，100個(gè)城市中有12個(gè)城市步入“房?jī)r(jià)過(guò)熱”區(qū)間，其中中山房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)到47%的水平。其次為廣州，達(dá)到39%。6個(gè)城市步入“房?jī)r(jià)過(guò)冷”區(qū)間，包括肇慶、廊坊等城市。形成房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象有很多原因，比如成交項(xiàng)目過(guò)多集中在郊區(qū)市場(chǎng)、新房?jī)r(jià)格行政性地壓低、市場(chǎng)交易持續(xù)下滑等。

第三季度看漲比例增加

2019年第二季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示：對(duì)2019年第三季度房?jī)r(jià)，28.2%的居民預(yù)期“上漲”，50.8%的居民預(yù)期“基本不變”，9.8%的居民預(yù)期“下降”，11.3%的居民表示“看不準(zhǔn)”。

觀察歷史數(shù)據(jù)，相比2019年第一季度25.8%比例的看漲預(yù)期，2019年第二季度則擴(kuò)大為28.2%。雖然第二季度市場(chǎng)交易態(tài)勢(shì)弱于預(yù)期，但部分城市房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象依然比較明顯，所以看漲房?jī)r(jià)的比例還在增加。當(dāng)然近期包括開封松綁政策的叫停、蘇州政策加碼等現(xiàn)象，或有助于弱化第三季度的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。

今年上半年是積極落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策的重要階段，部分城市高房?jī)r(jià)現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，部分占有較好學(xué)區(qū)等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象，部分看似降價(jià)的銷售也存在違規(guī)收費(fèi)的現(xiàn)象，類似情況都要求繼續(xù)強(qiáng)化房?jī)r(jià)管控，尤其是今年第三季度，政策面進(jìn)一步趨嚴(yán)，對(duì)于相關(guān)房企來(lái)說(shuō)，或在第三季度主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)促銷。