劉會娟

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和人們生活水平的提高，在一定程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估指的是估價人員通過模擬房地產(chǎn)市場的價格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產(chǎn)市場價格的形成的過程。在房地產(chǎn)評估過程中，會產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價結(jié)果，再從房地產(chǎn)的估價理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計算方法使各估價結(jié)果能夠趨于一致。但在估價過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計算時，由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺陷，可能導(dǎo)致估價結(jié)果與其他計算方法的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，在此情況下，由于估價對象的建筑形態(tài)多樣，在成本法評估中結(jié)合工程造價的計算方法可更好的保證重建價格或重置價格的準(zhǔn)確性，因此，探索工程造價在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估機(jī)構(gòu)；研究

一、估價方法對房地產(chǎn)評估結(jié)果的影響

我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法。（1）成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多的，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行估價的情況。成本法，因其未能充分考量房地產(chǎn)市場競爭因素，其估價結(jié)果經(jīng)常偏離于其他方法的計算結(jié)果，因而其運(yùn)用受到一定限制。（2）市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一種評估方法。市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。從適用條件來看，主要用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。（3）收益法也稱收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指將待估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店等，它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。使用不同的估價方法因模擬了房地產(chǎn)在不同市場形成價格的過程，會產(chǎn)生不同的估價結(jié)果。實(shí)際操作中往往采取兩種方法進(jìn)行評估比較，根據(jù)房地產(chǎn)估價理論，只要參數(shù)選取得當(dāng)，不同方法計算的估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)趨于一致。

二、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用

（一）借助可參考的資料和采用工程造價電算化技術(shù)

若想提高房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，除了要充分考慮以上取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)該借助可參考的資料和采用工程造價電算化技術(shù)。造價計算所需資料可以借助于城建檔案資料，一般工程的竣工存檔資料可以滿足大部分的造價復(fù)算需要，這些資料可以借助委托人的幫助進(jìn)行查閱。現(xiàn)在工程造價電算化已得到較好的發(fā)展，原來大量依靠手工計算的工作，現(xiàn)在可以用計算機(jī)協(xié)助完成，工作效率大為提高，運(yùn)用軟件進(jìn)行工程量計算已比較簡便，對工程量組價計算預(yù)算工程造價運(yùn)用計算機(jī)更為便捷，這些技術(shù)手段簡化了工程造價的計算，大大提高工作效率，應(yīng)用工程造價為包括房地產(chǎn)評估在內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)提供了便利條件。

（二）開發(fā)成本估價規(guī)范

第一，在成本法估算時，評估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價方法，則需要造價工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價師并不常用該種方法。第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時，建筑成本的價格指數(shù)、平米造價一般都是由工程造價站和評估公司發(fā)布的數(shù)據(jù)資料，還有一些來自于估價師、評估公司對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時間歸類，以大的結(jié)構(gòu)型式來劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對工程成本進(jìn)行分析。第三，由于估價對象的建筑形態(tài)多樣，而這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)，因此其使用具有局限性，對于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計與實(shí)際情況比較符合，結(jié)果比較準(zhǔn)確，但是對于差異性、個別性較強(qiáng)的建筑物，一般構(gòu)筑物，非標(biāo)廠房及現(xiàn)代設(shè)計中出現(xiàn)的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝的建筑物，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說服力較弱，由于指數(shù)調(diào)整法和單位比較法中采用的這種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的局限性，造成評估結(jié)果與實(shí)際開發(fā)成本附和性較差，而在這類非標(biāo)建筑物評估中，結(jié)合工程造價的分部分項(xiàng)法對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，可有效彌補(bǔ)因基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺陷造成的評估結(jié)果不準(zhǔn)確，提高成本法的科學(xué)性。

（三）工程造價替代成本法更具有可操作性

房地產(chǎn)評估中的成本法與工程造價類似，有共同點(diǎn)也有不同之處，評估中的成本法為一般社會化客觀成本，工程造價為特定工程在特定條件下的建筑費(fèi)用，其內(nèi)涵不同。但當(dāng)工程造價采用一般社會化條件，且調(diào)整為估價時點(diǎn)時材料價格，工程造價應(yīng)可作為成本法評估的基礎(chǔ)，但某個具體工程的合同價并不能直接拿來為評估使用。

三、結(jié)語：

隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作也越來越突出，對于其中存在的風(fēng)險，要不斷的健全制度，提高評估師專業(yè)素養(yǎng)，合理的預(yù)防和處理評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險促使房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐黎標(biāo).如何規(guī)避房地產(chǎn)評估風(fēng)險[J].北京房地產(chǎn)，2008，（12）.

[2]畢正華.我國當(dāng)前房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題及對策建議[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2017，（9）.

[3]李佳佳.如何規(guī)避房地產(chǎn)評估風(fēng)險[J].北京房地產(chǎn)，2017.1234-1235.